今年國(guó)內(nèi)樓市并不平靜，在成交量逐月攀升的情況下，從9月底開始，樓市風(fēng)向轉(zhuǎn)變。短短的國(guó)慶假期，全國(guó)20余個(gè)熱點(diǎn)城市紛紛發(fā)布樓市調(diào)控新政。這是自2014年全國(guó)房地產(chǎn)政策開始松綁后，首次出現(xiàn)地方政府集中出臺(tái)調(diào)控政策。而房企巨頭之間的較量也日漸白日化，寶萬之爭(zhēng)引發(fā)的險(xiǎn)資對(duì)上市公司紛紛舉牌，最終引發(fā)監(jiān)管加強(qiáng)，也令市場(chǎng)關(guān)注。

1、中央首提抑制泡沫 重申建立長(zhǎng)效機(jī)制

事件：12月14日至16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位；加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。7月26日，中央政治局會(huì)議明確落實(shí)“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大重點(diǎn)任務(wù)，其中要求，降成本的重點(diǎn)是增加勞動(dòng)力市場(chǎng)靈活性、抑制資產(chǎn)泡沫和降低宏觀稅負(fù)。10月28日，中央政治局會(huì)議再次指出，要注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。

評(píng)析：業(yè)內(nèi)人士表示，2016下半年中央政治局會(huì)議多次提到“抑制資產(chǎn)泡沫”。實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱十余年，早在前兩年已出現(xiàn)整體性過剩，三四線城市樓市還有大量庫存。本輪熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲，除了部分供需因素外，大城市房地產(chǎn)超越居住屬性、金融資本化乃重要原因。同時(shí)，大城市房?jī)r(jià)的非理性上漲給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。因此，減少經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴度，就十分必要與迫切。然而，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)失去價(jià)值，相反房地產(chǎn)在不遠(yuǎn)的將來依舊是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要貢獻(xiàn)力量。研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要想抑制房地產(chǎn)泡沫，一方面，需要短期措施，比如少數(shù)城市實(shí)施限購、限貸、限價(jià)等手段，特別是針對(duì)高杠桿推出一系列限制措施，9月底與國(guó)慶期間20余城出臺(tái)調(diào)控新政，正是中央抑制房地產(chǎn)泡沫方針的體現(xiàn)；另一方面，還需要長(zhǎng)效措施，因此中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”。長(zhǎng)效機(jī)制最早2013年提出，但近幾年進(jìn)展緩慢，預(yù)計(jì)未來一兩年會(huì)加速推進(jìn)，包括運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段。

2、國(guó)慶假期密集出臺(tái)調(diào)控嚴(yán)政

事件：9月30日北京、天津發(fā)布樓市調(diào)控新政，其后在短短的國(guó)慶假期，全國(guó)20余個(gè)熱點(diǎn)城市紛紛發(fā)布調(diào)控新政。這是自2014年全國(guó)房地產(chǎn)政策開始松綁后，首次出現(xiàn)地方政府集中出臺(tái)調(diào)控政策。顯而易見，這是在有關(guān)部門統(tǒng)一部署下的一次集體行動(dòng)，其中北京、上海、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南和成都等房?jī)r(jià)上漲過快城市，成為重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象。此次熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策，主要包括：限購、限貸、加大土地供應(yīng)、規(guī)范商品房銷售監(jiān)管、整治市場(chǎng)違法行為、加強(qiáng)銷售價(jià)格監(jiān)管、嚴(yán)厲打擊造謠滋事等。

評(píng)析：2016年全國(guó)市場(chǎng)區(qū)域分化更加顯著，在多數(shù)三四線城市急需去庫存的同時(shí)，20多個(gè)城市樓市高溫不退。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，從2015年4月至2016年9月，包括北、上、深等被重點(diǎn)監(jiān)控的16個(gè)城市，房?jī)r(jià)漲幅均超過15%，其中深圳、上海、廈門、南京、合肥房?jī)r(jià)漲幅分別高達(dá)86.6%、56%、51.4%、49.4%和47.6%。熱點(diǎn)城市樓市過熱，既不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，又不利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長(zhǎng)。因此，在中央“分類調(diào)控、因城施策”的方針指導(dǎo)下，20余城在國(guó)慶假期集中出臺(tái)新政。

其實(shí)，地方政策的風(fēng)向變化，早在2016年一季度就初露端倪。上海于3月25日率先發(fā)布“滬九條”——這是此輪房地產(chǎn)周期內(nèi)第一個(gè)實(shí)施收緊型政策的大城市，隨后深圳、廊坊、蘇州等地跟進(jìn)出臺(tái)調(diào)控政策。在國(guó)慶新政潮后，仍有上海、杭州、成都等出臺(tái)“補(bǔ)丁”政策，長(zhǎng)沙則首次出臺(tái)新政。截至2016年12月，全國(guó)已有至少24個(gè)城市出臺(tái)了50多次調(diào)控措施。調(diào)控政策出臺(tái)后，四季度這些熱點(diǎn)城市已經(jīng)開始降溫，成交量下滑，房?jī)r(jià)漲幅縮小或微跌，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)中。

一直頗受購房者關(guān)注的深圳，在2016年率先出現(xiàn)了房?jī)r(jià)短期拐點(diǎn)。安居客數(shù)據(jù)顯示，2016年10月深圳房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅首次轉(zhuǎn)負(fù)，下跌0.5%，這是自2014年12月以來深圳房?jī)r(jià)首次下跌，也是一線城市和熱點(diǎn)二線城市中房?jī)r(jià)最早下跌的城市。業(yè)內(nèi)人士表示，本輪房地產(chǎn)短周期運(yùn)行過程中，深圳房?jī)r(jià)由領(lǐng)漲全國(guó)，轉(zhuǎn)為領(lǐng)跌全國(guó)，說明一個(gè)城市的房?jī)r(jià)不可能持續(xù)大漲，大漲之后，且遭遇政策收緊之后，容易產(chǎn)生大幅波動(dòng)。