住房租賃市場試點(diǎn)

新聞事件：7月18日，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市發(fā)展住房租賃市場，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。其中，以廣州為例，廣州市政府辦公廳出臺16條租賃新政，從入學(xué)、稅收、水電等多方面對住房租賃加以扶持，“符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”引發(fā)公眾熱議。

記者點(diǎn)評：專家認(rèn)為，該政策既為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了方向，也為社會勾畫出了“居者有其屋”的美好藍(lán)圖。“租購并舉”凸顯了租賃市場的重要性，多主體供給、多渠道保障的途徑也認(rèn)可了不同市場主體的價值。隨著租購并舉戰(zhàn)略的實(shí)施，未來樓市將向解決民生需求的方向傾斜。

房地產(chǎn)違規(guī)檢查風(fēng)暴

新聞事件：今年8月份開始，多地陸續(xù)掀起房地產(chǎn)違規(guī)檢查風(fēng)暴，對于誤導(dǎo)、炒作、捂盤惜售、暗中加價、捆綁搭售等違規(guī)銷售行為，輕則公開通報(bào)、處罰，列入各地失信黑名單，重則追究刑事責(zé)任，限制拍地甚至禁止市場準(zhǔn)入。11月份，住建部、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《商品房銷售價格行為聯(lián)合交叉工作方案》，將重點(diǎn)對北京、南京、蘇州、杭州、嘉興、合肥、濟(jì)南、青島、鄭州、長沙、廣州、佛山、�？�、三亞、西安進(jìn)行交叉檢查。據(jù)有關(guān)人士介紹，此次檢查不再由地方自行檢查，而是由其他省份相關(guān)檢查人員進(jìn)行檢查。例如北京由浙江帶隊(duì)檢查，浙江則由廣東相關(guān)部門負(fù)責(zé)。

記者點(diǎn)評：權(quán)威人士指出，此次檢查是首次進(jìn)行跨省大檢查，跨省檢查是為了減少包庇違規(guī)行為，避免檢查受到不必要的影響或干預(yù)。目的是為了促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給，改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其是，價格是反映房地產(chǎn)市場冷熱程度的重要指標(biāo)，此次價格檢查的目的是為了保證價格反映的是市場真實(shí)狀況，同時實(shí)現(xiàn)調(diào)控目的與價格的內(nèi)在統(tǒng)一。

首單央企租賃住房REITs發(fā)行

新聞事件：10月份，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)行國內(nèi)首單央企租賃住房房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），發(fā)行總額不超過50億元。據(jù)上交所公司債券項(xiàng)目信息平臺顯示，保利集團(tuán)聯(lián)合中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司（中聯(lián)基金）共同實(shí)施的保利租賃住房REITs已通過審批。產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)50億元，并以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級、次級占比為9：1，優(yōu)先級證券評級為AAA。

記者點(diǎn)評：該產(chǎn)品的落地，為國內(nèi)租賃住房資產(chǎn)證券化再添新樣本。據(jù)了解，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場的重要內(nèi)容。近年來，國務(wù)院及相關(guān)部委多次印發(fā)意見鼓勵加快培育和發(fā)展住房租賃市場建設(shè)，推進(jìn)REITs試點(diǎn)亦被多次提及。對于保利租賃住房REITs的落地，市場認(rèn)為，其作為國內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs，將具有很好的市場示范效應(yīng)，對國內(nèi)REITs的進(jìn)一步發(fā)展，乃至公募REITs的推出將發(fā)揮積極的推動作用。

房地產(chǎn)稅征收原則首次披露

新聞事件：11月份，財(cái)政部部長肖捷公開表示，未來將對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅。具體而言，要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。這意味著明確了未來房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，即“評估值”。這也是官方首次明確地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，但目前房地產(chǎn)稅的征收細(xì)節(jié)還沒有透露。

記者點(diǎn)評：分析人士指出，短期來看，房地產(chǎn)稅落地的可能性不大，但預(yù)計(jì)最近房地產(chǎn)稅的推進(jìn)速度將加快，對房地產(chǎn)市場也將產(chǎn)生比較明顯的影響。專家表示，房產(chǎn)稅的推出目前還存在法理缺陷，其中還存在權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜、許多住房沒有登記、全國不能聯(lián)網(wǎng)、征收難等技術(shù)性問題。如果把老百姓的住宅放到房地產(chǎn)中一起推行房產(chǎn)稅，難度會非常大，至少短期內(nèi)是難以成形的。

房地產(chǎn)長效機(jī)制建立

新聞事件：12月初，中央政治局會議分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，加強(qiáng)和改善民生，要加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)。12月下旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次提出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

記者點(diǎn)評：房地產(chǎn)長效機(jī)制是指有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的政策組合。專家指出，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制很重要，住房制度也很重要。未來，要形成的住房制度包括居住用地、商品房、租賃房、公租房等�，F(xiàn)在很多地方的住房供應(yīng)主體是唯一的，今后應(yīng)該是多主體、多渠道供應(yīng)的。住房市場中不應(yīng)只有售賣市場，而是租賃市場和售賣市場并行，在特大城市租賃市場的增長速度可能會更快一些。

樓市成交量普遍下滑

新聞事件：截至11月，在調(diào)控政策持續(xù)作用下，國內(nèi)大中城市房地產(chǎn)市場成交量普遍下滑。2017年1-11月50個代表城市商品住宅市場月均成交面積2943萬平方米，同比下降24.2%，絕對值低于2015年同期水平。不同級別城市來看，一線代表城市成交規(guī)模下降最為明顯，絕對水平與2011年相當(dāng)。二線代表城市成交量降至2015年水平。三線代表城市較去年成交回落，但絕對規(guī)模居相對高位。

記者點(diǎn)評：市場機(jī)構(gòu)預(yù)測，我國房地產(chǎn)市場尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢必會成為我國房地產(chǎn)市場歷史上一個非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。本輪下行周期將持續(xù)5年或更長時間，預(yù)計(jì)2018年市場整體維持下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達(dá)到9.3%-11.3%。