2016年是一線城市房地產(chǎn)“瘋狂”之年，地價、房價不甘落后，都表現(xiàn)異常“神勇”。

地價不斷攀高，地王頻現(xiàn)，2016年是地價刷新歷史記錄最多的一年，一線城市住宅土地平均溢價率達到94.6%，在高地價之后，名企聯(lián)手拿地粉墨登場。房價的不斷攀高，知名房企收獲滿滿，十強房企銷售額超過2萬億元。

房地產(chǎn)市場的過度火爆，引起了監(jiān)管層的擔(dān)憂，“一城一策”的差別化調(diào)控政策隨之而來，對癥下藥，具有極強的針對性，一線城市房地產(chǎn)日漸回歸理性。

房地產(chǎn)過度火爆，覬覦者也隨之而來，A股房企頻遭險資舉牌，可謂盛況空前。萬科股權(quán)之爭波瀾起伏、精彩紛呈，不遜于好萊塢大片。

顯然，2016年是房地產(chǎn)業(yè)極不平凡的一年。

3000億元俱樂部擴容

十強房企銷售總額超2萬億元

12月11日晚，碧桂園發(fā)布公告稱，截至當(dāng)日，共實現(xiàn)合同銷售金額約3000億元，銷售建筑面積約3654萬平方米，同比分別增長約143%及91%。這也意味著碧桂園成為繼萬科、恒大后，成為第三家銷售金額突破3000億元的龍頭房企。

此前的12月2日，萬科發(fā)布了其11月份銷售簡報，2016年11月份萬科實現(xiàn)銷售面積258.8萬平方米，銷售金額294.7億元。今年前11個月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積2598.7萬平方米，銷售金額3413.6億元。

隨后的12月5日，中國恒大發(fā)布的11月份銷售業(yè)績公告稱，集團于2016年11月份的合約銷售金額約為321.4億元，合約銷售面積約為331.1萬平方米，合約銷售均價為每平方米9707元。截至前11個月，恒大累計合約銷售金額約達3488.5億元，完成年度合約銷售目標(biāo)3000億元的116.3%，累計合約銷售面積約為4195.0萬平方米。

據(jù)某智庫監(jiān)測2016年1月份—11月份中國典型房企銷售業(yè)績TOP200的數(shù)據(jù)顯示，除恒大、萬科、碧桂園外，排名第4到第6的房企，銷售金額則在2000億元上下。其中綠地集團完成2163.4億元、保利地產(chǎn)完成1881.1億元、中海地產(chǎn)完成1848億元。今年前11個月，國內(nèi)80%房企均已完成全年銷售目標(biāo)。

同時，融創(chuàng)和綠地這一對頗有淵源的對手，也在今年跨入了千億級俱樂部。其中融創(chuàng)前11個月實現(xiàn)合約銷售金額1303.8億元，綠地則完成了1028億元。而華夏幸福、萬達目前已經(jīng)完成千億元級銷售。

某研究機構(gòu)發(fā)布的11月房企銷售榜單榜單顯示，目前千億元規(guī)模的房企數(shù)量已擴容至10家（去年為7家），10強房企總銷售額達2萬億元，超過21家房企規(guī)模超過500億元。此外，50強及百強房企的入榜門檻都遠超過2015年全年。

此外，2015年房企前100名占比房地產(chǎn)市場總體規(guī)模20%左右，前10名占比17%。但從今年來看，前100名已占49%的份額，與其它13萬家房企幾乎平分天下。按此趨勢發(fā)展，未來5年—10年，前100名會占到70%—80%，前10名會占35%—40%。這樣算來，未來前10名平均體量將達4000億元。這意味著，行業(yè)資本與資產(chǎn)將通過兼并重組等方式加速向大房企集中。

據(jù)悉，在土拍市場持續(xù)火熱、競爭加劇，行業(yè)集中度、門檻進一步提升的趨勢下，收并購成為了房企快速擴張規(guī)模的重要途徑。房企在收并購之后規(guī)模的快速擴大，并購企業(yè)的項目迅速融入并表，是2016年部分房企業(yè)績大幅提升的原因之一。

實際上，在2015年年末的中央經(jīng)濟工作會議上，便曾提出“促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，目前來看效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。?總體來看，隨著近年來房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰加劇，恒大、萬科、碧桂園等第一梯隊房企，憑借多年來積累的品牌資本優(yōu)勢，以及全方位的布局，未來將進一步擴大領(lǐng)先優(yōu)勢。

一、二線城市現(xiàn)地王潮

北京首現(xiàn)新型土地出讓方式

2016年號稱“地王年”，拍出的樓面價屢次突破業(yè)界人士的想象底線，拿高價地成為無奈的選擇。

據(jù)某地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年是全國地王底價刷新歷史記錄最多的一年，一線城市住宅土地平均溢價率達到了94.6%，二線城市達到了65.23%，全年超過10億元的地塊高達405宗、溢價率超過100%的地王高達211宗，均創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。

但地王頻出的邏輯背后，《證券日報》記者注意到，全國排名靠前的龍頭房企為避免獨攬高價地風(fēng)險，告別公開市場上瘋狂舉牌，尋找合作方聯(lián)合拿地，收購股權(quán)變相買地等手段頻出。

反觀一線城市及核心二線城市的地王摘得者，多是市值處于相對中低水平的上市房企。這些企業(yè)規(guī)模不大，獲取低成本資金能力弱，開發(fā)成本高，更缺乏多元化布局的實力，多寄望于銷售額壯大來實現(xiàn)自身發(fā)展，所以愿意冒風(fēng)險，希望能夠搭上市場房價上漲周期的快車，實現(xiàn)擴張。

此外，中小企業(yè)敢于高價拿地，行業(yè)發(fā)展半徑越發(fā)狹窄也是背后原因，一線城市已經(jīng)成為存量房市場，土地出讓較少，地價又高不可攀，甚至有附加條件。三、四線城市庫存過高難以消化。因此不少企業(yè)涌向二線城市拿地，爭奪一些市場化的沒有門檻的地塊，高舉高打，天價搶地。

值得注意的是，調(diào)控政策的超預(yù)期來臨，讓這些拿高價地的企業(yè)一下陷入了麻煩。鑒于地王增加了盈利風(fēng)險，盡管有些舊地王多依靠新地王最終贏得了解套，但企業(yè)也為此付出了高昂的資金成本的代價。尤其目前來看，中國利率已經(jīng)開始趨向市場化，天量公司債的發(fā)行，也讓中小房企分得了一點甜頭，但相對大型房企，這些手持高價地的中小房企資信并不高，其發(fā)展的持續(xù)性會遭到質(zhì)疑，無論是資本市場還是金融機構(gòu)都對其興趣不大。

而鑒于地王的集中出現(xiàn)，調(diào)控政策開始集中落地，嚴(yán)控是產(chǎn)生地王的重要指標(biāo)，自10月份20多個城市發(fā)布趨緊性政策以后，拍出的地王已經(jīng)寥寥無幾。在北京等一線城市，政策成效明顯。

值得關(guān)注的是，在北京土地市場上首次出現(xiàn)了住宅地塊由開發(fā)商100%持有租賃運營的新型土地出讓方式。不排除其它城市也會跟進該種出讓土地的方式，這也是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的一種手段，即租購并舉。

事實上，對比美國及日本等大型房企業(yè)務(wù)模式來看，租賃和租賃資產(chǎn)所占業(yè)務(wù)比重均超越20%。反觀中國的房地產(chǎn)市場，目前大型開發(fā)商仍以開發(fā)銷售為主，有實力資產(chǎn)經(jīng)營的房企并不多。

不過，可能看到的是，臨界點已經(jīng)來臨。一方面是工業(yè)化主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟開展時代已經(jīng)完結(jié)，第三產(chǎn)業(yè)快速壯大之后，新納人口的住房則多是經(jīng)過有質(zhì)量的租賃來完成；另一方面，傳統(tǒng)的開發(fā)形式已經(jīng)距離行業(yè)天花板越來越近，資產(chǎn)經(jīng)營時代來臨是不可逆趨向，萬科、龍湖已經(jīng)規(guī)劃長租公寓。

據(jù)某鉆研院新近頒布的《租賃崛起》報告測算，2016年中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模為1.1萬億元，2030年估量會超越4萬億元。對比美日兩國典型城市來看，房價水平高的城市，租賃市場也得到了充分發(fā)展，40%以上收入花在房租上，規(guī)�；瘷C構(gòu)快速擴張，品牌房企租賃資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模占比超越20%，而我國租賃市場開展尚有很大空間，實踐上政府也正加快“購租并舉”政策的落地�；蛟S，當(dāng)市場上租賃業(yè)態(tài)足夠成熟之際，地王就不會如此密集地誕生。