“在過(guò)去20年房地產(chǎn)調(diào)控中，從來(lái)沒(méi)有一次調(diào)控政策密集發(fā)布程度接近2017年，這一年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集程度前所未有。”

談起對(duì)2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控感觸，中原地產(chǎn)首席分析師在發(fā)給法治周末記者的樓市分析報(bào)告中稱。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月13日，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布接近110個(gè)城市與部門(縣級(jí)以上)，發(fā)布的調(diào)控政策次數(shù)多達(dá)250次以上。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，總體而言，2017年密集出臺(tái)的樓市調(diào)控政策更多的是圍繞著“房住不炒”，防范樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)。

那么，回顧即將過(guò)去的2017年，密集出臺(tái)的政策中又是如何“防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”的？

“應(yīng)該說(shuō)，2017年各類政策內(nèi)容，其實(shí)從化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)角度看，都是針對(duì)需求端而進(jìn)行的。”專家告訴法治周末記者。

商改住遭遇“最猛烈政策管控”

“回顧2017年，對(duì)于樓市防控風(fēng)險(xiǎn)的做法來(lái)說(shuō)，應(yīng)該說(shuō)商改住的管控政策來(lái)得最猛烈，影響是比較大的，而且也超過(guò)了市場(chǎng)預(yù)期。”專家說(shuō)。

所謂“商改住”是指一些商業(yè)或辦公等立項(xiàng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，被開(kāi)發(fā)商改變規(guī)劃，冠以不限購(gòu)的“商務(wù)公寓”或者“酒店式公寓”名義賣給購(gòu)房者；不過(guò)，開(kāi)發(fā)商這種行為在政策層面是不允許的，屬于違規(guī)行為。

2017年，對(duì)于商改住的政策管控，我們或許可以從北京市、上海市的動(dòng)作中窺見(jiàn)一斑。

3月26日，北京市住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，明令禁止將商業(yè)、辦公類項(xiàng)目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛�；開(kāi)發(fā)商在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象只能是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織，不能為個(gè)人。

5月23日，北京市住建委公布關(guān)于“326”商住新政的補(bǔ)充說(shuō)明，明確于3月26日前已購(gòu)買的商辦類房屋可銷售，但購(gòu)房人應(yīng)符合政策要求。

同一月的17日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)官方網(wǎng)站也發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見(jiàn)》。

意見(jiàn)提出，上海將停止審批公寓式辦公項(xiàng)目，并重新審核尚未上市銷售的項(xiàng)目。“對(duì)已批未建的項(xiàng)目，要重新審圖，對(duì)已售未交付入住的項(xiàng)目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改，由相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。對(duì)銷售中開(kāi)發(fā)企業(yè)存在誤導(dǎo)行為的，要支持購(gòu)房人依法維護(hù)合法權(quán)益。”

“類似北京和上海對(duì)商業(yè)辦公項(xiàng)目的各類管制，實(shí)際上就是因?yàn)榇祟惿谈淖”澈蟮某醋鳜F(xiàn)象很大，容易推高此類物業(yè)的價(jià)格泡沫，所以會(huì)有相關(guān)的管控內(nèi)容以化解其中存在的風(fēng)險(xiǎn)。”專家說(shuō)。

在專家看來(lái)，類似政策其實(shí)不光對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)會(huì)有影響，也會(huì)影響后續(xù)的供應(yīng)端市場(chǎng)。“尤其是很多機(jī)構(gòu)投資資金現(xiàn)在是不敢進(jìn)入此類市場(chǎng)了。”

嚴(yán)查“消費(fèi)貸”流入房地產(chǎn)市場(chǎng)

“另外，從實(shí)際情況看，包括對(duì)于首付貸資金的查處，以及銀監(jiān)會(huì)規(guī)定商業(yè)銀行部分信托資金不允許流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，其實(shí)都是為了管控房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的高杠桿因素。”專家說(shuō)。

事實(shí)也確如專家所言。

法治周末記者注意到，9月5日，北京銀監(jiān)局、中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)的《北京銀監(jiān)局人行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于開(kāi)展銀行個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況檢查的通知》要求，北京市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開(kāi)展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。