一大波行政性的限購政策來襲之際，銀行對房地產(chǎn)貸款的收緊也接踵而至。

近日，央行加急下發(fā)了《中國人民銀行辦公廳關(guān)于做好2017年信貸政策工作的意見》，其中包括了銀行適度調(diào)整房貸的內(nèi)容。具體而言，要加強(qiáng)對商業(yè)銀行窗口指導(dǎo)，督促進(jìn)其優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制房貸比和增速等。

第一財(cái)經(jīng)記者從國有大行、股份制商業(yè)銀行、城商行了解到，不同地區(qū)、不同類型的銀行對于住房貸款都采取了有針對性的限制措施。

商業(yè)銀行普遍收緊房貸

根據(jù)《意見》的要求，第一，人民銀行各分支機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對商業(yè)銀行窗口指導(dǎo)，督促其優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制房貸比和增速。

第二，央行各分支機(jī)構(gòu)要將住房信貸政策作為調(diào)控房地產(chǎn)一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優(yōu)惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策工具，嚴(yán)格按照相關(guān)程序及時(shí)對轄區(qū)內(nèi)住房信貸政策做出適度調(diào)整。

第三，做好房貸資源投放的區(qū)域分布，支持三四線城市去庫存，有效防控信貸風(fēng)險(xiǎn)，積極會(huì)同當(dāng)?shù)劂y監(jiān)部門將差別化住房信貸政策嚴(yán)格落實(shí)。

第一財(cái)經(jīng)記者從國有大行、股份制商業(yè)銀行、城商行了解到，不同地區(qū)、不同類型的銀行對于住房貸款都采取了有針對性的限制措施。

某國有大行天津分行副行長對第一財(cái)經(jīng)記者表示，幾大行對不同地區(qū)都有房貸限額。各地銀監(jiān)局對法人所在地注冊的銀行房貸每月新增規(guī)模都有管控。

此外，記者從某股份制商業(yè)銀行北京分行相關(guān)負(fù)責(zé)人處獲悉，該分行按揭業(yè)務(wù)還在正常開展，額度也是正常投放，目前感覺不到額度的控制壓力。但是客戶進(jìn)行諸如抵押登記等流程所花費(fèi)的時(shí)間，較之前有所延長。

不過，該負(fù)責(zé)人稱，今年的重點(diǎn)是消費(fèi)金融而非房貸，房地產(chǎn)市場面臨一定調(diào)控壓力，銀行的聚焦并不在按揭貸款方面，只是滿足客戶正常按揭需求。

記者從湖南某城商行內(nèi)部獲悉，該行雖然未收到監(jiān)管層關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的任何文件或窗口指導(dǎo)，不過正在研究討論縮小首套房貸的折扣利率的優(yōu)惠幅度。中國銀行山東某地級(jí)市支行負(fù)責(zé)信貸業(yè)務(wù)的人士告訴第一財(cái)經(jīng)，他所在的銀行一個(gè)月前就已經(jīng)停止住房貸款發(fā)放，包括新房和二手房。

目前來看，不僅是房貸規(guī)模受到限制，房貸利率的優(yōu)惠幅度也大不如從前。以北京為例，記者從上述股份制商業(yè)銀行北京分行內(nèi)部獲悉，從昨日起，該行開始執(zhí)行首套房貸款95折，此前一般都是9折。該內(nèi)部人士表示，總行層面首套房貸款利率優(yōu)惠提高到9折，北京則提高到95折，主要是結(jié)合行內(nèi)資產(chǎn)管理額度進(jìn)行的量價(jià)調(diào)節(jié)。

“大家都在尋找合適的價(jià)格，同業(yè)之間有交流，大家也有跟隨政策。95折并非所有客戶都適應(yīng)。假如客戶信用狀況不好，對銀行綜合貢獻(xiàn)不高，銀行有可能以基準(zhǔn)利率批。反之也有可能有優(yōu)惠。這完全是利率市場化與客戶評(píng)估的綜合考慮。”上述股份制商業(yè)銀行內(nèi)部人士指出。

據(jù)媒體報(bào)道，已經(jīng)有16家銀行取消了此前首套房貸款9折利率優(yōu)惠，按照95折執(zhí)行。這16家銀行不僅包括中、農(nóng)、工、建、交五大國有銀行，還包括了中信、招商、民生、浦發(fā)、興業(yè)、光大、華夏銀行、郵儲(chǔ)銀行，以及渤海銀行北京分行、北京銀行和北京農(nóng)商行。

在天津，“市場上基本85折全部沒有了，9折也極少見，基本上都是基準(zhǔn)上下，拿95折都算好的。”上述天津某國有大行分行副行長對第一財(cái)經(jīng)指出，以前基層行貸款85折就可以審批，在今年2月初，低于9折的按揭貸款基層行就沒有權(quán)限審批了；目前二級(jí)行還有9折－95折的按揭授權(quán)權(quán)限，但整體是往上收的態(tài)勢；分行還有85折授權(quán)，但需要說明原因。

據(jù)該副行長介紹，在天津當(dāng)?shù)貛讉�(gè)國有大行之間會(huì)對房貸利率的整體折扣情況進(jìn)行數(shù)據(jù)交換。一家銀行內(nèi)部也沒有明確的折扣比例，只是以價(jià)格授權(quán)的形式在基準(zhǔn)利率上進(jìn)行上浮或下調(diào)。近期央行公開市場操作等政策利率上行，也逼著各家銀行將利率上移。

房地產(chǎn)政策分化進(jìn)一步顯現(xiàn)

始于2015年底的一輪熱點(diǎn)城市房價(jià)飆升與信貸環(huán)境、階段性供求緊張及地價(jià)上漲不無關(guān)系。央行的信貸數(shù)據(jù)顯示，2016年住房按揭貸款占40％以上，在巔峰時(shí)期的去年7月一度接近98％。

今年3月10日，央行行長周小川在全國人大新聞發(fā)布會(huì)上表示，去年，房地產(chǎn)信貸增長比較快，主要是個(gè)人購房貸款。個(gè)人購房貸款的增長一方面有助于居民買房，有助于三線城市去庫存。但是反過來又導(dǎo)致一、二線城市房價(jià)上升。

從去年以來，我國房地產(chǎn)政策分化的趨勢就已經(jīng)不斷顯現(xiàn)。一方面，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策不斷收緊，限購限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施頻頻加碼，遏制投資投機(jī)性需求，防范市場風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，三四線城市仍堅(jiān)持去庫存策略，從供需兩端改善市場環(huán)境。

今年3月5日政府工作報(bào)告草案中對于房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)延續(xù)了去年的“因城施策去庫存”，但經(jīng)過修改后的最終著重添加了“遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲”。那么，今年的房貸增速節(jié)奏是否會(huì)改變？周小川在10日的全國人大新聞發(fā)布會(huì)上說，住房貸款在中國還會(huì)以相對比較快的速度發(fā)展，但是確實(shí)要適當(dāng)平衡。隨著住房產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整，估計(jì)會(huì)適當(dāng)放慢。

不僅如此，在去杠桿的背景下，今年的政府工作報(bào)告還對信貸總量進(jìn)行了控制，將廣義貨幣（M2）和社會(huì)融資規(guī)模增速紛別由此前的13％下調(diào)至了12％。

近日，2017中國發(fā)展高層論壇期間，中國銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星表示，下一步將繼續(xù)采取差別化的信貸政策，對一些房價(jià)過熱的城市，要采取審慎的房貸政策；對一些有去庫存需求的三四線城市，還是會(huì)給予必要的信貸支持。他強(qiáng)調(diào)，對一些基本的剛性住房需求、改善性住房需求、包括城鎮(zhèn)化過程中產(chǎn)生的住房需要，都需要支持；對于投機(jī)性的、炒房的需要?jiǎng)t不予支持。