房地產(chǎn)本質(zhì)上是一場(chǎng)“空手套白狼”的擊鼓傳花游戲，仔細(xì)分析后你會(huì)發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者身處其中，是付出最多的，但卻最容易受到不公平待遇。這些年，我們經(jīng)常見到的，業(yè)主維權(quán)，實(shí)際上超過多大半都是不了了之，購(gòu)房者最后只能有苦往心里咽。

這背后的“元兇”就是房地產(chǎn)“預(yù)售制度”。

梁宏達(dá)曾在一期節(jié)目中一針見血地指出，中國(guó)房地產(chǎn)“預(yù)售”制有兩大不公平：第一，它偏向房地產(chǎn)商。這個(gè)非常好理解，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在幾乎所有的開發(fā)商地基都沒挖呢，弄個(gè)售樓書就開始賣房子了，房地產(chǎn)商在房子還沒有的時(shí)候就和購(gòu)房者簽了一個(gè)銷售合同，這對(duì)購(gòu)房者是極其不公平的。房地產(chǎn)的很多官司都是交房的時(shí)候造成的，比如交房的時(shí)候發(fā)現(xiàn)墻上有裂縫，質(zhì)量不過關(guān)，說(shuō)好的綠化面積未達(dá)標(biāo)，說(shuō)好的人車分流也沒實(shí)現(xiàn)……這必然導(dǎo)致，后來(lái)出現(xiàn)的質(zhì)量問題等原因，個(gè)人是很難和一個(gè)強(qiáng)大的房地產(chǎn)集團(tuán)抗衡的。看似這種制度是得到中國(guó)法律允許的，但是背后是這種制度是非常不公平的；

預(yù)售，購(gòu)房者把錢交了，錢進(jìn)別人兜了，就成為了被動(dòng)的一方了，說(shuō)得直白點(diǎn)，就只有被動(dòng)挨打的份。

第二，開發(fā)商占了個(gè)人和商業(yè)銀行的便宜。眾所周知，開發(fā)商一般都是把拿到手的土地在銀行做抵押貸款，及收完購(gòu)房者的錢之后，才開發(fā)，這等于是把開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了買房人和商業(yè)銀行。

我們可以非常明顯地看到，一開始要建房的時(shí)候，房地產(chǎn)商根本就不用拿錢，個(gè)人交款到交房之間至少需要2年時(shí)間，如此久的時(shí)間，個(gè)人交的房款的利息損耗了，這個(gè)利息白白被房地產(chǎn)商利用，這些錢也解決了開發(fā)商的成本問題，“等于開發(fā)商是用買房人的錢來(lái)掙買房人的錢”，這就不合理了。

更別說(shuō)那些大量去商業(yè)銀行貸款的人，他們損失的還不僅僅是存款利息，損失的還有貸款利息，所以等于房地產(chǎn)商，占了個(gè)人和商業(yè)銀行的便宜，等于是少本萬(wàn)利，甚至是無(wú)本萬(wàn)利，成了空手套白狼了。

這其中，銀行實(shí)際上更是收獲滿滿，不僅有開發(fā)商帶來(lái)源源不斷的房貸業(yè)務(wù)，他們還有政府托底，國(guó)家的政策支持，最后都賺得盆滿缽盈。唯有購(gòu)房者是最不幸的，冒著有可能收到的是質(zhì)量堪憂的房子，還把自己搞得負(fù)債累累。

即便如此，這并不妨礙中國(guó)人買房的熱情，就算是樓市調(diào)控重壓之下，很多人依然如打了雞血一般亢奮，恨不得把全中國(guó)的房子都收入囊中，中國(guó)人的買房觀折射出了中國(guó)人對(duì)財(cái)富的貪婪，這種貪婪非�？膳拢�他會(huì)隨著時(shí)間的推移，不斷膨脹，所有人都在向“房”看，向“錢”看，但完全不顧腳下隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。因此老梁呼吁，這種不合理的“預(yù)售”制度應(yīng)該被立即叫停，“現(xiàn)貨現(xiàn)售”才是公平的體現(xiàn)。

從這兩年房地產(chǎn)的發(fā)展走勢(shì)來(lái)看，奇哥更覺得這是一場(chǎng)普通人消耗不起的“游戲”，玩到最后你會(huì)發(fā)現(xiàn)只有極少部分人才是真正的贏家。

房地產(chǎn)好像有一只無(wú)形的大手在操縱：前兩年一二線城市去庫(kù)存房?jī)r(jià)上漲，近兩年三四線城市去庫(kù)存房?jī)r(jià)上漲，不管是專業(yè)的投資炒房客還是普通購(gòu)房者，好像都始終逃脫不了“被掌控”的命運(yùn)，樓市哪里需要資金，國(guó)家就想方設(shè)法把資金往哪里集中，借大眾之手，去開發(fā)商和地方政府的庫(kù)存，成功的把債務(wù)轉(zhuǎn)移到了廣大居民手中，這是一個(gè)看似完美的閉環(huán)，毫無(wú)破綻。

如果盛世的迷夢(mèng)永遠(yuǎn)不醒，那么將是滿盤皆贏，但真相終有一天會(huì)被市場(chǎng)揭穿。當(dāng)大批沒有還款能力的購(gòu)房者，無(wú)法將房產(chǎn)變現(xiàn)償還貸款的時(shí)候，真相便以慘不忍睹的面目出現(xiàn)在世人面前。一場(chǎng)泡沫一場(chǎng)夢(mèng)，夢(mèng)醒時(shí)樓去財(cái)空空余恨，樓市泡沫最終還是要全民埋單。

事實(shí)上，無(wú)論從房?jī)r(jià)收入比看，還是從租售比看，抑或從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，都不難發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重脫離市場(chǎng)基本面，樓市泡沫每況愈大。一部分房地產(chǎn)商和專家仍在鼓吹中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有泡沫，無(wú)知者仍在無(wú)畏地往里沖，好聽點(diǎn)說(shuō)是為國(guó)接盤，實(shí)際就是愚鈍。