如今的中國房地產(chǎn)市場，一線城市正在由增量市場轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌�，擁有掌握海量大�?shù)據(jù)的線上平臺及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的中介公司的價值正在凸顯，對于房地產(chǎn)市場，中介公司有著不同于開發(fā)商的認(rèn)知視角，他們可以提供從二手房市場看待房地產(chǎn)市場發(fā)展的角度。

中國企業(yè)家俱樂部在6月29日走訪了鏈家集團(tuán)，鏈家董事長左暉和貝殼找房CEO彭永東、貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)、自如CEO熊林、愿景集團(tuán)董事長陶紅兵等，圍繞當(dāng)前房地產(chǎn)市場分析、房地產(chǎn)下半場、城市更新、互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的改造、長租市場發(fā)展趨勢等話題談了各自的看法，其中不乏獨到的見解。對于近期引起整個中介行業(yè)大討論的貝殼找房，鏈家的高管們也做了回應(yīng)。

關(guān)于房地產(chǎn)市場

2003年,國家明確將地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這個行業(yè)2017年的開發(fā)投資總額接近11萬億元。貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，在中國，宏觀經(jīng)濟(jì)的一切都反映在房地產(chǎn)……房地產(chǎn)市場政策看似千變?nèi)f化，但底層邏輯一直不變。市場是最有效的分配機(jī)制。

楊現(xiàn)領(lǐng)通過國內(nèi)外的一系列數(shù)據(jù)，表達(dá)了房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場的時間節(jié)點：套戶比大于1之后，房地產(chǎn)市場就進(jìn)入下半場，二手房市場會全面崛起，租賃產(chǎn)業(yè)鏈集聚擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“服務(wù)業(yè)”階段。

楊現(xiàn)領(lǐng)同時認(rèn)為，在存量遠(yuǎn)高于增量的“下半場”，房地產(chǎn)市場原有的大開發(fā)模式已經(jīng)逼近“山窮水盡”，同時政府如果還是用開發(fā)時代的思維來調(diào)控存量房市場，很可能難以達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。

北京愿景明德管理咨詢有限公司（簡稱“愿景集團(tuán)”）是鏈家旗下的資產(chǎn)投資板塊，愿景集團(tuán)董事長陶紅兵認(rèn)為，鏈家數(shù)據(jù)顯示，在北京，一手房二手房交易比例達(dá)到了1:4，所有一線城市二手房交易比例都超過了一手房。存量房時代已結(jié)束，開發(fā)商到了黃金時代之后的白銀時代，存量房行業(yè)到了黃金時代之前的白銀時代。

圍繞存量市場，這家中國市場占有率最高的中介公司已經(jīng)展開了布局。正如聯(lián)合萬科合資成立萬鏈進(jìn)軍裝修行業(yè)一樣，2017年2月，鏈家的全資子公司北京鏈家融盛管理咨詢有限公司與開發(fā)商京投發(fā)展成立合資企業(yè)，布局城市更新業(yè)務(wù)。

陶紅兵表示，鏈家要做的城市更新到現(xiàn)在已經(jīng)是存量有機(jī)更新，例如北京現(xiàn)在有1100個小區(qū)，幾萬棟樓是沒有電梯的，我們現(xiàn)在正在給老舊小區(qū)裝電梯，裝地暖。

鏈家的這項業(yè)務(wù)布局著眼的是租賃業(yè)務(wù)，將老舊小區(qū)的房子在更新之后出租。如果老房子做了改造之后還能保持原有業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，改造之后高價出租，租金可以從七千變成兩萬。

關(guān)于長租公寓市場

國家正在倡導(dǎo)租購?fù)瑱?quán)，全國前30強(qiáng)的房企超過1/3進(jìn)入了長租市場。

自如CEO熊林認(rèn)為，2018年將是租賃行業(yè)的分水嶺。在此前與界面新聞的交流中，熊林解釋了這一研判的依據(jù)，他表示，隨著規(guī)模不斷成長，自如即將成為全球最大的租賃管理機(jī)構(gòu)。

“小而全的物業(yè)公司已經(jīng)不科學(xué)了，每個公司都應(yīng)該發(fā)揮自己最大的優(yōu)勢，市場足夠大了之后，維修、搬家、保潔等服務(wù)都能形成產(chǎn)業(yè)。“

關(guān)于企業(yè)管理

左暉的發(fā)言圍繞組織能力、組織進(jìn)化以及企業(yè)價值觀。他認(rèn)為鏈家如何保證做正確的事，就是要讓經(jīng)紀(jì)人和企業(yè)進(jìn)入“正循環(huán)”。

左暉表示，正循環(huán)的難度在于剛剛啟動的時候，會有一個無產(chǎn)出期。比如2011年，鏈家做“真房源”之后的三個月流量急劇下降，但這三個月之后流量又迅速恢復(fù)，從經(jīng)紀(jì)人到公司都嘗到了巨大的甜頭。“我們怎么逼經(jīng)紀(jì)人，強(qiáng)迫經(jīng)紀(jì)人都沒有用，他嘗到真房源的甜頭之后，就會保持正確的做法，進(jìn)入‘正循環(huán)’。”

目前，鏈家線下?lián)碛?000家門店、15萬經(jīng)紀(jì)人。當(dāng)宣布成立貝殼找房時，左暉的目標(biāo)是要連接100個中介品牌、10萬家門店、100萬經(jīng)紀(jì)人。巨大的規(guī)模目標(biāo)隨即帶來的是對組織管理的考驗。

左暉認(rèn)為，管理15個人和管理15萬人沒有本質(zhì)上的區(qū)別，都是要制定好的激勵制度，促使“正循環(huán)”的啟動。一旦“正循環(huán)”啟動，在價值觀的牽引下，“它的力量是不可阻擋的。”在管理細(xì)節(jié)上，左暉直言“做難而正確的事不容易，那份難一定要扛著”，比如經(jīng)紀(jì)人的著裝，讓這些年輕人穿上制服容易，但讓他們在工作中始終保持襯衣第一顆扣子緊扣，這件小事鏈家足足盯了兩年。

在近些年房產(chǎn)交易市場上調(diào)控政策密切執(zhí)行的背景下，客戶糾紛是很多中介最頭疼的事。左暉表示，自己對處理客戶糾紛的部門不太滿意，“不滿意在我們給客戶賠得太少！”因為左暉不擔(dān)心賠償過多會拖累公司的經(jīng)營，“我們賠償指標(biāo)是一年GMV的萬分之五，因為賠償系統(tǒng)一旦啟動，整個鏈條就轉(zhuǎn)動起來，我們其他部門都會來適應(yīng)這個新的標(biāo)準(zhǔn)。”

關(guān)于貝殼找房

自從鏈家成立貝殼找房后，質(zhì)疑與爭論一直沒有中斷。

貝殼找房CEO彭永東表示，經(jīng)紀(jì)人對平臺來說不是員工而是客戶。ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)）的基本邏輯就是讓房產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人之間形成協(xié)同網(wǎng)絡(luò)，讓網(wǎng)絡(luò)中的每個點即是供應(yīng)者也是需求者，讓經(jīng)紀(jì)人之間形成協(xié)同效應(yīng)。

定位于鏈家的平臺戰(zhàn)略，貝殼找房想要連接100個中介品牌，他們試圖借助貝殼找房這一改造面向2B的行業(yè)環(huán)境。“2C的改造相對簡單，難就難在2B，我們希望把貝殼上的數(shù)據(jù)貢獻(xiàn)給全行業(yè)。所有的互聯(lián)網(wǎng)公司都要成為數(shù)據(jù)公司，但他們必須有大量真實的數(shù)據(jù)交互。”彭永東介紹，在貝殼找房平臺規(guī)則的指引下，各中介品牌經(jīng)紀(jì)人都會樂于貢獻(xiàn)各種真實的房源和交易信息，因為他們貢獻(xiàn)的數(shù)據(jù)越多，經(jīng)紀(jì)人的排名就會越高。“貝殼希望合作的經(jīng)紀(jì)品牌要相信兩點，第一是要對用戶好，第二是合作。”

鏈家的目標(biāo)是要讓貝殼找房的流量比鏈家網(wǎng)多10倍，彭永東透露，4月23號正式推廣開始到現(xiàn)在，貝殼找房平臺的流量目前是鏈家網(wǎng)的75%。