萬科股權(quán)紛爭(zhēng)不斷

精彩程度不遜好萊塢大片

要論2016年發(fā)生在哪家公司身上的故事最精彩，恐怕非萬科莫屬。

從元旦伊始，專家連發(fā)8文評(píng)論“萬寶之爭(zhēng)”，到6月17日，萬科公布重組預(yù)案詳情，華潤(rùn)聯(lián)手寶能阻擊管理層，再到恒大加入戰(zhàn)局，直至年末萬科宣布重組，恒大伸出友誼的小手，即便沒有寶能計(jì)劃中的“血洗董事會(huì)”，或是萬科9000字的舉報(bào)信，發(fā)生在萬科身上的事情也足以成為一部商戰(zhàn)大片的絕佳題材。

實(shí)際上，相比于2015年寶能一家的獨(dú)角戲，2016年股權(quán)之爭(zhēng)的過程的確可以稱得上是百轉(zhuǎn)千回。

原本作為王石堅(jiān)定盟友的華潤(rùn)，在3月份突然反戈一擊，不但讓市場(chǎng)大跌眼鏡，更是逼得王石發(fā)出“天要下雨,娘要改嫁。還能說什么？”的感慨，畢竟市場(chǎng)此前一直把華潤(rùn)的支持，視為管理層對(duì)抗寶能的關(guān)鍵。隨后，華潤(rùn)和萬科管理層更是因?yàn)橹亟M預(yù)案在董事會(huì)上的審議問題，差點(diǎn)對(duì)簿公堂，雖然最終未能阻止議案的通過，但曾經(jīng)的親密盟友經(jīng)過這次較量算是真正撕破了臉面，而華潤(rùn)和寶能也被業(yè)內(nèi)猜測(cè)很可能走到了“一起”，例如雙方前后腳發(fā)布反對(duì)重組預(yù)案的聲明。

彼時(shí)的管理層在市場(chǎng)看來已經(jīng)被逼入了絕境，一方面寶能通過不斷增持，持股比例已經(jīng)超過25%，再加上華潤(rùn)持有的逾15%股份，兩者控制的股權(quán)達(dá)到了40%以上。隨后萬科董事會(huì)雖然躲過了姚老板“一鍋端”的議案，但畢竟管理層方面的控制的股權(quán)比例不超過10%，即便算上安邦的那一份，也還不如華潤(rùn)一家的多。所以仍給人一種“躲得了初一，躲不了十五”的預(yù)感。當(dāng)然，這期間雙方一直你來我往的隔空交手多次，不過誰也沒討得什么便宜，最終雙方被相關(guān)部門叫去各打“五十大板”，互相揭發(fā)舉報(bào)的態(tài)勢(shì)才算結(jié)束。

不過，寶能、華潤(rùn)和管理層安靜了沒幾天，恒大許老板隨后的加入令萬科戰(zhàn)局再起波瀾。經(jīng)過幾個(gè)月的買買買，恒大在萬科的持股達(dá)到了14.07%，大有超過華潤(rùn)躍居第二大股東的架勢(shì)，而讓市場(chǎng)最為關(guān)心的，則是恒大買入萬科的真實(shí)目的，以及其到底會(huì)和哪方站在一起。但恒大方面一直不表態(tài)，雖然市場(chǎng)多方猜測(cè)，可誰也不知道正確答案。而隨著萬科在市面上的籌碼越來越少，局勢(shì)對(duì)管理層來說可謂頗為不利。

應(yīng)該說2016年的萬科股權(quán)之爭(zhēng)早已不是寶能和萬科管理層兩者之間的對(duì)壘，參與的雙方越來越多，局面也愈發(fā)復(fù)雜，甚至達(dá)到了“六國(guó)爭(zhēng)霸”的程度。而這也讓萬科的股價(jià)一飛沖天，在下半年屢屢創(chuàng)出歷史新高。

不過，這種嘈雜熱鬧的局面在年末迎來了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。隨著證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)的聯(lián)手“開火”，事件中幾大主角的處境也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。這其中后院大失火的寶能已是自顧不暇，就算滅火成功，估計(jì)也再不會(huì)選擇“出頭鳥”這個(gè)角色；而原本揮舞著支票簿掃貨的許老板，則審時(shí)度勢(shì)的選擇了和自己最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手握手言歡；至于王石和他的追隨者們，在絕境中看到希望的同時(shí)，也悄悄的撤掉了那份頗多爭(zhēng)議的重組預(yù)案。原本劍拔弩張的幾方，突然間在年末達(dá)成了某種默契，至少在元旦前，萬科終于可以安靜一段時(shí)間了。

只不過，高位殺入萬科的中小股東們，在春節(jié)前的這段時(shí)間里可能會(huì)稍顯焦慮，沒有了幾大玩家和重組方案的支持，或許萬科的股價(jià)真的會(huì)像券商預(yù)計(jì)的那樣，再跌去個(gè)三分之一。

央企忙重組 民資猛并購(gòu)

經(jīng)過多年的發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已告別了野蠻生長(zhǎng)，進(jìn)入對(duì)專業(yè)要求程度越來越高的時(shí)代。在這個(gè)過程中，行業(yè)集中度也是不斷提高。而僅就2016年來說，絕對(duì)可以稱得上是中國(guó)房地產(chǎn)的并購(gòu)之年。一方面，是央企紛紛重組整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，打造巨無霸級(jí)開發(fā)商；另一方面，則是以融創(chuàng)為代表的龍頭民營(yíng)房企，開啟了瘋狂并購(gòu)的模式，持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。

先看央企重組方面，在完成對(duì)中建地產(chǎn)并購(gòu)的三年后，2016年3月中旬，中海地產(chǎn)正式宣布并購(gòu)中信旗下住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括中信地產(chǎn)及中信泰富旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，交易對(duì)價(jià)為310億元，涉及總資產(chǎn)逾千億。

據(jù)悉，中海收購(gòu)中信的資產(chǎn)共涉及25個(gè)城市，約2400萬平方米土地儲(chǔ)備，大部分位于一二線城市，其中，北京、上海、廣州、深圳、佛山、蘇州、青島、大連、天津、成都10個(gè)城市的土地儲(chǔ)備約1800萬平方米，占整體的75%。

隨后的7月6日，保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)各自發(fā)布停牌公告，稱中國(guó)保利集團(tuán)與中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)正在籌劃關(guān)于所屬地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組整合方案。

5個(gè)月后的12月5日晚，中航地產(chǎn)以公告的形式，宣布擬向保利地產(chǎn)全資子公司出售成都航逸科技等7家公司股權(quán)以及南昌中航國(guó)際廣場(chǎng)二期項(xiàng)目，擬出售資產(chǎn)的作價(jià)為20.3億元。這也意味著中航地產(chǎn)將全部房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)剝離。

實(shí)際上，自今年以來，21家被國(guó)資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企表現(xiàn)均異�；钴S，至少有10家已啟動(dòng)內(nèi)外部重組和并購(gòu)。

不過，央企間的重組也造成了一個(gè)“意外”的后果。那就是今年以來央企一直是拿地急先鋒，經(jīng)常是“面粉貴過面包”。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果按照成本和收益的常規(guī)測(cè)算，這些地塊確實(shí)難以短期內(nèi)入市，短期內(nèi)也確實(shí)不可能盈利。但是，從央企地產(chǎn)整合的角度來看，如果一個(gè)央企沒有充裕的土地儲(chǔ)備，并且從企業(yè)估值的角度來看處于“弱勢(shì)”，極有可能會(huì)被其他央企合并。由此來看，央企地產(chǎn)企業(yè)不惜成本拿“地王”，擴(kuò)充在一線城市、核心二線城市的土地儲(chǔ)備，其考慮的出發(fā)點(diǎn)并不完全是按照成本和收益的常規(guī)測(cè)算，其背后更大的局是謀求自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權(quán)”。一旦獲得更多的“話語權(quán)”，那么對(duì)于優(yōu)勢(shì)方來講就可以并購(gòu)其他央企的“退房”資產(chǎn)。

相比于央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的自上而下，民營(yíng)房企間的兼并重組，則更多的源自于“無形之手”的調(diào)節(jié)。

9月19日，融創(chuàng)宣布擬收購(gòu)聯(lián)想控股附屬公司融科智地旗下41間目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，總代價(jià)約137.88億元；9月21日，融創(chuàng)再發(fā)公告，宣布擬通過定增入股金科地產(chǎn)，以40億元認(rèn)購(gòu)16.96%的股份，成為其第二大股東。

而此前的5月份融創(chuàng)中國(guó)還以43.94億元收購(gòu)了萊蒙國(guó)際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)，并在8月份耗資20.54億，收購(gòu)杭州金翰的50%股權(quán)及債權(quán)。該公司旗下有博鰲金灣項(xiàng)目，總占地面積約為164.75萬平方米，總可售面積約為164.75萬平方米，尚有140.08萬平方米未出售。

除了融創(chuàng)外，2016年陽(yáng)光城在并購(gòu)項(xiàng)目和其他房企股權(quán)上了的花費(fèi)也超過了200億元，尤其是11月29日那筆高達(dá)104.69億元的并購(gòu)。據(jù)悉，以陽(yáng)光城13.51億元競(jìng)得浙江15家房地產(chǎn)開發(fā)公司的股權(quán)資產(chǎn)包，同時(shí)承接目標(biāo)公司合計(jì)91.18億元的債權(quán)。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，從房企的角度來說，在國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)弱化行政干預(yù)、更注重市場(chǎng)化的發(fā)展前提下，房企通過重組避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題，優(yōu)化資源配置，加快市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型等動(dòng)作成為房企在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的關(guān)鍵。

而在中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)增速已經(jīng)呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)。此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)�；�聚集與并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”已成為“新常態(tài)”。上述諸多房企的并購(gòu)重組完成后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成若干個(gè)“巨無霸“型房企。而隨著“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面的形成，最值將推動(dòng)市場(chǎng)集中度越來越高。