《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日走訪河北環(huán)京多個(gè)地區(qū)發(fā)現(xiàn)，去年以來環(huán)京一些區(qū)域樓市價(jià)格上漲，已給當(dāng)?shù)鼐用裼绕涫蔷哂凶》縿傂孕枨蟮木用駧�來較大壓力。一些地方為了防止房地產(chǎn)“圍城式”發(fā)展或大建“睡城”，自去年至今住宅用地一直處于停批狀態(tài)，不僅目前在售新房房源緊缺，且明后兩年將繼續(xù)處于緊缺狀態(tài)，本地剛需“望樓興嘆”。同時(shí)，當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)也面臨“無地可用”的困局。

環(huán)京地區(qū)本地剛需“望樓興嘆”

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些環(huán)京區(qū)域樓市價(jià)格較快上漲，已給當(dāng)?shù)鼐用裼绕涫蔷哂凶》縿傂孕枨蟮木用駧�來較大壓力。廊坊某縣一位房管局干部說，北京外溢購(gòu)房需求青睞環(huán)京區(qū)域，其他區(qū)域的購(gòu)房者也大量涌入。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，一些地方約80%的購(gòu)房者是外來人口，這些購(gòu)房者購(gòu)買力強(qiáng)、積極性高，給樓市調(diào)控帶來壓力。

涿州市一名基層干部表示，涿州毗鄰北京，2015年9月份時(shí)房?jī)r(jià)每平方米才6000元左右，2016年10月均價(jià)上漲到8700多元。記者走訪發(fā)現(xiàn)，緊鄰高鐵站的部分二手房源，目前中介機(jī)構(gòu)標(biāo)價(jià)已接近2萬(wàn)元，老城區(qū)樓市價(jià)格也隨著高鐵新城的行情出現(xiàn)上漲。這一價(jià)格對(duì)北京一些購(gòu)房者而言是“白菜價(jià)”，但卻超出了當(dāng)?shù)匕傩粘惺苣芰�。尤其是一些年輕的剛需購(gòu)房者，樓市價(jià)格翻番后只能“望樓興嘆”。“前些年樓市價(jià)格平穩(wěn)，我感覺不用著急買房，沒想到去年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)暴漲，不知道以后會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲，現(xiàn)在著急得像熱鍋上的螞蟻。”涿州市一位年輕上班族說。

地處京南的一位河北省縣級(jí)市住建局干部表示，目前政府需要考慮保障低收入群體的基本住房需求。原來，當(dāng)?shù)匾恍┳≌��?xiàng)目要求配建20%的保障房，政府現(xiàn)有1.1萬(wàn)套保障房。但住宅土地停批之后，城區(qū)40多個(gè)城中村無法改造，保障性住房也難以落實(shí)土地，無法增加供應(yīng)量。隨著城區(qū)無力購(gòu)房者增多，住房保障將面臨壓力。他建議統(tǒng)籌考慮目前環(huán)京區(qū)域樓市現(xiàn)狀，適當(dāng)放開保障房土地供應(yīng)，增加保障房存量，解決剛需人群的住房問題。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，環(huán)京地區(qū)樓市調(diào)控加碼，也給當(dāng)?shù)貏傂栀?gòu)房者帶來壓力。一些當(dāng)?shù)鼐用癖硎�，現(xiàn)有樓盤均價(jià)大部分超過一萬(wàn)，一些樓盤超過2萬(wàn)。一套住房總價(jià)在100萬(wàn)至200萬(wàn)之間，首付款需要數(shù)十萬(wàn)元，這對(duì)不少當(dāng)?shù)厝硕�言是巨大的壓力，尤其是需要�?gòu)置婚房的年輕人及其父母壓力較大。他們認(rèn)為，樓市調(diào)控應(yīng)“精準(zhǔn)施策、分類調(diào)控”，嚴(yán)厲遏制投機(jī)炒作、嚴(yán)格限制投資需求，并適當(dāng)考慮本地戶籍在城區(qū)無房的年輕剛需購(gòu)房者需求。

保障房建設(shè)面臨“無地可用”困境

記者走訪河北環(huán)京多個(gè)地區(qū)發(fā)現(xiàn)，去年以來，一些地方為了防止房地產(chǎn)“圍城式”發(fā)展，杜絕盲目建設(shè)“睡城”，自去年至今商業(yè)住宅用地一直處于停批狀態(tài)，當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)面臨“無地可用”的困境。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，由于去年以來土地供應(yīng)減少，大氣污染治理導(dǎo)致建筑工地停工等因素，目前環(huán)京多地在售的新樓盤寥寥無幾。限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策加碼升級(jí)，遏制了不少炒房需求，成交量出現(xiàn)明顯下滑，但目前樓市價(jià)格并未出現(xiàn)回調(diào)下跌跡象，處于量跌價(jià)穩(wěn)的平和狀態(tài)。

“目前縣里沒有開盤在售的新樓盤，購(gòu)房者只能選擇二手房。而且，從去年開始，縣里住宅用途的土地一律不批，已有的存量建設(shè)用地也不批。今年商住用地也停批了。”環(huán)京某縣一位國(guó)土資源局負(fù)責(zé)人說。記者采訪發(fā)現(xiàn)，保定涿州市、廊坊市實(shí)行樓市調(diào)控的多個(gè)縣（市、區(qū)），自2016年以來基本處于住宅土地停批狀態(tài)。

房地產(chǎn)企業(yè)從拿地、施工到預(yù)售上市，開發(fā)周期一般是兩到三年。一些房管部門干部表示，土地停批斷供，對(duì)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，到明年、后年影響就會(huì)較大，有可能導(dǎo)致“無房可賣”。

河北省近期出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的實(shí)施方案》，要求京冀交界地區(qū)嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)、嚴(yán)格管控房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑容積率等。這些政策信息，也成為一些中介機(jī)構(gòu)炒作“環(huán)京區(qū)域未來房源緊缺”“房產(chǎn)價(jià)值凸顯”“北京城市新規(guī)劃嚴(yán)控人口，環(huán)京地區(qū)也嚴(yán)控房地產(chǎn)和人口，再不上車就沒有機(jī)會(huì)了”等營(yíng)銷噱頭。

一位在涿州高鐵站附近的置業(yè)顧問稱，買卡排號(hào)是個(gè)正�，F(xiàn)象，為躲避政府追查，每次開盤他們都會(huì)努力控制當(dāng)天的銷售量，但由于購(gòu)房者過于瘋狂，不少人甚至都“找關(guān)系”排卡，這讓他們看到了銷售價(jià)格上漲的空間。

仍需不斷細(xì)化調(diào)控政策

多名環(huán)京縣級(jí)房管部門干部表示，當(dāng)前限購(gòu)限貸等調(diào)控措施，有效抑制了樓市過熱趨勢(shì)，但在一手房備案價(jià)格管控、二手房交易首付比例管控等方面，一些調(diào)控措施尚需要進(jìn)一步完善。

一是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，樓市價(jià)格管控沒有明確控制手段。目前，新房預(yù)售備案的時(shí)候，實(shí)行“一房一價(jià)”，禁止捆綁銷售、陰陽(yáng)合同等違規(guī)做法。但現(xiàn)在主管部門只能控制一手房?jī)r(jià)格備案后的漲幅，例如半年內(nèi)最多允許上漲10%，但初始備案價(jià)格定價(jià)多少，由開發(fā)商自主定價(jià)，“你不讓房企備案價(jià)格定得過高，缺乏法律法規(guī)依據(jù)”。某業(yè)內(nèi)人士稱，如果備案價(jià)格脫離市場(chǎng)行情，很可能引發(fā)捂盤惜售、捆綁車位銷售、溢價(jià)銷售等問題。如果買賣雙方自愿交易，查處難度較大。

二是二手房?jī)r(jià)格管控缺乏有效手段。記者走訪發(fā)現(xiàn)，三河燕郊、大廠、固安等地新房稀缺，樓市已逐步進(jìn)入二手房時(shí)代。二手房由買賣雙方自由議價(jià)，且已成為樓市風(fēng)向標(biāo)，其價(jià)格和交易量會(huì)直接傳導(dǎo)到一手房市場(chǎng)。二手房?jī)r(jià)格高企，直接倒逼新房?jī)r(jià)格上漲，給樓市調(diào)控帶來壓力。

同時(shí)，政府對(duì)二手房交易管控存在“信息壁壘”等難題。環(huán)京地區(qū)一房管局干部表示，一些地方3月份調(diào)控政策規(guī)定，非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于50％，包括新建商品住房和二手住房。但是房管、稅務(wù)、銀行等單位相關(guān)信息統(tǒng)一起來綜合分析，才能準(zhǔn)確判斷“首付50%”是否符合市場(chǎng)實(shí)際情況。

三是環(huán)京區(qū)域調(diào)控以縣為單位“各自為政”，不動(dòng)產(chǎn)登記信息互不聯(lián)網(wǎng)，對(duì)一些全款炒房者無法精準(zhǔn)打擊。建議加快推進(jìn)熱點(diǎn)區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)信息互聯(lián)互通，在樓市調(diào)控中既能有效保障外溢人群的剛需，又能精準(zhǔn)打擊投機(jī)炒作需求，維護(hù)市場(chǎng)秩序。

四是樓市調(diào)控宜未雨綢繆，提前引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。雄安新區(qū)有關(guān)消息公布后，大批人連夜趕赴雄縣、安新、容城等地購(gòu)房，一些售樓員也在網(wǎng)上散布樓市價(jià)格暴漲等刺激性信息。在雄安新區(qū)三縣購(gòu)房受阻后，一些人轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊涿州、高碑店、白溝、任丘、文安、霸州等地，刺激了當(dāng)?shù)貥鞘袃r(jià)格上漲。目前，霸州、文安等地也實(shí)行嚴(yán)格限購(gòu)。

一些基層干部表示，北京城市副中心、北京新機(jī)場(chǎng)、雄安新區(qū)等重大利好消息，容易被中介機(jī)構(gòu)和自媒體利用炒作，造成周邊區(qū)域樓市波動(dòng)。一些重大利好政策發(fā)布時(shí)，可未雨綢繆提前引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，在公布相關(guān)消息時(shí)同步部署、公布周邊樓市穩(wěn)控措施，遏制投機(jī)炒作，為國(guó)家重大戰(zhàn)略順利實(shí)施提供保障。