“要堅持分類調(diào)控因城施策，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)去庫存，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”6月26日，全國政協(xié)十二屆常委會第二十一次會議開幕，中共中央政治局常委、國務院副總理張高麗對房地產(chǎn)供給側(cè)作出這樣的戰(zhàn)略部署。

而在6月23日，銀監(jiān)會黨委書記、主席郭樹清在對農(nóng)業(yè)銀行總行調(diào)研座談會上曾強調(diào)，落實差別化住房信貸政策，堅決抑制部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場泡沫。

中央高層對于樓市調(diào)控的部署并不矛盾，這說明當前樓市呈現(xiàn)部分區(qū)域房價過快增長、泡沫累積，但同時房地產(chǎn)庫存量依然偏大的雙重難題。當前及今后一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策控房價與去庫存將雙軌并行。

“當前房地產(chǎn)市場最主要矛盾到底是去庫存，還是抑泡沫，恐怕都不準確。中國房地產(chǎn)市場最大的特征就是‘東邊日出西邊雨’。‘東邊日出’，就是指房價漲得很快；‘西邊雨’就是庫存很高。一線城市、部分熱點二線城市供不應求與三四線城市庫存高形成鮮明對比，必須差別化調(diào)控。”住建部住房改革專家委員會副主任委員顧云昌在接受中國房地產(chǎn)報記者專訪時表示。

熱點城市抑泡沫 房貸一再收緊

對于一二線熱點城市甚至部分樓市過熱的三線城市，降房價、抑泡沫仍是樓市調(diào)控的主基調(diào)。而收緊房貸，效果最為直接。

近期許多城市的個人住房貸款利率均有不同程度的上漲。例如，北京市的部分商業(yè)銀行從年初首套房貸利率的8.5折，到現(xiàn)在的1.1倍，房貸利率瘋漲了近30%。廣州市內(nèi)部分商業(yè)銀行6月初起把首套房貸利率上調(diào)5%～20%；福州地區(qū)部分銀行上調(diào)了首套房貸利率，其中上浮比例高的達到10%，二套房貸利率也首次調(diào)升至基準利率的1.2倍；成都部分銀行的首套房貸款利率從最早的75折到8折、85折、9折、基準，房貸利率一路上漲。

數(shù)據(jù)顯示，全國5月二套房平均利率為5.4%，較上月上升0.01%。同比去年同期二套房利率5.39%上升0.01%。

不過，相比提高房貸利率，總量控制方式對需求的抑制更為直接。

央行營管部主任周學東近日撰文指出，從2017年1月開始，央行營管部在MPA評估中進一步突出信貸政策導向效果評估，按照宏觀審慎要求，加入個人購房貸款增長這一因子，對北京地區(qū)全部銀行嚴控個人購房貸款新增額占全部新增貸款的比重，并將全年調(diào)控目標確定為25%左右的合理水平。

周學東表示，隨著“3?17”新政及后續(xù)調(diào)控措施的實施，預計今年第二季度這一比重還會繼續(xù)回落，全年控制在25%左右的目標完全可以實現(xiàn)。這也為抑制投機炒房、控制房價過快上漲創(chuàng)造了穩(wěn)健中性的貨幣環(huán)境。預計全年北京地區(qū)個人購房貸款新增額將比上年減少1000億元。

“自去年四季度以來，個人按揭貸款處在不斷收緊當中。雖然沒有官方統(tǒng)一的規(guī)定，但實際上各地存在不同做法，如房貸額度環(huán)比不增、新增涉房貸款不超過新增貸款總額的30%、全年房貸新增額比去年減少多少等等，都是從總量控制目標上對金融供給的削減。”交通銀行總行高級研究員夏丹對中國房地產(chǎn)報記者表示。

“控制總量的方式，使得審批周期拉長，放款速度變慢，額度大幅壓降甚至不放款，直接制約了房屋交易，降低了貸款人申請按揭的積極性。”夏丹表示。

而從6月23日銀監(jiān)會主席郭樹清關于“實行差異化信貸政策，堅決抑制部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場泡沫”的表述來看，下半年整體房貸政策還將繼續(xù)收緊。

庫存積壓在三四線城市 尤其商業(yè)地產(chǎn)庫存量龐大

一方面要抑制房價上漲過快城市可能積壓的泡沫風險，另一方面，則是廣大三四線城市依然面臨較大的去庫存壓力。尤其是商業(yè)地產(chǎn)，即便是熱點城市，庫存量依然龐大。這看似矛盾的根源則是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性問題。

張高麗強調(diào)，今年是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深化之年，要堅持分類調(diào)控因城施策，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)去庫存，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。