“地王”成幕后推手？

就在一片由限購、限貸等“限字訣”造成的市場急凍中，業(yè)內(nèi)人卻將2016年稱為中國的“豪宅元年”，國內(nèi)豪宅市場逆勢進(jìn)入了增長期。萊坊統(tǒng)計(jì)顯示，去年12月，100萬美元在上海只能買到46平方米豪宅，在北京也僅能買到58平方米豪宅。北京、廣州和上海三城去年的漲幅將舊金山和紐約甩在身后。作為全球技術(shù)中心，舊金山房價(jià)增幅僅為1.8%，略高于身為金融中心的紐約，紐約漲幅僅為1.7%。

值得一提的是，所謂“元年”更體現(xiàn)在成交量的“逆天”增長上，豪宅的受眾群大大增多。根據(jù)亞豪君悅會數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全年北京公寓豪宅市場“10萬+”豪宅成交611套，同比將近翻3倍。

難怪去年7月的北京，頂級豪宅項(xiàng)目一改往日的低調(diào)作風(fēng)，龍湖、葛洲壩、招商蛇口等房企順勢聯(lián)盟，舉辦了北京內(nèi)城頂豪首區(qū)的發(fā)布會。

“未來定位在豪宅的房源只會越來越多，你只要摸索一下去年拍出的地王數(shù)量，就知道未來的豪宅化產(chǎn)品，甚至頂級豪宅化產(chǎn)品會是一個(gè)趨勢。”中原地產(chǎn)首席分析師對記者分析。

在豪宅井噴的背后，高昂的地價(jià)成本，確實(shí)會成為開發(fā)商蜂擁而入開發(fā)高端產(chǎn)品的最重要原因。以上海為例，去年8月，閩系房企融信以110.1億元的成交價(jià)格拿下靜安區(qū)某地塊，該地塊每平方米樓板價(jià)突破10萬元，可售部分的樓板價(jià)超過14萬元 / 平方米，如此高的開發(fā)成本，可以想見未來大概率要以豪宅配置來設(shè)計(jì)產(chǎn)品。

再以廣州為例，去年底廣州荔灣區(qū)白鵝潭畔的某個(gè)豪宅盤揭開面紗，該樓盤所在的廣鐵南站地塊本身是廣州首宗“三舊改造”用地，在2010年被拍下時(shí)的樓板價(jià)是1.7萬元/平方米，當(dāng)時(shí)業(yè)界預(yù)測售價(jià)僅微高于3萬元/平方米。但在去年底的開盤現(xiàn)場，它最終以5萬~7萬元/平 方 米 的報(bào)價(jià)刷新荔灣區(qū)樓價(jià)，加上全部都是300平方米以上的大戶型，“最低準(zhǔn)入門檻”達(dá)到了1500萬元，而之所以會遠(yuǎn)超預(yù)期售價(jià)，正是因?yàn)殚_發(fā)商為之貼上了私家一公里江岸、帶1.2萬元 /平方米豪華裝修等豪宅標(biāo)簽，樓盤被華麗包裝成豪宅產(chǎn)品來出售。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理則認(rèn)為，除了高地價(jià)的因素外，敢于拿區(qū)域地王的開發(fā)商基本都是大型房企，資金實(shí)力雄厚，它們做這些項(xiàng)目未必全然為了利潤，也是為了打造標(biāo)桿物業(yè)樹立品牌形象。新富階層的旺盛需求，加上開發(fā)商的盈利考量，成為豪宅市場供需兩旺的抓手。

調(diào)控之下，中高產(chǎn)仍在“買買買”？

5月底的上海，空氣漸漸變得黏濕，雨滴拖泥帶水，叫人總有一口呼不出的悶氣。按照慣例，樓市也即將進(jìn)入一年中最慘淡的“黃梅季”。而今年的情況理應(yīng)更冷清些，距離開啟第一次樓市大調(diào)控已經(jīng)一年多，許多人此時(shí)都在焦灼地等待著價(jià)格拐點(diǎn)的真正到來，他們企盼的是，房價(jià)會走上2011年底的舊路，各種樓盤會再現(xiàn)30%的跌幅。

而市場對豪宅的追捧卻似乎事與愿違，高凈值人群仍在用腳投票選擇扎根這座魅力之城，就記者采訪的實(shí)際情況看，大多數(shù)中高產(chǎn)的確仍在“買買買”。

記者注意到，從表面數(shù)據(jù)看，上海4月房價(jià)出現(xiàn)了微跌，據(jù)上海某房地產(chǎn)研究院報(bào)告，上海新房和二手房成交面積均處于近5年同期低位 ，新房成交均價(jià)環(huán)比確實(shí)下跌0.7%。

但耐人尋味的是，這個(gè)價(jià)格是在堅(jiān)持了整整一年調(diào)控政策，并且不斷出臺堵漏政策之后，同比來看，房價(jià)依然大漲了45.7%。據(jù)記者了解，價(jià)格的收斂更多是由于近期上海市政府加強(qiáng)了對新房預(yù)售證發(fā)放的審核管理，部分高端項(xiàng)目入市受阻 ， 所以新房價(jià)格維持著平穩(wěn)的態(tài)勢。

從區(qū)域來看，2017年前4個(gè)月 ，剛需盤扎堆的上海郊區(qū)房價(jià)漲幅普遍較大 ， 其中松江、崇明、寶山、金山同比漲幅均在55%以上，調(diào)控對價(jià)格的影響并不明顯。

北京的情況也大同小異。5月19日，國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布了最新一期住房銷售價(jià)格指數(shù)，顯示4月北京中戶型（90~144平方米）的二手住宅價(jià)格雖然比3月下滑了0.2%，但新房價(jià)格同比仍然上漲了16%。

一位不愿具名的房地產(chǎn)交易中心人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，上海二手房價(jià)格表面上看起來控制住了漲勢，但這有一部分原因是“總價(jià)天花板”造成的，今年以來外環(huán)外和近郊樓盤推出量增多，拉低了被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的房價(jià)。記者注意到，上月上海外環(huán)外成交套數(shù)確實(shí)達(dá)到了其他區(qū)域成交套數(shù)的2倍多，而從掛牌均價(jià)看，外環(huán)外價(jià)格僅為中外環(huán)間的一半，是內(nèi)環(huán)內(nèi)的三分之一。

上海、北京這樣的超級明星城市，房價(jià)走向仍是一個(gè)謎。