大清早上班路上，旺財(cái)準(zhǔn)時(shí)就收到了統(tǒng)計(jì)局的70城數(shù)據(jù)�？纯磾�(shù)據(jù)，只想推推鼻梁上的墨鏡，微微一笑。

不出所料，樓市已被冰封，一線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)穩(wěn)穩(wěn)。調(diào)控下的熱點(diǎn)二線城市幾乎都齊刷刷地縮小漲幅，成都甚至出現(xiàn)微降。排在漲幅前列的已被被長(zhǎng)沙、鄭州等之前相當(dāng)?shù)驼{(diào)的一些城市取代。

旺財(cái)此前一直說(shuō)，調(diào)控就是要穩(wěn)房?jī)r(jià)!穩(wěn)房?jī)r(jià)!穩(wěn)房?jī)r(jià)!所以，雖然這些熱點(diǎn)城市大部分還是在繼續(xù)漲，但漲幅已經(jīng)大幅縮小了。當(dāng)然也可以換成統(tǒng)計(jì)局的說(shuō)法：一二線城市降溫了!而且，10月下半個(gè)月比10月上半個(gè)月跌了一滴滴喲。

旺財(cái)一貫的觀點(diǎn)是長(zhǎng)期看好的死多派：調(diào)控的效果只是短期的，不能改變一二線城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲的趨勢(shì)。同時(shí)，一線城市隨著集聚效應(yīng)的不斷增加，房產(chǎn)的價(jià)值必定超過(guò)二線。

不過(guò)，長(zhǎng)期看多，短期也難操作。所以，旺財(cái)請(qǐng)來(lái)了一位朋友，他對(duì)于緊接著的下一波行情看得更清晰。

旺財(cái)這位朋友，宋會(huì)雍，知名地產(chǎn)公司資深研究員。有十幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和咨詢經(jīng)驗(yàn)，擅長(zhǎng)基于大量的市場(chǎng)成交、銷售數(shù)據(jù)和調(diào)查結(jié)果分析和判斷市場(chǎng)，對(duì)一手房和二手房市場(chǎng)狀況都有獨(dú)立見(jiàn)解。

在他看來(lái)，目前一線城市已經(jīng)挖不出金子了，但二線城市卻還有機(jī)會(huì)。

首先要清楚：這輪房?jī)r(jià)漲，是誰(shuí)撐起來(lái)的?

這一波價(jià)格的上漲，驅(qū)動(dòng)點(diǎn)主要在“地王”，而且突出特點(diǎn)是國(guó)企、央企拿地王更多。土地賣了高價(jià)，自然帶動(dòng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期。

在這段時(shí)間，一線市場(chǎng)有了一個(gè)和以往不同的變化——投資客不來(lái)了。投資客原本在每一波市場(chǎng)上漲中都起了很大的作用，歷史上最高曾經(jīng)占到成交量的40%。但這一輪他們的作用非常弱，成交占比一直沒(méi)有超過(guò)10%。

作用最大的是誰(shuí)?自住改善需求人群。

行將結(jié)束的本輪行情，是投資者出貨、自主改善需求接盤(pán)。從交易房屋類型上也能看出這種變化：1000萬(wàn)元以下的特別好賣，尤其是600萬(wàn)元到800萬(wàn)元的區(qū)間;1000萬(wàn)以上的豪宅也賣得掉，但價(jià)格上漲非常遲緩;公寓類產(chǎn)品受歡迎，別墅類產(chǎn)品少有人買(mǎi)。

一句話，置換型購(gòu)房者的比例上升非�？�!

舉個(gè)上海的例子：2015年年初，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)通過(guò)置換改善的比例是7成多，2015年年底到了9成，目前仍然是9成;中環(huán)線以內(nèi)已經(jīng)到了8.5成;中外環(huán)間2015年年初置換改善買(mǎi)房的比例是5成，年底上升到7成多到8成;外環(huán)線以內(nèi)現(xiàn)在的置換改善購(gòu)房人群也接近8成了。

這個(gè)數(shù)字變化透露出來(lái)的信號(hào)是，購(gòu)買(mǎi)力主要是改善的人群帶動(dòng)的，先賣房，再買(mǎi)房。這和之前的情況相比發(fā)生了明顯變化，說(shuō)明房屋購(gòu)買(mǎi)力一層一層往下深挖得也快到底了。剛才上海的例子中，未來(lái)房?jī)r(jià)提升，還是只能通過(guò)改善型人群來(lái)實(shí)現(xiàn)，但再改善已經(jīng)越來(lái)越難，房?jī)r(jià)提升也不會(huì)出現(xiàn)和過(guò)去兩年類似的情況了。

進(jìn)行到現(xiàn)在，一線城市的房?jī)r(jià)，挖得差不多了

一線城市一直都有限購(gòu)，即便是現(xiàn)在部分銀行貸款收緊，也有年尾信貸額度告罄的階段性因素。再次調(diào)控能夠暫時(shí)壓制需求，但大家對(duì)未來(lái)發(fā)展走勢(shì)的判斷不會(huì)發(fā)生太大轉(zhuǎn)變，甚至，反彈的預(yù)期還會(huì)變得更加明確。

但還會(huì)“彈”得像過(guò)去這么厲害嗎?實(shí)際上，經(jīng)過(guò)了2015年到2016年的這一輪上漲，一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)被挖掘得差不多了，很多指標(biāo)都發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

還是以上海為例，首先是非戶籍外來(lái)人口的逆轉(zhuǎn)。2009年之前，上海的城市新增人口每年能增加50萬(wàn)到60萬(wàn)，2009年新增80多萬(wàn)，2010年開(kāi)始連年快速下降，到2015年，新增人口變成了負(fù)數(shù)——人口凈流出了。

近幾年出生率低，戶籍人口在下降，現(xiàn)在新增人口也沒(méi)有了。這會(huì)導(dǎo)致本來(lái)比較穩(wěn)定的人口結(jié)構(gòu)被破壞，而人口結(jié)構(gòu)會(huì)進(jìn)一步影響購(gòu)房需求。

其次是租賃市場(chǎng)。上海的房屋租賃價(jià)格通常每年都有小幅上漲，但2016年3月之后房租就不漲了。這說(shuō)明居民收入沒(méi)有增加且人口在凈流出，直接的結(jié)果就是未來(lái)租金回報(bào)率進(jìn)一步下降。

于是在政府調(diào)控的作用之下，一線城市會(huì)橫盤(pán)比較久的時(shí)間——可能比歷史上曾經(jīng)任何一次的調(diào)整時(shí)間都會(huì)更長(zhǎng)、程度也會(huì)更深。長(zhǎng)期的橫盤(pán)，會(huì)讓一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下調(diào)空間。