2017年是房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整的一年。

不僅短期調(diào)控開啟“五限”政策、長(zhǎng)期實(shí)行租購(gòu)并舉，房企的融資格局也發(fā)生巨大變化，銀行信貸、信托、私募、信用債等常見的境內(nèi)融資全面收緊，高昂的海外融資因此成為房企紓解融資的重要渠道。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年全年，房企境外融資總額相比2016年大幅上漲176%，這一趨勢(shì)在今年還將持續(xù)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢發(fā)現(xiàn)，伴隨著2017年銷售創(chuàng)下新高，房企的負(fù)債總額和負(fù)債率也在不斷走高，繁榮之下，風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。

隨著2018年步入集中還款期，房企資金到期集中兌付壓力加大，部分中小房企將面臨資金鏈壓力。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2018年將是房企4年資金壓力最大的一年。

境內(nèi)融資空前艱難

據(jù)中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年全年房企境外融資總額達(dá)388.6億美元，同比2016年的140.6億美元大幅上漲176%。

除恒大、碧桂園、綠地等大型龍頭房企之外，海外融資的主力是鑫苑置業(yè)、新湖控股、國(guó)瑞置業(yè)等部分中小型房企。

克而瑞研究指出，2017年由于信貸逐步收緊，擴(kuò)張中的中型房企增加了海外發(fā)債，“TOP30-TOP50房企”境外發(fā)債占比從2016年的8%增長(zhǎng)到38%，“TOP10房企”的比例則縮減到36%。

中原地產(chǎn)指出，雖然絕對(duì)值仍然不高，但境外融資需求量已在明顯上漲，重要性持續(xù)加強(qiáng)。據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，去年12月，房企海外融資總額折合人民幣230.61億元，絕對(duì)值及占比已為9月以來占比最高的月份。

2018年伊始，房企的海外融資腳步更加頻密。僅今年1月上旬，就已有泰禾、時(shí)代地產(chǎn)、龍湖、碧桂園、富力等房企密集發(fā)布海外融資計(jì)劃，總規(guī)模達(dá)42.5億美元。

不過，海外發(fā)債的票面利率相對(duì)較高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年1-11月108家房企的境外發(fā)債平均融資成本達(dá)6.72%，與2016年全年相比增加1.34個(gè)百分點(diǎn)。其中，中國(guó)恒大、佳兆業(yè)發(fā)行的幾筆海外債券利率甚至超過9%。

整體來看，2017年房企的融資成本相比2016年的平均4%均有非常明顯上行。

招商證券分析師徐寒飛表示，盡管海外融資成本偏高，但出于維系資金鏈的考慮，房企“被迫”發(fā)債的格局料將維持，境外發(fā)債將會(huì)延續(xù)攀升態(tài)勢(shì)。

高昂的海外融資受到青睞的背后，是境內(nèi)融資全面收緊。

首先是傳統(tǒng)的銀行信貸。融360數(shù)據(jù)顯示，2017年，無論是商業(yè)銀行開發(fā)貸、個(gè)人按揭貸，還是消費(fèi)貸流入房地產(chǎn)，都受到嚴(yán)格限制，很多銀行在年中就停止了開發(fā)貸和個(gè)貸，貸款利率也不斷走高。

房地產(chǎn)信托在2017年也是全年被嚴(yán)控。銀監(jiān)會(huì)近期下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》再次提及，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)等限制或禁止領(lǐng)域。

北京一信托公司管理人士認(rèn)為，之前有些銀行走信托通道用股權(quán)、收益權(quán)甚至流貸方式為房企融資，就是違規(guī)業(yè)務(wù)，這種都要被禁止。

此外，在監(jiān)管部門嚴(yán)控下，過去一年房企境內(nèi)發(fā)債幾乎取消。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017年前11月房地產(chǎn)企業(yè)公司債融資總規(guī)模僅為422億元，較2016年全年大幅下降91%。

國(guó)泰君安首席固定收益分析師覃漢預(yù)計(jì)，2018年地產(chǎn)信用債的發(fā)行弱勢(shì)格局還將延續(xù)，這會(huì)進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)的分化，甚至?xí)�有些小房企可能出現(xiàn)信用事件。

“去年銀行開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、信用債這些渠道都很難做，很多公司非常依賴銷售回款，包括首付和按揭貸款，尤其是首付比例越來越高。”1月17日，廣東一家大型房企高管對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2017年樓市的一大變化就是首付比例大幅提高，有些房企項(xiàng)目以降低價(jià)格、犧牲利潤(rùn)為代價(jià)，也希望購(gòu)房者全款買房。

“整體看，融資難度明顯加大。目前房企因?yàn)?016年替換了部分高成本資金，房企資金鏈依然寬裕；但如果調(diào)控持續(xù)，房企壓力將越來越大。”張大偉指出。

2018年的還債高峰

即使房地產(chǎn)銷售在2017年再創(chuàng)新高，也掩蓋不了房企巨量的債務(wù)和升高的負(fù)債率。

過去一年里，多家房企的負(fù)債總額和負(fù)債率在走高。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年三季度末，136家上市房企總負(fù)債達(dá)6.04萬億元，同比增加1.40萬億元，增幅為23.21%。

即使是龍頭房企如萬科，負(fù)債也在上升。財(cái)報(bào)顯示，萬科A截至去年三季度負(fù)債為8506.56億元，前年三季度為6123.96億元，同比增加2382.6億元，增幅38.91%。

WIND數(shù)據(jù)還顯示，截至2017年9月，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率為79.3%，較6月末上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)近年新高；而凈負(fù)債率達(dá)到113.3%。其中，京投發(fā)展、泰禾集團(tuán)等29家房企的資產(chǎn)負(fù)債率已超過80%，高于行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。

而2018年又是房企的還債高峰。同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，鑒于2016年房企集中加杠桿擴(kuò)張，借貸資金平均周期為2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大。

任志強(qiáng)指出，2010-2014年的5年間，房企債務(wù)只有8000多億。2015-2016年兩年間，房企新增債務(wù)達(dá)到8500億，他估算，到2018年，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來一個(gè)還債高峰，額度達(dá)到3300億；2019年額度達(dá)到4700億，2017-2019年房企還債規(guī)模將超一萬億。

中誠(chéng)信國(guó)際企業(yè)融資部二部總經(jīng)理王雅方指出，2017年房企已到期的總債務(wù)規(guī)模僅500億。而在2018年，若按100%回售比例測(cè)算，房企將有4000億以上的公司債要到期。即便按50%回售比例，到期公司債也達(dá)到2500億。

王雅方認(rèn)為，這些風(fēng)險(xiǎn)目前在2017年財(cái)報(bào)中難以反映。一方面，房企財(cái)務(wù)結(jié)算較為特殊，收入確認(rèn)存在滯后性。另一方面，即使風(fēng)險(xiǎn)在財(cái)報(bào)中呈現(xiàn)出來，房企真實(shí)的債務(wù)負(fù)擔(dān)也可能比財(cái)報(bào)反映得更嚴(yán)峻。因?yàn)榉科蟮乃�有者�?quán)益里可能存在一定規(guī)模的明股實(shí)債，而近兩年，房企的合作項(xiàng)目逐步增多，通常聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目都不并表，因此房企的財(cái)務(wù)報(bào)表里看不到真實(shí)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

作為絕大部分房企可依賴的現(xiàn)金流——銷售回款，在2018年并不樂觀。中原地產(chǎn)指出，2017年全國(guó)已有110多個(gè)城市出臺(tái)了超過270多次調(diào)控政策，部分城市的調(diào)控已開始影響房企銷售。龍頭房企壓力不大，但中小房企在2018年將面臨全面困境。

“若2018年上半年銷售超預(yù)期回落，且銀行信貸依舊偏緊，不排除個(gè)別小房企面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，”平安證券指出，2018年下半年行業(yè)將步入公司債到期高峰期，個(gè)別房企或?qū)⒚媾R危機(jī)，收購(gòu)兼并市場(chǎng)會(huì)存在大量機(jī)會(huì)，行業(yè)并購(gòu)整合浪潮將延續(xù)。