“21世紀(jì)什么最貴？人才！”看過《天下無賊》的人，對(duì)這句臺(tái)詞應(yīng)該記憶猶新。這不是搞笑，人口的重要性，長遠(yuǎn)看是一個(gè)城市持續(xù)發(fā)展的支持，短期看也是一個(gè)地方各種產(chǎn)業(yè)繁榮的基礎(chǔ)，尤其是房地產(chǎn)�，F(xiàn)在，一批二線城市就開展了各種形式的“搶人大戰(zhàn)”。

首先是西安，在全國率先推出“面向全國在校大學(xué)生僅憑學(xué)生證和身份證即可完成在線落戶”，僅三天時(shí)間，共遷入落戶人口15552人。其他城市也早就類似政策，武漢、南京成都等地陸續(xù)出臺(tái)的政策五花八門。效果也十分顯著，2017年武漢全年戶籍人口增加達(dá)到了歷史高峰20萬，成都的戶籍人口增加36萬余。

為什么要有史無前例的搶人戰(zhàn)略呢？因?yàn)槟壳皣鴥?nèi)城鎮(zhèn)化率是58%，而公認(rèn)的城鎮(zhèn)化頂部是70%，只有10%的空間；而按照之前國內(nèi)城鎮(zhèn)化的速度，10%只需要十年就可以完成。

城市變化的最后布局，就在這十年定型。因此，買房也好，投資也罷，要看到十年后的城市變化，眼下最便捷的數(shù)據(jù)就是人口流動(dòng)狀況；那些重視人口，愿意為人口流入提供便利的城市，是未來最具發(fā)展?jié)撡|(zhì)的城市。

我們現(xiàn)在人口的整體情況如何呢？按國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2017年全年出生人口為1723萬人，比2016年減少了整整63萬。這一數(shù)據(jù)比之前各方的最低預(yù)測(cè)還要更低。在人口零增長的情況下，城市間人口是你增加我下降的現(xiàn)實(shí)情況；如今人口總量下降，一線城市的吸引力依舊，那么留給二線城市的機(jī)會(huì)不多了，也難怪一大批城市集中出臺(tái)吸引人才的政策。

也許數(shù)萬人不能改變西安、成都的總體人口構(gòu)成情況，不會(huì)對(duì)市場造成非常明顯的影響，但對(duì)于人口流出的三四線城市來說，可以用“災(zāi)難”來形容了；首當(dāng)其沖受到人口影響的行業(yè)，就是房地產(chǎn)。

然而現(xiàn)實(shí)情況總會(huì)讓人覺得，這不是紙上談兵嗎？三四線城市房價(jià)的漲幅是有目共睹的啊。問題在于，這一波漲幅是依靠什么來支撐的？如果依靠人口，那么在“去庫存”的過程中，為什么央行要用抵押補(bǔ)充貸款（PSL），把極為優(yōu)惠的低息貸款給三四線城市的棚改開放商？為什么在全國收緊信貸的時(shí)候，三四線城市是放松的？然而，貨幣離手，就不再受控制。貸款到位了，暫不用來建房，這樣市場上就有可貸之款，也自然推動(dòng)了房價(jià)的上漲。

但是現(xiàn)在搶到房子的人，未來十年是喜是憂？從人口流向等方面看，不樂觀。人口持續(xù)流出，現(xiàn)在看似可以增值的房子，未來房屋只有使用價(jià)值，而沒有資產(chǎn)屬性，更缺乏流動(dòng)性，無法帶來期望的現(xiàn)金流與資產(chǎn)溢價(jià)。

本文原創(chuàng)，作者劉磊，福布斯金融理財(cái)師評(píng)審委員、遠(yuǎn)見財(cái)訊特邀地產(chǎn)評(píng)論員，《房產(chǎn)投資煉金術(shù)》課程導(dǎo)師，多家媒體房地產(chǎn)專欄作者、作家。