受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策疊加政府預(yù)售證管制，加之“租購(gòu)并舉”新政的推行，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能枯竭并步入下行通道。

那么，在即將到來(lái)的2018年，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？其高昂的房?jī)r(jià)還會(huì)有下調(diào)趨勢(shì)嗎？購(gòu)房者的熱情是否會(huì)回歸？

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，一線城市因供地量放緩、租賃用地比例增加、地價(jià)攀升等因素，進(jìn)入“慢周轉(zhuǎn)”時(shí)代，預(yù)計(jì)2018年放量機(jī)會(huì)比今年多一些，但由于樓市調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行難以有太大機(jī)會(huì)。

一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)回落

各地房地產(chǎn)政策今年密集出臺(tái)，調(diào)控效果明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從4月開(kāi)始，熱點(diǎn)城市樓市開(kāi)始降溫；5月，上海和北京出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比“零增長(zhǎng)”，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比下跌；8月，15個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比全面止?jié)q，其中北上廣深四大一線城市更是33個(gè)月以來(lái)首現(xiàn)房?jī)r(jià)集體停漲。至11月，已有11個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格跌回一年前。

經(jīng)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，目前一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)14個(gè)月回落，其中深圳新房?jī)r(jià)格同比降幅連續(xù)3個(gè)月領(lǐng)跌全國(guó)；北京二手房?jī)r(jià)格跌幅連續(xù)6個(gè)月居全國(guó)第一。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，觀察歷史房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，往往在房?jī)r(jià)上漲或下跌的時(shí)候，一線城市會(huì)扮演一個(gè)很重要的角色，其房?jī)r(jià)下跌說(shuō)明充分吸收了各類(lèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)。雖然當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)回落，但其實(shí)問(wèn)題不大。隨著一線城市房?jī)r(jià)的回落，預(yù)計(jì)其他城市也會(huì)積極跟進(jìn)，這樣就演繹了“一線先跌、二三線跟進(jìn)的態(tài)勢(shì)”。

而在商品房成交面積方面，中信建投證券研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，一二線城市自今年初以來(lái)即進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，截至11月末，一線城市累計(jì)成交同比下降38.2%，二線城市累計(jì)成交同比下降24.4%。核心城市成交面積快速下滑的主要原因在于新增供給的快速下降，預(yù)售證審批嚴(yán)格管理致使主流城市的批售面積持續(xù)收窄。

去化周期層面，因銷(xiāo)售退溫逐步顯化，各線城市去化周期均有所拉長(zhǎng)。中信建投證券研究發(fā)展部分析稱，一線城市提升速度明顯，三季度末去化周期達(dá)11.8個(gè)月，較去年底提升4.2個(gè)月，達(dá)近三年來(lái)的高點(diǎn)。

嚴(yán)厲調(diào)控下，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性需求正逐漸被擠出。戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級(jí)董事及主管張曉端對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，當(dāng)下顯然不是進(jìn)行投資的好時(shí)機(jī)，除非是特別優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，比如核心區(qū)、稀缺資源等，在政府預(yù)售管控下以較為保守的價(jià)格入市，也恰好契合置業(yè)者的需求，可以考慮購(gòu)買(mǎi)。

張曉端同時(shí)補(bǔ)充道，對(duì)于不能承受當(dāng)下一線城市高房?jī)r(jià)的需求，未來(lái)在“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障“的多層次、多主體、多渠道、多形式的穩(wěn)定健康的住房供應(yīng)體系下也會(huì)有更多選擇可以覆蓋。

正如今年興起的租賃住房市場(chǎng)，政府、開(kāi)發(fā)商、銀企合作等多方力量紛紛進(jìn)入。在張曉端看來(lái)，租賃市場(chǎng)的發(fā)展將使大量需求從商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，對(duì)于構(gòu)建多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)、緩解房?jī)r(jià)上漲壓力、實(shí)現(xiàn)“住有所居”意義重大。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也看好租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是流動(dòng)人口集中的一二線城市將成為未來(lái)租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要陣地。

明年樓市的走勢(shì)和機(jī)會(huì)

經(jīng)歷過(guò)2017年的嚴(yán)厲調(diào)控后，一線城市2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否還將面臨下調(diào)趨勢(shì)？興起的租賃市場(chǎng)又有何表現(xiàn)？

12月初中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的中國(guó)住房報(bào)告預(yù)測(cè)，“2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)盤(pán)整期，住房?jī)r(jià)格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷(xiāo)售額增幅將明顯回落，庫(kù)存進(jìn)一步下降。”然而，中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為本輪周期將持續(xù)5年或更長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場(chǎng)會(huì)下行。

具體到一線城市及其他主流城市來(lái)看，中信建投證券研究發(fā)展部表明，調(diào)控政策難有松動(dòng)，主流城市預(yù)售證管理仍將嚴(yán)格，但隨著2016年以來(lái)土地價(jià)格的持續(xù)上行疊加行業(yè)投資中樞下行的壓力，價(jià)格及銷(xiāo)量的管制可能存在邊際改善的空間，預(yù)計(jì)2018年一線城市在今年低基數(shù)以及預(yù)售證邊際改善的影響下，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)5%，銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(zhǎng)0.5%。

“一線城市不排除在明年下半年會(huì)有止跌現(xiàn)象。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，“這得益于兩點(diǎn)：一是一線城市的預(yù)售證管控或放松，這時(shí)交易量和價(jià)格也會(huì)有所反彈；二是一線城市部分購(gòu)房需求在2017年上半年釋放不徹底，部分需求因類(lèi)似首付7成等政策沒(méi)有釋放，部分購(gòu)房資金也不足，到了明年預(yù)計(jì)購(gòu)房者的積極性會(huì)上升。”

不過(guò)值得注意的是，在“租購(gòu)并舉”的背景下，一線城市的租賃用地出讓將成為未來(lái)土地出讓市場(chǎng)的新常態(tài)。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，從一線城市來(lái)看，北上廣三城未來(lái)五年租賃用地計(jì)劃供應(yīng)面積將達(dá)3825公頃，占同期住宅供地面積比例超26%。深圳明確未來(lái)五年人才住房和保障性住房用地面積不少于總用地面積的60%，租賃土地供應(yīng)占比三成已然成為標(biāo)配。

張曉端確信，明年的租賃住房市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展建設(shè)階段，但不能稱之為黃金期，真正的供應(yīng)高峰預(yù)計(jì)在4~5年后出現(xiàn)。同時(shí)，萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰曾公開(kāi)表示，未來(lái)租賃應(yīng)該是住房供應(yīng)最主要的方式，尤其是大都市，發(fā)展過(guò)程中租賃住房的供應(yīng)越來(lái)越多，租賃占比越高。

從都市圈和城市群角度來(lái)看明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜近日在《城市群視角下的城市發(fā)展趨勢(shì)》的演講中稱，以北上廣深幾大城市輻射形成的京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角城市群等房地產(chǎn)投資的價(jià)值還是有比較大的挖掘空間。一線城市的規(guī)模效應(yīng)突出，對(duì)周邊城市的輻射帶動(dòng)作用也逐步提升；且從企業(yè)拿地趨勢(shì)來(lái)看，銷(xiāo)售額前20的企業(yè)現(xiàn)在拿地基本會(huì)集中在主要的城市群和都市圈，可見(jiàn)這類(lèi)都市圈和城市群具有很好的發(fā)展?jié)摿Α?/p>