去庫存，正在實現(xiàn)從量到質(zhì)的變化。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月末，商品房待售面積64577萬平方米，比5月末減少1441萬平方米。其中，住宅待售面積減少1305萬平方米。

總量變化的同時，去化結(jié)構(gòu)也正在改善。一線城市中，廣州以外，北京、上海和深圳的消化周期均屬于或靠近住建部劃定的12-18個月的正常區(qū)間，去庫存主力正在從去年樓市高點時期的一二線城市，向一線城市周邊和經(jīng)濟(jì)條件較好的三四線城市轉(zhuǎn)變。

分析人士指出，與過去周期性調(diào)控不同，在當(dāng)下政策被證明行之有效的前提下，以推進(jìn)經(jīng)濟(jì)去杠桿，讓市場回歸以自主和首套改善需求為主的理性狀態(tài)為目的的調(diào)控政策，或者還將長期推行。

三四線去庫存分化加劇

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積已經(jīng)達(dá)到28個月最低。其中，三四線城市正成為去化主力。

某房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)近日發(fā)布的35城住宅庫存數(shù)據(jù)報告顯示，同上季度相比，第二季度消化周期上升的城市有北京、廣州、深圳、長春、天津、太原、濟(jì)南、青島、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、南寧、西安、蘭州、西寧、濟(jì)寧、南通、荊門，以一二線城市為主。

而今年上半年消化周期下降的城市則以三四線為主，幅度最大的5座城市分別是北海、貴陽、茂名、九江、煙臺，北海累計降低了11.09個月的消化周期。

業(yè)內(nèi)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，對于部分經(jīng)濟(jì)條件較好的三四線城市，其消化周期曲線已經(jīng)開始逼近二線城市，去庫存壓力正在明顯減少，部分地區(qū)的主要壓力已經(jīng)從去庫存轉(zhuǎn)為控房價。剛剛結(jié)束的中央政治局會議并未提到去庫存，也側(cè)面反映中央對這一問題的判斷。

他指出，三四線城市的去庫存形勢同樣正在出現(xiàn)分化，包括鎮(zhèn)江、蕪湖等地都取消了此前推行的購房補貼政策，而另一些三四線城市的消化周期則仍在上升。

在三四線城市成為去庫存主力，并且形勢出現(xiàn)不斷分化的同時，在調(diào)控政策影響下，一線城市和熱點二線城市的去化周期均有所提高。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者對該研究院報告數(shù)據(jù)算術(shù)平均后發(fā)現(xiàn)，截止到6月底，一線城市住宅平均消化周期為11.9，而統(tǒng)計局劃定的15座一線城市和熱點二線城市住宅平均消化周期為11.2（鄭州、成都、無錫、武漢使用5月末數(shù)據(jù)）。

這被認(rèn)為與一線城市樓市整體穩(wěn)中有降的市場行情有關(guān)。中國指數(shù)研究院此前發(fā)布的2017年房地產(chǎn)市場半年報顯示，上半年一線城市成交面積累計同比下降35.2%。

其中，北京的可售住宅面積總量達(dá)到該機(jī)構(gòu)2010年1月統(tǒng)計以來最低值，僅為587萬平方米，但消化周期連續(xù)7個月上升，達(dá)到12.5個月，為2015年7月以來的最高值。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，以北京為例，一方面，前期較少的土地供應(yīng)使得新房供應(yīng)不足，開發(fā)企業(yè)出于中長期價格上漲的預(yù)期，放緩了開發(fā)節(jié)奏；另一方面，調(diào)控導(dǎo)致符合資格的購房者變少。供需雙方面的限制，使得北京的去化周期有所延長，但市場實際上只是維持在低水平的緊平衡，供給不足的根本面沒有得到改變。

調(diào)控或?qū)⒊掷m(xù)

在市場行情正發(fā)生轉(zhuǎn)變的大背景下，政策走向成為各方關(guān)注焦點。

據(jù)統(tǒng)計，北京317樓市調(diào)控以來，截至6月底，全國共有52個城市或地區(qū)，累計共出臺120項限購政策、162項限貸政策，新房與二手房市場均有涉獵。同時，15個城市對二套房貸款實行“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)。在因城施策背景下，這些政策顯然對房地產(chǎn)市場有著重大影響。

7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機(jī)制。

張宏偉分析稱，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)去杠桿，讓市場回歸以自主和首套改善需求為主的理性狀態(tài)，是中央希望房地產(chǎn)政策所要穩(wěn)定和維持的局面。

接受采訪的分析人士均指出，讓市場回歸理性，重要的手段是調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場預(yù)期。

今年4月初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部與國土資源部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中曾提到，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

數(shù)據(jù)顯示，35個城市中，消化周期少于6個月，需要顯著增加供地并加快供地節(jié)奏的有南京、杭州、南昌、馬鞍山、九江、茂名；消化周期控制在6-12個月，需要增加供地的有廣州、上海、合肥、寧波、溫州、南通、常州、南寧、貴陽、蘇州、青島；消化周期控制在18-36個月，需要減少供地的只有西寧，其余17座城市均處于正常區(qū)間。

張宏偉認(rèn)為，下半年，市場消化周期較短的城市肯定會加大土地供應(yīng)，同時包括南京、上海等地也會更積極地落實近期出臺的供地計劃。而對于核心城市而言，隨著下半年進(jìn)入樓市調(diào)控的深度調(diào)整期，土地市場對房價的傳導(dǎo)作用可能會被削弱，更有利于地方政府加快供地節(jié)奏。

新城控股高級副總裁歐陽捷則認(rèn)為，盡管短期內(nèi)，部分供應(yīng)短缺的城市可能會加大土地供應(yīng)。但長期看，房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入限制性發(fā)展周期，以限制人口過快集聚、限制攤大餅式城市發(fā)展和土地供應(yīng)、限制企業(yè)和居民高杠桿和限制投資炒房為目的的調(diào)控政策，在未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)還會繼續(xù)。

他分析，在已經(jīng)被證明行之有效的前提下， 現(xiàn)行的調(diào)控政策可能會堅持五年甚至更長，為房地產(chǎn)供給側(cè)改革和長效機(jī)制的建立爭取時間，“調(diào)控政策最終會實現(xiàn)從感冒藥、消炎藥到中藥的轉(zhuǎn)變。”