正如當(dāng)前“小陽(yáng)春”不見蹤影，最近幾年來(lái)，傳統(tǒng)的旺季已經(jīng)變得不甚明顯。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺(tái)前后，市場(chǎng)情緒往往波動(dòng)較大。過(guò)去幾年來(lái)，北京樓市的成交高峰并不總是出現(xiàn)在傳統(tǒng)旺季，而往往在四季度到來(lái)。

雖然處于傳統(tǒng)的“小陽(yáng)春”階段，但在調(diào)控政策影響下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然出現(xiàn)大幅降溫。這也從側(cè)面反映出，傳統(tǒng)的“淡旺季”理論正受到越來(lái)越大的挑戰(zhàn)。

北京中原地產(chǎn)副總經(jīng)理劉建勇向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，根據(jù)其從案場(chǎng)獲取的信息，因價(jià)格審批嚴(yán)格，近期北京房企的推盤欲望普遍不強(qiáng)。購(gòu)房者也因資格限制、成本提高等因素，出現(xiàn)一定的觀望情緒。

因此，盡管春季是傳統(tǒng)銷售旺季，市場(chǎng)仍然不可避免地出現(xiàn)降溫。但他認(rèn)為，這一觀望期并不會(huì)持續(xù)很久，房企將根據(jù)自身情況，在未來(lái)做出不同調(diào)整。

“旺季”不旺

樓市調(diào)控政策在3月的一次加碼，使北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)大幅下跌。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月北京二手住宅完成網(wǎng)簽16902套，環(huán)比下跌35%，同比減少36%。

新房方面，4月份北京僅成交商品住宅2214套，遠(yuǎn)低于3月份的7594套。

劉建勇表示，這種情況在北京的各大新建商品房項(xiàng)目的案場(chǎng)已有明顯體現(xiàn)。“目前開發(fā)商的心態(tài)很難揣摩，但從實(shí)際行動(dòng)來(lái)看，因?yàn)閮r(jià)格審批較為嚴(yán)格，大部分企業(yè)的推盤欲望不強(qiáng)。”

購(gòu)房者也受到了不小的影響。劉建勇表示，很多案場(chǎng)的客戶來(lái)訪量明顯下降，這是因?yàn)橘Y格審核趨嚴(yán)、首付和利率等成本提高所致。中原地產(chǎn)在北京主要從事新房交易代理業(yè)務(wù)。

在我國(guó)北方大部分地區(qū)，房地產(chǎn)銷售有淡旺季之分。通常來(lái)說(shuō)，每年3-5月的“小陽(yáng)春”和9-10月的“金九銀十”被認(rèn)為是傳統(tǒng)旺季。這是因?yàn)�，春、秋兩季氣候適宜，購(gòu)房者看房熱情較高，綠化、園林等案場(chǎng)布置也容易體現(xiàn)出吸引力。

相比之下，冬、夏兩季以及傳統(tǒng)春節(jié)假期，因氣候條件不佳和節(jié)假日氣氛的沖淡，被認(rèn)為是房地產(chǎn)銷售的淡季。

正如當(dāng)前“小陽(yáng)春”不見蹤影，最近幾年來(lái)，傳統(tǒng)的旺季已經(jīng)變得不甚明顯。有觀點(diǎn)認(rèn)為，樓市調(diào)控政策的頻繁出臺(tái)，是造成這種現(xiàn)象的重要原因。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺(tái)前后，市場(chǎng)情緒往往波動(dòng)較大。過(guò)去幾年來(lái)，北京樓市的成交高峰并不總是出現(xiàn)在傳統(tǒng)旺季，而往往在四季度到來(lái)。

劉建勇認(rèn)為，過(guò)去幾年，北京市場(chǎng)的供應(yīng)量相對(duì)較大，購(gòu)房者在出手時(shí)機(jī)上有足夠的選擇余地。如今市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)不足，即使購(gòu)房者有購(gòu)買需求，也很難形成“旺季”。

對(duì)于當(dāng)前低迷的新房市場(chǎng)，劉建勇認(rèn)為，這是因?yàn)榉科筮�處于政策適應(yīng)期。未來(lái)一段時(shí)間，企業(yè)會(huì)結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)而調(diào)整策略。若全年的銷售壓力不大，則不會(huì)有太大動(dòng)作；若銷售壓力大，之后則會(huì)加快推盤，從而促進(jìn)市場(chǎng)供應(yīng)。

拿地邏輯生變

劉建勇表示，即使拋開調(diào)控因素，過(guò)去這些年，北京新房市場(chǎng)的“玩法”也已出現(xiàn)明顯變化。

比如，在產(chǎn)品策略上，更加注重細(xì)分化和產(chǎn)品質(zhì)量；在營(yíng)銷模式上，由以往的概念營(yíng)銷，變得更加務(wù)實(shí)；在貸款、銷售等環(huán)節(jié)上，也變得更加規(guī)范。

他認(rèn)為，這種變化對(duì)購(gòu)房者而言是好事。例如，“即使在市場(chǎng)不好的情況下，也有一類產(chǎn)品賣得好，即品質(zhì)、品牌、價(jià)格、園林、物業(yè)、配套等各個(gè)方面都比較均衡，同時(shí)又有某一項(xiàng)格外突出。”劉建勇表示，這也說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品的要求越來(lái)越高。

最主要的改變還是在土地市場(chǎng)。過(guò)去幾年，由于競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，北京土地價(jià)格不斷被抬升。據(jù)的統(tǒng)計(jì)，2016年北京成交住宅用地的樓面價(jià)為23886元/平方米，同比上漲43.3%，歷史單價(jià)首次突破兩萬(wàn)元。

與此同時(shí)，土地交易規(guī)則日趨嚴(yán)厲。過(guò)去幾年來(lái)，北京土地交易的附加條件不斷增多，如配建、限價(jià)、自持等。這也影響到房企對(duì)土地質(zhì)量的判斷和拿地策略。

劉建勇表示，中原地產(chǎn)會(huì)跟蹤北京大部分熱門地塊的信息，并給企業(yè)提供策略。但每家企業(yè)的策略并不一樣。

“哪些土地值得去拿？能算得過(guò)賬的土地。”劉建勇說(shuō)，北京市場(chǎng)的土地已經(jīng)沒有絕對(duì)的好壞之分，從單個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的角度，每家企業(yè)有著各自的“算法”。如資金成本和管理成本不同，會(huì)使得企業(yè)對(duì)土地價(jià)格的承受力有所不同。

從產(chǎn)品的角度，擅長(zhǎng)商業(yè)類產(chǎn)品的企業(yè)會(huì)側(cè)重商業(yè)地塊，擅長(zhǎng)豪宅開發(fā)的企業(yè)則對(duì)高價(jià)地有更大興趣。從公司戰(zhàn)略發(fā)展角度，若房企致力于增加土地儲(chǔ)備、融資需求、進(jìn)軍北京市場(chǎng)等，對(duì)于土地價(jià)格的承受力則會(huì)更強(qiáng)。

劉建勇還表示，從北京土地供應(yīng)的區(qū)域特點(diǎn)來(lái)看，近年來(lái)正在呈現(xiàn)出“遠(yuǎn)多近少”、“外城多內(nèi)城少”的局面。這會(huì)促使企業(yè)對(duì)于區(qū)域發(fā)展、人口流動(dòng)等因素進(jìn)行更多考量。