如果說(shuō)前幾年，一線城市通過(guò)土地出讓規(guī)模來(lái)控制未來(lái)樓市的走向，那么在剛剛過(guò)去的2017年，決定樓市格局的因素則變成了土地出讓的結(jié)構(gòu)。“競(jìng)自持”、“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”等新出讓方式開(kāi)始試水，共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房用地比例明顯增多。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，土地出讓結(jié)構(gòu)的改變直接決定了未來(lái)兩年物業(yè)供應(yīng)的多元化，這也將極大考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商包括產(chǎn)品、策略、利潤(rùn)與規(guī)模的全盤考量能力。

規(guī)則改變：有條件土地出讓常態(tài)化

在剛剛過(guò)去的2017年，土地市場(chǎng)迎來(lái)了前所未有的變化。一方面，大部分城市土地出讓規(guī)模和出讓金額都刷新了歷史紀(jì)錄；另一方面，土地出讓規(guī)則和供地結(jié)構(gòu)的改變更是成為影響未來(lái)樓市的主要因素。

從土地出讓規(guī)則來(lái)看，2017年，以北京、上海等城市為代表，許多城市在土地出讓時(shí)增加了限制性條件，如限定未來(lái)房屋售價(jià)、配建保障性住房、競(jìng)拍自持面積等，這種有條件的土地出讓方式逐漸常態(tài)化。如北京市在2017年土地出讓規(guī)則中，加入了“70/90政策”和“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的要求。

在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房以及其他保障性住房的土地供應(yīng)規(guī)模開(kāi)始增加。以北京市為例，2017年北京住建委提出，未來(lái)五年將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，2017年加快推進(jìn)5萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房土地供應(yīng)及組織建設(shè)工作。此外，2017年11月16日，北京市提出2017-2021年供應(yīng)1000公頃集體土地建設(shè)租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃，且2017年供地前期工作已經(jīng)展開(kāi)，預(yù)計(jì)于去年12月底前完成任務(wù)。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年北京市共成交71宗住宅地塊，規(guī)劃建筑面積968.96萬(wàn)平方米。其中，共有產(chǎn)權(quán)房面積達(dá)到300.77萬(wàn)平方米，占住宅總規(guī)劃面積的31%，合計(jì)約提供共有產(chǎn)權(quán)房屋3.7萬(wàn)套；租賃住房面積91.44萬(wàn)平方米，占住宅總規(guī)劃面積的9.4%，提供的出租房大約在1.5萬(wàn)套；配建的限價(jià)商品房達(dá)到337.38萬(wàn)平方米，大約可以提供3萬(wàn)套住房。

供應(yīng)多元化：新房成交量將回升

在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來(lái)，土地市場(chǎng)新的變化也將導(dǎo)致住宅市場(chǎng)供應(yīng)的多元化。以北京市場(chǎng)為例，限價(jià)商品住宅、高端商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住宅以及租賃型住宅將成就2018年北京新房產(chǎn)品供應(yīng)的多元化。

“未來(lái)可售商品住宅與共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目均規(guī)定了限售價(jià)格與面積，多重成本壓力之下，惟有時(shí)間成本可控，因此2017年成交的這些宅地也將在2018年開(kāi)始啟動(dòng)上市步伐。”郭毅在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，共有產(chǎn)權(quán)房和限價(jià)商品住宅的大規(guī)模供應(yīng)，將有效平抑新房?jī)r(jià)格水平，因此2018年北京新房市場(chǎng)價(jià)格依然會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)的走勢(shì)。

此外，對(duì)于高端市場(chǎng)而言，2018年將可能成為一個(gè)放松的市場(chǎng)契機(jī)，不僅包括高端產(chǎn)品價(jià)格的管控，還包括網(wǎng)簽的限制。

郭毅表示，土地供應(yīng)的多元化囊括高端改善、首次改善及剛需等所有客群的居住需求，這樣的供應(yīng)格局將導(dǎo)致需求的上升，購(gòu)房者將從此前的二手房市場(chǎng)和環(huán)京市場(chǎng)重新回歸到北京新房市場(chǎng)。因此，以成交量來(lái)看，2018年北京新房市場(chǎng)成交量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2016年和2017年。

但是對(duì)于二手房市場(chǎng)和環(huán)京市場(chǎng)而言，將會(huì)面臨更加嚴(yán)峻的形勢(shì)，這兩個(gè)市場(chǎng)將會(huì)面臨客戶的流失，加劇北京二手房市場(chǎng)和環(huán)京市場(chǎng)成交量的進(jìn)一步下滑。如果2018年北京仍然延續(xù)目前的“限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售、限簽”五限政策，那么北京二手房市場(chǎng)只有價(jià)格降到一定程度，才可能迎來(lái)破冰的機(jī)會(huì)。環(huán)京市場(chǎng)因?yàn)橄拶?gòu)的制約，需求量本身很難抬頭，加上北京新房市場(chǎng)低價(jià)位房屋的大量供應(yīng)，所以潛在客戶量還將進(jìn)一步減少。

低利潤(rùn)地塊：高周轉(zhuǎn)還是精運(yùn)營(yíng)

事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在發(fā)生變化，尤其是2017年的土地市場(chǎng)。以往價(jià)高者得的“招拍掛”模式也帶來(lái)了一些弊端，而2017年土地市場(chǎng)出讓方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)都發(fā)生了很大變化，限價(jià)商品房用地、自持用地和共有產(chǎn)權(quán)房用地“三分天下”的格局漸漸形成。在此背景下，對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力是一次極大的考驗(yàn)。

專家認(rèn)為，在限制銷售價(jià)格的情況下，房企拿地后的溢價(jià)空間被大幅縮小。如果開(kāi)發(fā)商不能實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、高效能的話，在這么低的利潤(rùn)空間下拿地，壓力還是很大的。換言之，傳統(tǒng)簡(jiǎn)單粗放的開(kāi)發(fā)模式，最起碼在新的土地市場(chǎng)規(guī)則下將告一段落，未來(lái)房企若想追求規(guī)模與利潤(rùn)，必須要轉(zhuǎn)變思路。單純開(kāi)發(fā)已不符合市場(chǎng)現(xiàn)狀，開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型將成為越來(lái)越多房企的必經(jīng)之路。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，土地市場(chǎng)的變化導(dǎo)致拿地房企面臨盈利難題，尤其是拿下自持地塊的房企。之前有房企通過(guò)以租代售的方式來(lái)變相推售，被監(jiān)管部門約談叫停。未來(lái)，破解自持地塊盈利難題的出路可能是資產(chǎn)證券化，這一進(jìn)程也確實(shí)在加快。房企自持的地塊，通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式獲得一定的資金回籠，但其實(shí)回籠資金量并不足以彌補(bǔ)房企付出的土地成本和開(kāi)發(fā)成本。

此外，通過(guò)地下空間的開(kāi)發(fā)來(lái)補(bǔ)足地上空間的盈利不足困境，包括地下公建、商業(yè)以及住宅部分的可售面積都有可能成為開(kāi)發(fā)商的一個(gè)新的營(yíng)收增長(zhǎng)點(diǎn)。未來(lái)，自持地塊還存在商業(yè)模式創(chuàng)新的空間，房企需要開(kāi)創(chuàng)更多的盈利方式。不過(guò)，這一方面依托于金融領(lǐng)域的破冰，另一方面也要看整體房地產(chǎn)調(diào)控是否會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。