2017年，全國房地產(chǎn)銷售金額達(dá)到13.37萬億元，占GDP比例高達(dá)16.3%，比2015年提升了3.62個百分點(diǎn)。而在這些城市中，一線城市因?yàn)閲?yán)格調(diào)控，市場已相對降溫，二線城市經(jīng)過一波飛速發(fā)展后，也陸續(xù)走上限購的道路，三四線城市開始走上火爆之路。

究竟是什么原因促成了三四線城市的火熱？而這一火熱的現(xiàn)象又能持續(xù)多久？在四川區(qū)域內(nèi)，有哪些三四線城市值得投資或者置業(yè)？

對此，我們特此采訪了一位對三四線城市有著深刻了解的業(yè)內(nèi)人士——成都同翔房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理譚先生，讓他來跟我們聊一聊他對于三四線火熱的看法。

春節(jié)以來，不論是從各大媒體的報道，還是切身的感受來看，昔日較為沉寂的三四線城市火熱異常。三四線樓市火熱的現(xiàn)象是水到渠成還是曇花一現(xiàn)？

◆成都同翔房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理譚先生：從2015年開始，局部的省會城市（行政區(qū)域）開始實(shí)行每三年一次的全國去庫存，去庫存是房地產(chǎn)行業(yè)的大基調(diào)。去庫存的手段是什么呢？手段就是全國棚改，從2015年到2017年底，大概是1800萬套的棚改區(qū)改造任務(wù)，從以前的產(chǎn)權(quán)置換，到后面的產(chǎn)權(quán)置換加貨幣化補(bǔ)償，到如今的貨幣化補(bǔ)償，2018年到2020年這三年里，將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，2018年改造各類棚戶區(qū)580萬套，四川約為25萬套，而且據(jù)不完全統(tǒng)計，全國去庫存量主要集中在三四線城市，甚至是5、6線城市，庫存量的集中比例有80%—87%集中在三四線城市，所以在全國去庫存的基調(diào)下，主戰(zhàn)場一定是在三四線城市。所以根據(jù)目前國家基于去庫存的大基調(diào)之下，基于棚改的政策導(dǎo)向，同時基于80%—87%的棚改量都在三四線城市來看，三四線城市的火熱都是一個水到渠成的結(jié)果。為什么三四線城市房屋庫存量會如此大呢？一方面是因?yàn)槿�四線城市不具備人口吸附能力，不管是從政策、產(chǎn)業(yè)、人口這些方面來講，三四線城市都是人口流出型城市。不像一二線城市，都有相應(yīng)的城市功能，比如北京有首都的功能，上海有國家經(jīng)濟(jì)城市的功能，這些城市功能可能就導(dǎo)致了他們對于其他三四線城的人口有一個吸附功能。

曇花一現(xiàn)具有一定的時效性，說明時間很短。這個問題上就有兩個限制性要求，一個是時間的限制，這個時間的長短該怎么衡量，一天時間是短還是一年時間是短？根據(jù)安居客的調(diào)查報告，北上廣深的人口基數(shù)都比較大，所以說這些城市的勞務(wù)輸出是特別多的，在人口回流之下，造成了三四線城市所謂的火爆。

而三四線城市貨幣寬松、庫存量大、加上當(dāng)?shù)嘏锔牡挠脩�、以及一二線城市人口的外溢，加上在一二線城市的購房者很少一部分是剛性需求，而80末到90初這一批，有很多購房者屬于剛需購房群體，所以，從理性上來說，2018年三四線城市的熱度還是不會減退，一是眾多品牌開發(fā)商相繼入駐三四線城市，二是基于國家整個去庫存和棚改的政策。如果僅從投資角度來講，還是需要謹(jǐn)慎，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)到達(dá)一個高點(diǎn)，至于這個高點(diǎn)能持續(xù)多久，我們都不清楚，但今年看起來還是比較安全。

三四線城市火熱的主要原因有哪些？房價上漲的動力來自哪兒？

◆成都同翔房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理譚先生：一是因?yàn)槿珖�棚改，二是PSL(增加抵押貸款)。三而四線城市房價上漲的動力還是因?yàn)榕飸魠^(qū)的改造，因?yàn)樗拇ń衲赀�有25萬套的棚改量，成都今年是5.2萬戶，790萬方的棚改，還包括了88個城中村的棚改，還有1560多個舊院落的改造。當(dāng)國家給了一個指標(biāo)后，在實(shí)際操作過程中，落到地方政府之后，會出現(xiàn)一些新的開發(fā)區(qū)打造棚改的概念，將一些不需要改造的房屋進(jìn)行拆遷，一些宅基地、非開發(fā)用地進(jìn)行棚改，這里面增加了風(fēng)險，同時又刺激了需求，這就是整個三四線城市為什么這么火爆的核心原因，當(dāng)然還有一些其他的原因，比如說一二線城市的限制，一二線城市的人口外溢，購房者就會優(yōu)先選擇非限購總價低宜居的區(qū)域，或者是離自己就業(yè)近一點(diǎn)的城市，或者是產(chǎn)業(yè)、交通等方面都比較方便的城市。這些都能刺激三四線城市的房價上漲。

在四川境內(nèi)，你最看好的三四線城市或者區(qū)域有哪些？

◆成都同翔房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理譚先生：一是根據(jù)自己的實(shí)際情況，工作地點(diǎn)，二是根據(jù)家庭的影響等方面進(jìn)行置業(yè)。但是可以參考攀枝花、涼山州、米易這些城市，畢竟從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行政區(qū)域的能級來說，攀枝花肯定是排在前面，從宜居、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向來說，米易則是個不錯的城市，而像南充、宜賓、遂寧、西充等城市，也是可以考慮的城市。

如果要選擇去三四線城市置業(yè)，抉擇的標(biāo)準(zhǔn)有哪些？

◆成都同翔房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理譚先生：第一就是你自己的工作地點(diǎn)，第二就是家庭父母的影響，第三就是如果你手里資金不是特別緊張，就可以按照投資置業(yè)的幾個標(biāo)準(zhǔn)，從這個城市GDP、發(fā)展?fàn)顩r、交通區(qū)位等方面，進(jìn)行投資置業(yè)。

現(xiàn)在不乏有人仍在猶豫，是在成都的遠(yuǎn)郊買房，還是去三四線城市的核心區(qū)域，對此，你有何建議？

◆成都同翔房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理譚先生：如果是你抱著投資的態(tài)度在三四線城市買房，其實(shí)所有的投資都是有風(fēng)險的，但房價跌也不可能會跌到以前的基準(zhǔn)價之后還會繼續(xù)跌，比如說成都在上一波上漲之前，2016年6月份，大成都的均價約為7000元/平米，主城區(qū)均價9000元/平米，去年12月份，上漲到13000元/平米，就算以后房價下跌，也不會跌到漲價之前的價位，最多是根據(jù)現(xiàn)在的基準(zhǔn)價，進(jìn)行調(diào)整。

從目前來說，在這些地方買房還是要抱著自住的心態(tài)購房，而不是想著一買完房就必須漲的投資心態(tài)，或者是放長線釣大魚�？偟膩碚f，中國的房價還是會漲的，只不過三四線城市肯定比一二線城市漲的較慢，而且中間可能還會有跌的可能性，所以說投資需謹(jǐn)慎。

對于成都來說，你覺得有機(jī)會的區(qū)域在哪兒？

◆成都同翔房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理譚先生：

對于現(xiàn)在的成都市場來說，只要買到房就是機(jī)會，不過還是盡量少去遠(yuǎn)郊買房，但如果有可能，可以根據(jù)政策規(guī)劃、城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)等方面，進(jìn)行投資置業(yè)。