“限價”成土地拍賣主旋律

除了房價，對于土地市場的調(diào)控，各地紛紛出臺最高限價的規(guī)定以控制地塊拍賣出現(xiàn)溢價過高的情況。

其中，蘇州是全國第一個執(zhí)行土地限價的城市，隨后南京、杭州、廣州、深圳等城市均出臺了地塊限價措施。

這一限制土地高價的措施使得開發(fā)商即使“有錢”也拿不到地。

去年5月18日，蘇州出臺“土地限價令”顯示控制地價的決心，對掛牌出讓的地塊設置最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。

這被業(yè)內(nèi)認為是從“源頭”控制房價的一劑良藥，以免出現(xiàn)面粉貴過面包的情況。不過，在蘇州迎來土地限價令的首次土地拍賣會上，4幅出讓地塊中就有2幅純住宅地塊因房企出價超過最高限定價格而宣告流拍。

同樣的情況也出現(xiàn)在南京的地塊拍賣中。在去年7月8日舉行的下半年首場土地拍賣會上，集中出讓的10幅地塊中8幅住宅地塊均設定了最高限價，其中7幅因開發(fā)商出價超過最高限價而流拍。

在此情況下，南京市政府隨后調(diào)整了有關土地出讓的規(guī)定，改為網(wǎng)上競價方式開拍，另外當?shù)貕K的網(wǎng)上競價達到最高限價的90%時，該地塊所建商品住宅必須現(xiàn)房銷售。

與此同時，多地政府在土地出讓上也在探索新的模式，包括采取“限地價，競房價”或“限地價，競配建”等方式確定競得人。

值得一提的是，土地政策的收緊不僅僅體現(xiàn)在土地出讓方式上，監(jiān)管方向已經(jīng)開始延伸到企業(yè)的拿地資金方面。

去年10月，福建省發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)市場土地調(diào)控的通知》提到，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行債券、信托計劃、資產(chǎn)管理計劃等融資的資金用于支付土地出讓價款。各級金融監(jiān)管部門要加強監(jiān)管，嚴禁資金違規(guī)進入房地產(chǎn)土地市場。

在一系列政策調(diào)控下，土地市場得到降溫。

上海證券報援引克而瑞房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，4月份土地市場成交面積連續(xù)第四個月走低，其監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地成交211幅，環(huán)比下降19%；成交建筑面積2104萬平方米，同比、環(huán)比跌幅分別為14%和15%；但土地價格仍持續(xù)上行，成交樓板價提升至7136元/平方米，環(huán)比上漲20%。

一線城市土地市場相對活躍，成交建筑面積317萬平方米，環(huán)比增加44%；二線城市土地成交熱度持續(xù)走低，成交建筑面積1276萬平方米，同比、環(huán)比分別下跌34%和24%；三、四線城市成交規(guī)模在3月小幅回升后重新下跌，成交建筑面積511.77萬平方米，環(huán)比下降9%，但比去年同期微漲4%。

住宅“只租不售”或成調(diào)控新模式

在樓市調(diào)控上，要求開發(fā)商住房建成后只租不賣或將成為一種新的模式。

今年5月11日，江蘇省蘇州市掛牌出讓的地塊中要求開發(fā)商按比例自持地塊。該地塊要求計容建筑面積的50%可分割銷售，其余50%不可分割銷售且不得分割轉讓并只能用于租賃。這也意味著，50%不可分割銷售的部分需要開發(fā)商自持。

在此之前，多地也已開展了類似做法。據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，截至目前，包括上海、北京、天津、廣州市等城市實行住宅自持模式。

2016年5月，上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)一幅住宅用地出讓，規(guī)定開發(fā)商必須自持項目15%住宅物業(yè)70年，只能租賃，不能銷售。

2016年11月，北京首試競拍“住宅自持”模式。當競買報價達到合理土地上限價格時，轉為在此價格基礎上通過現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。當競報自持比例達到100%，轉入投報高標準商品住宅建設方案程序。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售，租賃合同期限不超10年。

2月13日，天津市市區(qū)國土資源分局宣布地塊報價到達上限，拼“自持面積”。

4月13日，廣東省廣州公共資源交易網(wǎng)發(fā)布土地出讓補充公告，將于28日進入現(xiàn)場競拍的兩宗住宅用地將采取新的出讓方式，涉及限制最高限價、競保障房、競房源自持、搖號產(chǎn)生競拍者等方面。

對于地塊新規(guī)的效果，4月28日，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會發(fā)布消息稱，廣州市土地出讓競價方式調(diào)整后首次住宅用地成交取得調(diào)控預期效果。

后續(xù)出讓的住宅用地將根據(jù)市場情況和對出讓宗地的預判，一地一策組合使用限地價、競配建、競自持、現(xiàn)房銷售等政策工具，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。(澎湃新聞)