與市場(chǎng)傳遞出來(lái)的冷熱感知不同，用實(shí)際成交數(shù)據(jù)還原展現(xiàn)的真實(shí)房屋租賃市場(chǎng)，可用“平穩(wěn)”來(lái)概括。58集團(tuán)近日發(fā)布2018年第一季度租房報(bào)告顯示，全國(guó)一季度人均月租金為793元，和2017全年人均月租金791元相比，基本持平，同比微漲1%，可謂波瀾不驚。

一線城市房屋租金價(jià)格平穩(wěn)

北上廣深等一線城市人均月租金水平均出現(xiàn)一年多以來(lái)的最低值，北京房屋租金價(jià)格甚至出現(xiàn)“不漲反降”的情況。

報(bào)告顯示，今年一季度北京人均租金為2514元/月，環(huán)比去年四季度跌幅明顯達(dá)10.6%。同時(shí)，上廣深等一線城市的住房租賃人均月租金環(huán)比、同比也都出現(xiàn)下跌，廣州人均月租金僅為1202元/月，屬一線城市最低水平。

與此相應(yīng)，從鏈家研究院給出的數(shù)據(jù)來(lái)看，北京一季度房屋租金水平同比上漲8%，漲幅比去年同期回落9個(gè)百分點(diǎn)，前三個(gè)月租金環(huán)比漲幅呈現(xiàn)“遞進(jìn)式趨弱”，分別為4.7%、0.5%、0.2%。

在房屋租金水平未現(xiàn)迅猛上漲的同時(shí)，一線城市的租房需求增量勢(shì)頭強(qiáng)勁。其中，北京租房需求量在2018年一季度以49.08%的同比漲幅領(lǐng)跑一線城市。上海一季度同比漲幅僅次于北京達(dá)到48.99%，同比漲幅超過去年四季度，廣州和深圳同比分別上漲41%和35%。

住房租賃人均月租金自去年8月以來(lái)以企穩(wěn)為主，這與租賃住房用地的批量入市有關(guān)。58安居客房產(chǎn)研究院報(bào)告分析，比如上海租賃住房用地樓板價(jià)基本為周邊近五年內(nèi)普通商品房用地成交單價(jià)20%左右，隨著大量的長(zhǎng)租公寓入市，將對(duì)住房租金起到稀釋作用。

2018年以來(lái)，上海、廣州、深圳、杭州、鄭州等城市已陸續(xù)開啟“租賃優(yōu)先”的賣地模式。根據(jù)各城市未來(lái)3-5年計(jì)劃，主要城市的土地供應(yīng)仍將聚焦于租賃住房用地。其中，上海、杭州、廈門三城租賃用地的年均供應(yīng)面積將占住宅用地的30%，北京、廣州的占比也超過兩成，為租賃住房提了供充足土地儲(chǔ)備。

部分新一線城市房屋租金猛漲

新一線城市近期發(fā)布的“人才搶奪戰(zhàn)”政策，在房屋租賃市場(chǎng)上初顯成效，與一線城市的房租價(jià)格下跌境況呈現(xiàn)截然不同的分化趨勢(shì)。

報(bào)告顯示，對(duì)比春節(jié)前半個(gè)月（1.31-2.14），2月22日至3月8日期間，新一線城市如杭州、長(zhǎng)沙、武漢、成都、重慶、西安等地租房需求增長(zhǎng)均超180%。同比來(lái)看，杭州一季度租房需求增長(zhǎng)64.41%，全國(guó)領(lǐng)跑；無(wú)錫、合肥、南京、武漢等城租房需求漲幅也居靠前位置。

同時(shí)，受回城潮等季節(jié)性因素影響，也是導(dǎo)致新一線城市房屋租賃需求攀升的原因之一。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，“3月份租房需求迅速回升，主要與節(jié)后租房需求變化有關(guān)，春節(jié)后大量人口返城推高了租房需求。”從全國(guó)范圍來(lái)看，2018年第一季度的前兩個(gè)月，租房需求處于相對(duì)較低水平，3月份房屋租賃市場(chǎng)出現(xiàn)大幅升溫，需求漲勢(shì)明顯。

從走勢(shì)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口流入量大的城市，租賃的需求也相對(duì)較高。58安居客房產(chǎn)研究院分析，十三五規(guī)劃中的五大城市群，由于地處全國(guó)優(yōu)質(zhì)資源的集中地，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還是就業(yè)機(jī)會(huì)，都有明顯優(yōu)勢(shì)，城市吸附能力強(qiáng)，將催生租房需求靠前。

房屋租賃需求的暴漲帶來(lái)房屋租金水平的“水漲船高”。

從新一線城市來(lái)看，除了成都以外，杭州、長(zhǎng)沙、青島等新一線城市住房租賃人均月租金出現(xiàn)不同程度的上漲。杭州、青島環(huán)比漲幅最高，分別為18%和16%，青島、長(zhǎng)沙同比漲幅最高，分別為24%和17%。其中，杭州一季度以1511元/月人均租金領(lǐng)跑。

品牌公寓租房需求大漲

租金上漲的最大風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于供需的不匹配。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)分析，如果租賃政策不能適應(yīng)和滿足租賃需求升級(jí)的趨勢(shì)，一方面可能導(dǎo)致資源浪費(fèi)，另一方面導(dǎo)致需求得不到滿足，租金上漲。如何擴(kuò)大租賃房源供給，滿足不斷增長(zhǎng)和提升的租賃需求，維護(hù)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定，核心在于提升租賃市場(chǎng)專業(yè)化水平。

值得注意的是，中國(guó)品牌公寓租賃市場(chǎng)需求開始出現(xiàn)增長(zhǎng)。報(bào)告顯示，今年一季度租房用戶對(duì)長(zhǎng)租公寓的租房需求環(huán)比漲24%，不論與2017年第一季度還是2017年第四季度相比，都有明顯的漲幅。

房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)成為新風(fēng)口，巨大潛力也吸引了房企的爭(zhēng)相布局，加之對(duì)租賃市場(chǎng)的系列政策刺激，租賃用地的批量推出，推高了品牌公寓房源的供應(yīng)水平。

58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)顯示，截止2018年3月，全國(guó)范圍內(nèi)長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)1200多家，房源規(guī)模逾202萬(wàn)間。以北上廣深，以及南京、杭州、成都、武漢、天津、蘇州等新一線城市的分布最為集中。

隨著市場(chǎng)化進(jìn)程深入、住房租賃市場(chǎng)不斷完善，未來(lái)租房市場(chǎng)的規(guī)模將不斷加大，但仍然面臨較大挑戰(zhàn)，如大量中低租金需求短期內(nèi)難以解決、品牌公寓租市場(chǎng)回報(bào)率偏低等。

目前，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓租金回報(bào)率僅為3%，很多項(xiàng)目回報(bào)甚至不達(dá)融資成本水平。58安居客房產(chǎn)研究分析，這一現(xiàn)狀在2018年并不會(huì)得到根本改善。未來(lái)可加大住房金融支持力度，豐富房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）稅收優(yōu)惠和分紅制度，拓展多元產(chǎn)品類型。