最近一段時(shí)間，“租房貸”屢屢見諸報(bào)端，租客選擇長(zhǎng)租公寓并簽訂合同后發(fā)現(xiàn)，原本是租房，結(jié)果卻背上一筆貸款。在“租房貸”模式下，租戶名義上是按月交納租金，但實(shí)際上是在向第三方金融平臺(tái)歸還房租分期貸款的月供。

鑒于“租房貸”問題重重，北京市住建委稱，針對(duì)住房租賃企業(yè)違規(guī)使用“租房貸”，目前正聯(lián)合相關(guān)部門調(diào)查取證。

接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪的專家建議，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合網(wǎng)貸平臺(tái)欺詐租戶“變租為貸”的行為，應(yīng)嚴(yán)厲懲治，增加違法成本。同時(shí)，在現(xiàn)有金融法律框架內(nèi)，允許合規(guī)的金融機(jī)構(gòu)以合規(guī)的業(yè)務(wù)流程、合規(guī)的利率標(biāo)準(zhǔn)開展房屋租賃市場(chǎng)的分期業(yè)務(wù)。

“租房貸”嚴(yán)重影響政府調(diào)控

在北京生活的張女士在某長(zhǎng)租公寓平臺(tái)租了一套房子，“我們簽合同的時(shí)候，中介讓我簽了兩年。其實(shí)我只想租一年，但他非讓我簽兩年”。

張女士對(duì)媒體介紹說:“到了付款環(huán)節(jié)，中介就讓我簽第三方的租賃分期平臺(tái)，當(dāng)時(shí)我不知道它是租賃分期平臺(tái)。中介說，如果選擇按月付的方式，而且是押一付一的話，就得簽這個(gè)平臺(tái)。我問這個(gè)平臺(tái)是做什么用的，中介說就是負(fù)責(zé)收款的，每個(gè)月往里面打錢就好。”

后來，中介又讓張女士簽署了一份銀行卡自動(dòng)扣款協(xié)議。事后，張女士才注意到，這個(gè)她本以為收款的租賃平臺(tái)實(shí)際上替她代付了24個(gè)月的房租，而她每個(gè)月所交納的房租實(shí)際上是房租分期貸款。

張女士遭遇的是強(qiáng)制貸款付租金，也就是大家所說的“租房貸”。

實(shí)際上，“租房貸”不僅存在于北京，其他城市也出現(xiàn)過類似情況。

近日，浙江省杭州市一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的長(zhǎng)租公寓“爆倉”，公司發(fā)布通知稱因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金斷裂，已停止運(yùn)營(yíng)，4000多住戶受損。

據(jù)媒體報(bào)道，鼎家公司利用6家網(wǎng)貸平臺(tái)“套路”租客，讓租戶在不知情的情況下使用網(wǎng)絡(luò)貸款。租客通過銀行卡綁定網(wǎng)貸平臺(tái)，每月返還給貸款A(yù)pp相應(yīng)的金額交納房租；鼎家公司拿到金融機(jī)構(gòu)貸款后，不是一次性結(jié)算給房東，而是利用截留的租金盤下更多的房子。

這正是業(yè)內(nèi)人士介紹的“租房貸”模式:租戶與長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽訂合同，長(zhǎng)租公寓用這份合同以租客的名義向第三方互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)申請(qǐng)房租分期貸款，第三方平臺(tái)會(huì)一次性給長(zhǎng)租公寓支付合同期的全部租金，租戶名義上是按月交租金，但實(shí)際上是在歸還這份房租分期貸款的月供。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說，一些互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)為了擴(kuò)大流量，在短時(shí)間內(nèi)把業(yè)務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大，會(huì)采取各種手段盲目開展業(yè)務(wù)，甚至包括把未來的資金作為抵押品進(jìn)行貸款。

郭田勇認(rèn)為，無論從業(yè)務(wù)流程還是風(fēng)險(xiǎn)管理來看，“租房貸”都有比較多的漏洞。

在中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所法與金融研究室副主任尹振濤看來，“租房貸”的操作方式是，住房租賃企業(yè)通過銀行貸款等多種金融渠道獲得資本，然后擴(kuò)大房源，獲得房屋租賃市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)，但這種方式客觀上嚴(yán)重影響了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)控。

嚴(yán)懲違規(guī)行為提高違法成本

針對(duì)違規(guī)“租房貸”，北京等地相關(guān)部門已經(jīng)出手。

8月17日，北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。明確要求住房租賃企業(yè):不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

8月22日，北京市住建委會(huì)同市公安局、市工商局等部門，開通了12345打擊“黑中介”投訴舉報(bào)熱線。舉報(bào)投訴熱線開通第一天，共接到投訴舉報(bào)52條，其中就包括“強(qiáng)制貸款付租金”問題。

尹振濤告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者，在實(shí)際操作中，住房租賃企業(yè)或者強(qiáng)制將租金變成貸款，或者偷偷將租金變成貸款，導(dǎo)致租戶在被迫或者不知道的情況下向金融機(jī)構(gòu)分期還款，這其實(shí)是一種欺詐行為，是一種違法行為，必須嚴(yán)懲。

尹振濤認(rèn)為，對(duì)“租房貸”也不能全部否定，作為一種分期業(yè)務(wù)，如果租房人明確知道租金是通過貸款的方式解決，也是符合商業(yè)邏輯的，這時(shí)候需要做的是考慮利率是否符合法律規(guī)定、分期還款是否符合租戶實(shí)際情況等。

尹振濤告訴《法制日?qǐng)?bào)》記者，如果住房租賃企業(yè)通過欺詐或者強(qiáng)制方式讓租戶簽訂“租房貸”協(xié)議，一方面需要給租戶一個(gè)合理的退出方式，同時(shí)對(duì)住房租賃企業(yè)的違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)懲，讓其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，提高其違法成本。

將“租房貸”納入金融監(jiān)管

據(jù)了解，針對(duì)住房租賃企業(yè)違規(guī)使用“租房貸”，北京市住建委目前正聯(lián)合北京市銀監(jiān)局、金融局、稅務(wù)局等部門調(diào)查取證，嚴(yán)查這些中介機(jī)構(gòu)的資金來源和流向，一旦查實(shí)，將從重處罰，聯(lián)合懲戒。

郭田勇說:“現(xiàn)在為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)、保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，有必要對(duì)一些機(jī)構(gòu)過于冒進(jìn)的行為進(jìn)行糾正。”

在尹振濤看來，對(duì)于資本進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，尤其是資本不計(jì)成本這種方式，監(jiān)管部門需要密切關(guān)注資金途徑、銀行貸款方式等，防止違規(guī)行為的發(fā)生，同時(shí)也不需要直接禁止風(fēng)險(xiǎn)投資的進(jìn)入，畢竟在依法監(jiān)管框架下，經(jīng)過冷靜期之后，資本會(huì)逐漸退出。

尹振濤還建議，對(duì)于租房分期業(yè)務(wù)，在現(xiàn)有的金融監(jiān)管框架下，可以允許金融機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營(yíng)，同時(shí)對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)加強(qiáng)監(jiān)管，包括業(yè)務(wù)流程、利率標(biāo)準(zhǔn)等；同時(shí)明確規(guī)定相關(guān)企業(yè)的告知義務(wù)，告知租戶清晰的法律后果，讓租戶決定是否選擇。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院副院長(zhǎng)高杰英認(rèn)為，從市場(chǎng)的角度來說，如果企業(yè)在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上，通過資本市場(chǎng)運(yùn)作貸款或者融資，是應(yīng)該被允許的，但從市場(chǎng)監(jiān)管的角度來說，針對(duì)某些領(lǐng)域的創(chuàng)新，監(jiān)管應(yīng)該及時(shí)跟上。加強(qiáng)監(jiān)管，主要是針對(duì)于現(xiàn)在的這些模式、運(yùn)營(yíng)的規(guī)范性，要使得這個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)行在可控的范圍內(nèi)。