近期，多地樓市新政出現(xiàn)了一個(gè)新趨勢(shì)：限售，主要內(nèi)容是要求個(gè)人獲得不動(dòng)產(chǎn)證兩年后方可再賣(mài)，以及新建商住房限制賣(mài)給個(gè)人。從廈門(mén)、北京再到杭州、廣州，限售手段有蔓延的趨勢(shì)，更多熱點(diǎn)城市跟進(jìn)也成為大概率事件。

在很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，限售的出現(xiàn)，顛覆了過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯，提高了房產(chǎn)交易的時(shí)間成本；從根本上來(lái)說(shuō)，這一手段抑制交易、鼓勵(lì)持有，可以徹底封堵“炒房客”，讓房子真正回歸居住功能。

值得注意的是，結(jié)合了限購(gòu)、限貸等前提條件，限售兩年的舉措，可以有效防止房?jī)r(jià)快速上漲，房?jī)r(jià)在此后一段時(shí)間將迎來(lái)一個(gè)穩(wěn)定期；對(duì)于擁有購(gòu)房資格的意向購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這也是一個(gè)難得的窗口期。

延長(zhǎng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)手時(shí)間

自3月中旬開(kāi)始的新一輪樓市調(diào)控浪潮愈演愈烈，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，全國(guó)已有超過(guò)40個(gè)城市出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策。

3月30日，廣州調(diào)控再次加碼，其中，最值得關(guān)注的一點(diǎn)是延長(zhǎng)了住宅轉(zhuǎn)手的時(shí)間，通過(guò)這一渠道來(lái)抑制投機(jī)：居民家庭新購(gòu)買(mǎi)的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù)；企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買(mǎi)的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。

據(jù)了解，對(duì)于一手住宅而言，不動(dòng)產(chǎn)證出具時(shí)間為交樓后的半年至2年，具體視乎項(xiàng)目以及有關(guān)部門(mén)審批情況而定，而目前一手項(xiàng)目一般交樓時(shí)間約1-2年，換言之“330”新政后一手個(gè)人業(yè)主欲出售單位，短則需要1年(交樓)+半年(出證)+2年(滿2)=3年半，長(zhǎng)則需要2年(交樓)+2年(出證)+2年(滿2)=6年或以上；而按照上述公式計(jì)算，法人單位欲出售其購(gòu)入一手住宅則需要4年半至7年或以上。

對(duì)于二手住宅而言，不動(dòng)產(chǎn)證出具時(shí)間一般為過(guò)戶時(shí)間，因此個(gè)人出售二手住宅需要2年或以上。

“對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)，拿到房產(chǎn)證開(kāi)始持有兩年才能賣(mài)，意味著持有成本大大提高，短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)不可能了。”易 居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，廣州新政首次提出了限售，這是第五個(gè)提及限售的城市。并且，廣州限售是最全面的，從各種角度堵住投資投機(jī)資金，抑制炒房客。包括增城、從化限制外地人買(mǎi)房，也是為了抑制外地投資投機(jī)。他預(yù)計(jì)，廣州樓市各類(lèi)房產(chǎn)短期套現(xiàn)機(jī)會(huì)變窄，這有利于引導(dǎo)購(gòu)房者以自住為動(dòng)機(jī)。此外，廣州也跟隨北京的步伐，加入商業(yè)辦公類(lèi)房產(chǎn)的限售行列，公寓不能銷(xiāo)售給個(gè)人。

個(gè)人二手房源將減少

新政后，可以預(yù)見(jiàn)的是，個(gè)人業(yè)主出售房產(chǎn)將至少需要等待3年半左右的時(shí)間，也就是說(shuō)，新購(gòu)房產(chǎn)在今后3年內(nèi)都不會(huì)出現(xiàn)在二手樓市中，二手樓市所能吸納的只能是此前購(gòu)入且逐步符合出售條件的房源。

“其實(shí)今年春節(jié)假期之后，二手樓市一直都表現(xiàn)挺不錯(cuò)，尤其是3月份前半個(gè)月。”廣州東風(fēng)東路某中介門(mén)店的經(jīng)紀(jì)陳先生告訴記者，3月份是傳統(tǒng)的學(xué)位房旺季，越秀東風(fēng)東板塊又是最為搶手的學(xué)位房區(qū)域，因此，來(lái)門(mén)店咨詢(xún)的家長(zhǎng)絡(luò)繹不絕，“調(diào)控政策一出來(lái)，還是挺多人比較緊張的”，他表示，因?yàn)闁|風(fēng)東學(xué)位房的總價(jià)一向較高，大多數(shù)家長(zhǎng)型購(gòu)房者都是屬于“賣(mài)一買(mǎi)一”，認(rèn)房又認(rèn)貸之后，不但首付提高，預(yù)算有可能不足，更關(guān)鍵的是，“賣(mài)一買(mǎi)一”的“連環(huán)單”很有可能卡殼，“有一個(gè)客戶就是這種情況，他要賣(mài)掉番禺的一套房子來(lái)湊首付的大半，但是接盤(pán)的買(mǎi)家屬于單身限購(gòu)第二套的范圍，突然沒(méi)有了購(gòu)房資格，先不說(shuō)違約造成的合同糾紛非常麻煩，還影響到這位客戶的首付”。

不少中介經(jīng)紀(jì)表示，因?yàn)閺V州新政頻出，二手房源面臨著減少的狀況，有一些是證不滿2年不符合出售條件，有一些是原本要“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善型買(mǎi)家，由于可換房源減少，自己也無(wú)法輕易放盤(pán)，只能暫緩改善置業(yè)的計(jì)劃。“學(xué)位房雖然是改善需求，實(shí)際上對(duì)家長(zhǎng)而言，根本就是剛需，小孩子上學(xué)的事情是耽誤不得的，因此，相對(duì)來(lái)說(shuō)，學(xué)位房的二手交易還算是受到影響最小的”，陳先生表示，即使首付提高，遇到心水盤(pán)源，家長(zhǎng)型購(gòu)房者還是會(huì)想方設(shè)法補(bǔ)齊，或者轉(zhuǎn)而尋求面積更小、總價(jià)更低的戶型。

鏈家研究院院長(zhǎng)周峰表示，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，市場(chǎng)上的二手有效房源將會(huì)有12%-15%的減少，而成交環(huán)比一季度至少有30%的跌幅。預(yù)計(jì)最近兩三個(gè)月會(huì)在高位盤(pán)整，房?jī)r(jià)是否會(huì)降還得看三個(gè)月以后。

有條件購(gòu)房者或迎來(lái)窗口期

縱觀廣州近期的兩次樓市新政，抑制交易、鼓勵(lì)持有，調(diào)控的總體思路指向“以時(shí)間換空間”，力求獲得一個(gè)成交量和房?jī)r(jià)雙穩(wěn)定的時(shí)期。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著政策、信貸全面收緊，加之政策持續(xù)打補(bǔ)丁，以北京和廣州為代表的一線城市改善需求被抑制，北京、成都、廈門(mén)等城市成交量已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下降，這些城市將進(jìn)入低迷調(diào)整期，房?jī)r(jià)快速上漲的局面不再可能出現(xiàn)。

萬(wàn)科總裁郁亮表示，短期內(nèi)，貨幣供應(yīng)、流動(dòng)性、房貸政策對(duì)房?jī)r(jià)有很大的影響。但長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)必然由供求關(guān)系決定。全國(guó)樓市供求關(guān)系的真相就是：需求高點(diǎn)已過(guò)，而供給仍在高位。這樣的供求關(guān)系，不支持房?jī)r(jià)一直高速上漲，也不支持成交量的高速增長(zhǎng)。

樓市調(diào)控政策的持續(xù)收緊，對(duì)緩解市場(chǎng)恐慌情緒、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到了立竿見(jiàn)影的作用。一方面，政策的收緊讓購(gòu)房人更加理性，恐慌、搶購(gòu)的心態(tài)不再；另一方面，限購(gòu)和二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)收緊，使得部分購(gòu)房家庭取消或延緩了購(gòu)房計(jì)劃，購(gòu)房人群普遍陷入觀望，需求明顯萎縮。賣(mài)房業(yè)主惜售、跳價(jià)的現(xiàn)象不再。因此，對(duì)于擁有購(gòu)房資格、符合條件的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，更有利于剛需置業(yè)。