受政策調(diào)控影響，部分東部三四線城市樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫。數(shù)據(jù)顯示，自今年3月以來，50個城市新建商品住宅成交面積連續(xù)9個月同比下滑。業(yè)內(nèi)認為這預(yù)示著整體樓市將進入下行通道。

今年11月，50個城市新建商品住宅成交2338萬平方米，同比下降13%。自今年3月以來，連續(xù)9個月同比下滑。

其中，一線城市下滑幅度最大，二線城市次之，三線城市降幅最小。這也被認為凸顯出今年樓市的區(qū)域分化特征。由于一線城市調(diào)控政策最早出臺，且最為嚴厲，而三線城市的政策相對寬松，這種分化并不難理解。

值得注意的是，受政策調(diào)控影響，部分東部三四線城市樓市已經(jīng)出現(xiàn)降溫。專家指出，由于貨幣棚改化的邊際影響持續(xù)下降，預(yù)計三四線城市的成交量很難持續(xù)提升。這被認為預(yù)示著整體樓市將進入下行通道。

三四線繼續(xù)擔(dān)綱熱點

今年11月，50個城市新建商品住宅成交2338萬平方米，環(huán)比10月上漲3%。分析人士普遍認為，考慮到10月有8天法定假日，這種上漲并不意味著市場真正回暖。若剔除節(jié)假日因素，反而說明市場仍在降溫。

同比來看，上述規(guī)模下滑13%，連續(xù)9個月出現(xiàn)同比下跌。

分城市看，4個一線城市成交面積同比下滑27%，16個二線城市下滑13%，30個三線城市下滑9%。

這種情況頗能反映今年以來市場分化的現(xiàn)實。中信建投首席房地產(chǎn)分析師陳慎12月1日表示，今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“冰火兩重天”的局面，主要表現(xiàn)在一二線城市增速回落，三四線城市高增速；限購城市增速回落，非限購城市高增速。

陳慎是在當日的“2017鏈家研究院大連思享會”上做出上述表態(tài)的，他還表示，過去兩年多來，房地產(chǎn)市場維持高增長態(tài)勢，但每年的市場熱點都不一樣：2015年的熱點集中在一線城市，2016年是二線城市，2017年則蔓延至三四線城市。

從成交結(jié)構(gòu)上看，在絕大多數(shù)城市中，90-170平方米的房源成交量占據(jù)半數(shù)，說明改善型需求繼續(xù)成為市場主流。

市場降溫的出現(xiàn)，被認為是調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵的結(jié)果。有機構(gòu)統(tǒng)計，今年前10月，各地出臺的調(diào)控政策超過210次，密度和力度前所未有。且在限購、限貸、限價的基礎(chǔ)上，限售成為此輪政策的主要特征，這對投機性需求帶來較大打擊。

進入11月，在十九大報告關(guān)于“房住不炒”的思路下，南寧、海南、柳州、泉州、成都、湖北、揚州等地又先后出臺調(diào)控政策，對市場繼續(xù)施壓。其中，揚州于11月29日出臺的調(diào)控政策，對限購政策進一步強化，并有條件地延長限售年限；泉州則對新房設(shè)定了5年的限售期。

雖然部分三四線城市和中西部城市也出臺了調(diào)控措施，但總體而言，一二線城市的調(diào)控力度仍然大于三四線。

年終翹尾局面難現(xiàn)

由于財政結(jié)算周期的原因，房企往往選擇在年末放量銷售，從而沖擊年度業(yè)績。但大部分機構(gòu)認為，今年樓市年末“翹尾”的局面恐不會出現(xiàn)。

對于部分政策寬松的三四線城市來說，在房企年底沖業(yè)績的壓力下，市場熱度可能還會持續(xù)一段時間。但隨著各地堅持“房住不炒”方針，樓市調(diào)控政策短期內(nèi)仍將維持穩(wěn)定，并且金融環(huán)境仍有趨緊趨勢，因此不會出現(xiàn)年終翹尾。

另有分析認為，截至11月，大部分房企都已完成或超額完成全年銷售目標，所以基本不存在業(yè)績壓力。

陳慎指出，從今年第三季度開始，作為熱點區(qū)域的三四線城市，已經(jīng)出現(xiàn)增速下滑的局面。

11月新房成交量環(huán)比跌幅最大的為安慶、佛山、寧波、無錫和韶關(guān)，同比跌幅最大的為廊坊、張家口、徐州、佛山和蘭州。上述十個城市以三線城市為主。

陳慎認為，過去一年來三四線城市房地產(chǎn)市場升溫，主要由于貨幣棚改化的影響。但隨著未來棚改規(guī)模的整體下滑，這種邊際影響將持續(xù)下降，預(yù)計三四線城市的成交量很難持續(xù)提升，甚至可能下滑。

因此他表示，明年房地產(chǎn)市場注定進入“小年”，全國商品房成交面積將下降6%左右。但由于熱點城市的絕對庫存仍然處于低位，預(yù)計價格將微幅增長。

北京某房企人士也向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，很多三四線城市（尤其是四線城市）的市場容量較小，今年的銷售規(guī)模幾乎達到這些城市的歷史新高，市場空間釋放殆盡。因此未來市場持續(xù)火熱的動力已經(jīng)不足。

相比之下，調(diào)控重壓下的熱點一二線城市，則存在出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的可能。11月，部分熱點一二線城市開盤節(jié)奏加快。

以北京為例，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析道，今年截至目前出讓的住宅用地中，含有可售純商品住宅的地塊多達42宗，且均設(shè)定限售價格，使得這些地塊項目必須通過加快周轉(zhuǎn)的方式，才能更好地控制財務(wù)成本，提高利潤水平。因此，自明年初開始，限房價商品房項目的上市速度將普遍有所提升。

她還表示，由于限房價商品房的單套面積較小，總價偏低，使得新房市場覆蓋的消費客群由今年單一的高端改善擴展為剛需及首改。客群基數(shù)的大幅上升，可能讓明年新房市場的供需狀況雙雙回暖。