本輪調(diào)控針對(duì)供給端有兩個(gè)手段：一是嚴(yán)格規(guī)范房屋土地規(guī)劃用途，嚴(yán)禁“商辦工改住”（上海和北京最嚴(yán)格）；二是住房“限售”，該政策在過往調(diào)控中幾乎沒有出現(xiàn)過。

4月19日，濟(jì)南市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善調(diào)控措施促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》顯示，長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)也將納入限購(gòu)范圍，限購(gòu)區(qū)域內(nèi)自通知施行之日起購(gòu)買的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。

目前，包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚(yáng)州、常州、長(zhǎng)樂、徐水、啟東、白溝、海南、東莞、西安、濟(jì)南等超過18個(gè)城市，歷史上首次啟動(dòng)了買房后一定年限限制出讓的樓市調(diào)控政策。

“限售”，正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路，也成為本輪從3月開始的全國(guó)多城市調(diào)控新特點(diǎn)。

調(diào)控供給端

綜合來(lái)看，本輪調(diào)控針對(duì)供給端有兩個(gè)手段：一是嚴(yán)格規(guī)范房屋土地規(guī)劃用途，嚴(yán)禁“商辦工改住”（上海和北京最嚴(yán)格）；二是住房“限售”，該政策在過往調(diào)控中幾乎沒有出現(xiàn)過。

其中嚴(yán)禁“商辦工改住”部分，上海自今年1月6日起暫停“商改住”類項(xiàng)目的網(wǎng)簽，上海各個(gè)區(qū)內(nèi)基本均已嚴(yán)格執(zhí)行；北京的政策更為嚴(yán)厲，不僅嚴(yán)查“商改住”，且限制新建以及在建商辦類項(xiàng)目的出售對(duì)象不得為個(gè)人，已存在一定“限售”意義。

“限售”核心內(nèi)容是居民家庭新購(gòu)買的住房在取得不動(dòng)產(chǎn)證滿規(guī)定年限后方可轉(zhuǎn)讓，目前各地政策細(xì)節(jié)略有區(qū)別。對(duì)此有分析人士認(rèn)為，限購(gòu)限貸的嚴(yán)格落實(shí)已擠出了大部分投資性需求，限售對(duì)于市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)為短期二手房供給的收縮。

廣發(fā)證券分析師樂加棟認(rèn)為，如果說新房市場(chǎng)的限購(gòu)限貸政策著力點(diǎn)是需求端，那么對(duì)二手房中介機(jī)構(gòu)的管控著力點(diǎn)可以算是“半個(gè)”供給端。如前所述，在供給端，過去政策調(diào)控主要是限制開發(fā)商向市場(chǎng)提供的新房戶型，即“70/90”政策（單體項(xiàng)目90平方米以下的小戶型住房占比超過70%），并且在土地出讓環(huán)節(jié)就已經(jīng)鎖定。相比之下，本輪調(diào)控的“限改”和“限售”對(duì)于供給端的限制更為直接，也更為嚴(yán)厲。

上海某房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)認(rèn)為，限售政策屬于本輪樓市政策調(diào)整中最大的創(chuàng)新點(diǎn)。通過限制住房交易后的再次轉(zhuǎn)讓，增加了住房持有成本，同時(shí)也防范資金快進(jìn)快出，有力打擊了各類炒房和套現(xiàn)的現(xiàn)象。

不過，他認(rèn)為，限售本身不是萬(wàn)能的，也有一些風(fēng)險(xiǎn)。比如限制銷售會(huì)影響住房的改善，尤其是一些急于套現(xiàn)且把資金用于急需的地方，而此前此類購(gòu)房行為本身也不是炒房的。因此他建議，對(duì)于類似做法，需要有新的政策調(diào)整，比如從釋放二手房房源的角度看，應(yīng)該有所放寬。后續(xù)可以考慮對(duì)二套房進(jìn)行限售等做法，這樣相對(duì)務(wù)實(shí)。

限售邏輯

上海某房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)認(rèn)為，整體來(lái)說，政策從兩端來(lái)抑制投資投機(jī)需求，一端是限購(gòu)，另一端就是限售。從買房到賣房的環(huán)節(jié)進(jìn)行前后“夾擊”。

關(guān)于限售政策效果，他認(rèn)為，這對(duì)抑制短期投資客、炒房客影響較為明顯。對(duì)自住兼投資或長(zhǎng)線投資的人影響不大，因?yàn)檫@類人往往買了之后還會(huì)租出去，租幾年再考慮是否需要賣出。

他則表示，從市場(chǎng)交易角度看，限售會(huì)使部分短線投資的購(gòu)房者相對(duì)畏怯，即購(gòu)房會(huì)更理性，購(gòu)房節(jié)奏也會(huì)放緩，對(duì)于市場(chǎng)交易有一定利空影響。當(dāng)然真正的影響或許要等一年后才出現(xiàn)，對(duì)于部分急于拋售房源的房東來(lái)說，這個(gè)時(shí)候或采取類似私下交易的做法，即一些隱性的住房交易會(huì)出現(xiàn)。

中原地產(chǎn)首席分析師認(rèn)為，從政策預(yù)期看，本輪房?jī)r(jià)調(diào)控全面再升級(jí)，遇漲即調(diào)。而與往年調(diào)控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調(diào)控力度刷新了歷史紀(jì)錄，可以說全方面封堵了任何炒房的可能性。從后期市場(chǎng)發(fā)展看，預(yù)計(jì)還有更多城市會(huì)加入到調(diào)控城市范圍內(nèi)。

從數(shù)據(jù)上看，4月上旬各地新房成交明顯降溫，一二三線城市成交量環(huán)比均出現(xiàn)下跌，一線城市環(huán)比減少超六成。同比來(lái)看，一線城市和二線代表城市均有明顯下滑。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2017年第1-14周重點(diǎn)城市新房成交數(shù)據(jù)看：武漢、上海和廣州成交面積仍穩(wěn)居前三。從累計(jì)同比來(lái)看，除廣州和南昌分別增加22.84%和12.95%外，其他城市則均呈下降態(tài)勢(shì)，深圳同比降幅較為明顯，達(dá)77.37%，其次是蘇州，同比降幅超六成。

二手房報(bào)價(jià)指數(shù)也在整體下滑，北京表現(xiàn)尤其明顯。自新政出臺(tái)后，北京報(bào)價(jià)指數(shù)從88%高位跌至目前的54%。二線城市中，天津、珠海報(bào)價(jià)指數(shù)下滑較明顯。