“因城施策”維穩(wěn)樓市是貫穿2016年樓市的主題，而這一主題將在2017年繼續(xù)成為樓市調(diào)控的主導(dǎo)方向。

日前，在全國國土資源會議上，針對2017年土地市場制定了大體的調(diào)控方向：建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度。對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例；對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌�用地供�?yīng)；完善土地儲備制度，編制住宅用地三年滾動供應(yīng)計劃。

三四線樓市去化周期最高31個月 或暫停供地

2016年，全國樓市去庫存取得了顯著成效。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米，同比跌幅0.8%，庫存連續(xù)9個月下降。

然而，盡管全國庫存持續(xù)下降，但從不同城市來看，庫存分化仍是樓市不可忽視的現(xiàn)象。在一線及二線熱點樓市庫存告急的情況下，三四線城市以及部分二線城市，房地產(chǎn)庫存仍然高企，樓市去化仍然任重道遠。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前三線城市中，去化周期最長的為北海，高達31個月，濟寧、西寧、桂林、煙臺、蘭州等城市去化周期也在15個月以上，而二線城市中發(fā)展偏弱的沈陽、長春等城市庫存壓力也不容忽視。

在這種情況下，國土部提出對去庫存壓力大的三四線城市要減少或暫停住宅用地供應(yīng)。其實，對于高庫存的城市減緩或暫停供地這一措施，近兩年在不同的城市就有不同程度的體現(xiàn)。據(jù)悉，2016年10月，湖南省就針對本省庫存高的地區(qū)制定了“控新增、擴存量”的方針，放緩供地節(jié)奏。而2017年“減少或暫停土地供應(yīng)”勢必會成為2017年三四線城市去庫存的重點措施。

熱點二線城市庫存不足6個月 地價房價雙漲

2016年樓市需求開始從一線城市向部分熱點二線城市轉(zhuǎn)移，與日俱增的需求量使二線城市成為2016年樓市去庫存的主力，卻也同時導(dǎo)致這些城市的樓市庫存不同程度的出現(xiàn)告急。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前合肥、南京、南昌、杭州去化周期均不足6個月，此外，廣州、蘇州、天津、濟南、等城市的庫存均不足10個月。

樓市庫存的緊張，直接導(dǎo)致這些熱點城市地價房價的雙漲。中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年1-11月一線房價累積漲幅為22.95%，二線城市同期累積漲幅為13.34%，其中，以“樓市四小龍”——蘇州、南京、合肥、廈門為代表的熱點二線城市漲幅最為明顯。四個城市一年的房價漲幅均超過30%，此外，武漢、鄭州、杭州的房價漲幅排名也較高。

從地價來看，由于熱點二線城市的土地供求關(guān)系日漸緊張，土地市場出現(xiàn)高熱，上海、南京、蘇州、合肥等城市，住宅用地高價地塊頻出，推動出讓金大幅增長，將二三季度的全國住宅用地出讓金漲幅拉高至87%和61%。

部分城市出臺土地供應(yīng)計劃 熱點城市宅地增加

為緩解房價過高、漲幅過快，維護樓市穩(wěn)定，國土部提出“今年將對房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)”。而從目前部分熱點二線城市出臺的未來供地計劃來看，“增加土地供應(yīng)”已經(jīng)有步驟的得以落實。據(jù)房天下從各省市國土資源網(wǎng)站上獲悉，合肥、蘇州、南京、武漢、杭州、鄭州等相繼出臺了住宅用地的供地計劃，且與2016年宅地供應(yīng)計劃相比，均出現(xiàn)不同程度的增加。

其中合肥2017年-2019年三年的住宅用地供地計劃達32500畝，而2016年合肥住宅用地計劃供應(yīng)面積僅為7000畝；南京2017年、2018年計劃供應(yīng)宅地分別為530公頃、560公頃，與2016年的500公頃相比，逐年遞增；而武漢作為2016年的熱點城市，2017年計劃供應(yīng)宅地18830畝，2018年計劃供應(yīng)宅地17888畝，超過了2016年的15952畝。

從熱點城市供地計劃來看，無疑是給未來這些城市的土地市場“解渴”，也將有效緩解緊張的供求關(guān)系所帶來的房價大幅上漲。而對于高庫存城市，減緩或暫定土地供應(yīng)，則為樓市去庫存留下了更大的時間和空間。從國土部對土地結(jié)構(gòu)的這種調(diào)整方向來看，2017年的樓市或?qū)⒂行Ь徑鈳齑媾c房價的分化，供需關(guān)系整體趨于更加平衡。