中原地產(chǎn)近日通過(guò)對(duì)283個(gè)三四線城市的統(tǒng)計(jì)得出，今年前8月，上述城市的住宅用地成交金額達(dá)到9830.3億，接近去年全年的水平。住宅用地溢價(jià)率達(dá)到50.25%，創(chuàng)歷史新高，比去年的25.17%近乎翻倍。

與住宅市場(chǎng)的情形類似，這種情況同樣被視為資金的“溢出效應(yīng)”。即隨著一二線城市調(diào)控趨嚴(yán)，土地出讓規(guī)則也趨于苛刻，越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)前往三四線城市拿地。

另一個(gè)被人忽略的原因則在于，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的去庫(kù)存，部分三四線城市的去化周期已經(jīng)大幅下降。在這些城市拿地補(bǔ)倉(cāng)，也體現(xiàn)出房企為下一個(gè)周期布局的思路。

盈利難致轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線

數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，283個(gè)三四線城市共出讓住宅用地9810宗，累計(jì)規(guī)劃建筑面積5.9億平方米。對(duì)比歷史同期水平，并不算高。

這部分土地的出讓金合計(jì)為8930億元，接近去年全年的水平。土地成交的平均樓面價(jià)為1508元/平方米，創(chuàng)歷史新高。與去年全年的973元/平方米相比，漲幅超過(guò)50%。

溢價(jià)率方面，前8月三四線城市的平均溢價(jià)率為50.25%，同樣創(chuàng)歷史新高，比去年全年的25.17%幾乎翻倍。而在2014年和2015年，溢價(jià)率僅為6.61%和7.68%。

與熱點(diǎn)一二線城市相比，三四線城市的溢價(jià)率明顯偏高。

上述機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)還顯示，今年前8月，京滬穗深四個(gè)城市的住宅用地溢價(jià)率均不足30%，深圳更是低至個(gè)位數(shù)。熱點(diǎn)二線城市中，除合肥、寧波、南昌、杭州等少數(shù)外，甚少有溢價(jià)率超過(guò)50%者。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，一二線城市的供地規(guī)模并不小，但因?yàn)樵谕恋爻鲎屩性O(shè)置了較為苛刻的交易條款，使得房企的拿地?zé)崆槭艿接绊懀�并向三四線城市轉(zhuǎn)移。

今年4月6日，住建部和國(guó)土部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求商品住房庫(kù)存消化周期12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。此后，熱點(diǎn)城市便開始大量供地，土地供應(yīng)的規(guī)模和質(zhì)量均好于此前。

但與此同時(shí)，為防范高價(jià)地出現(xiàn)，上海從4月開始就祭出招標(biāo)掛牌復(fù)合的出讓規(guī)則，長(zhǎng)沙則在8月出臺(tái)“熔斷+搖號(hào)”規(guī)則。還有越來(lái)越多城市加大了配建保障房的規(guī)模，并對(duì)自持提出了更多要求。

有房企反映，一二線城市的拿地難度在加大，且項(xiàng)目面臨較大的盈利難題。

相比之下，三四線城市甚少在土地出讓中設(shè)限，盈利前景相對(duì)良好，因此頗受企業(yè)青睞。前8月，珠海的住宅用地平均溢價(jià)率達(dá)到146.9%，佛山、嘉興、滄州、衢州、臺(tái)州等地的土地溢價(jià)率都在85%以上，且佛山和嘉興的土地出讓金已經(jīng)突破400億。

或開啟下一市場(chǎng)周期

三四線城市內(nèi)部也在分化。雖然部分三四線城市土地市場(chǎng)仍然火熱，但中西部、東北等區(qū)域的一些城市，土地市場(chǎng)仍然冷淡。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前8月，寧夏中衛(wèi)僅在公開市場(chǎng)成交一宗土地，溢價(jià)率為零，土地總價(jià)為1140萬(wàn)元；陜西銅川則成交兩宗土地，同樣是底價(jià)成交；東北地區(qū)的通化、鐵嶺、雙鴨山同樣是零溢價(jià)成交。

有分析人士指出，這種情況的背后，反映出三四線城市庫(kù)存狀況的巨大差別。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國(guó)商品房庫(kù)存規(guī)模在2016年2月達(dá)到頂點(diǎn)，此后隨著供地節(jié)奏放緩，以及市場(chǎng)升溫，總庫(kù)存逐漸下降。到今年7月末，全國(guó)商品房待售面積為6.3億平方米，比高點(diǎn)下降了約1億平方米，降幅約14%。已經(jīng)恢復(fù)到2015年初的水平。

這其中，部分三四線城市的庫(kù)存下滑明顯，但仍有部分城市，庫(kù)存規(guī)模幾乎沒(méi)有變化。

庫(kù)存規(guī)模下降的城市，正是房企此輪布局的重點(diǎn)，也是承接熱點(diǎn)城市溢出需求的城市。按照某房企人士的說(shuō)法，城市群內(nèi)部的三四線城市，以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力較大的資源、能源型城市，是企業(yè)布局的重點(diǎn)之一。

目前尚難判斷三四線城市的庫(kù)存何時(shí)到達(dá)底部，但業(yè)界共識(shí)在于，當(dāng)本輪市場(chǎng)到達(dá)低點(diǎn)之后，部分三四線城市可參與開啟下一個(gè)增長(zhǎng)周期。部分機(jī)構(gòu)對(duì)此十分樂(lè)觀。

平安證券此前曾發(fā)布報(bào)告指出，2016年，三四線城市新開工面積和去化周期均低于全國(guó)平均水平。且從購(gòu)買力來(lái)看，三四線城市人均可支配收入與房?jī)r(jià)比為6.4，遠(yuǎn)大于全國(guó)（4.7）和40個(gè)大中城市（3.9）。加之三四線樓市的庫(kù)存過(guò)剩局面已經(jīng)大為改善，因此將成為2017年投資、開工及銷售的重要支撐。

華泰證券更為樂(lè)觀，認(rèn)為三四線城市供地過(guò)多、庫(kù)存龐大的邏輯已經(jīng)被證偽。在供需關(guān)系相對(duì)合理的基礎(chǔ)上，三四線城市才可以承接一二線城市的人口外溢。按照該機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，這個(gè)趨勢(shì)將可能持續(xù)3-5年。

若上述機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)被證實(shí)，那么三四線城市的土地市場(chǎng)熱度還將持續(xù)。至少到9月，這種熱度尚未有降溫跡象。

9月7日，安徽阜陽(yáng)公開出讓經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、潁東區(qū)2宗商住用地，分別以49%和75%的溢價(jià)率競(jìng)出，樓面價(jià)分別為2915.5元/平方米和2739.4元/平方米。前一日，江門市一宗土地經(jīng)過(guò)44輪競(jìng)價(jià)被美的地產(chǎn)摘得，溢價(jià)率68.8%，樓面價(jià)達(dá)5571元/平方米。佛山三水于同期掛出的一宗商住地塊，樓面價(jià)約3615元/平方米，刷新區(qū)域起拍樓面價(jià)紀(jì)錄。