各地調(diào)控繼續(xù)加碼

“易熱難冷”的房價(jià)棘輪效應(yīng)正在發(fā)揮威力。若要維持當(dāng)前房價(jià)繼續(xù)高位上漲，必須提供比以往更多的貨幣供應(yīng)，但這無異于飲鴆止渴。

在時(shí)代周報(bào)記者采訪的多位分析人士看來，堅(jiān)持房住不炒，除了彌補(bǔ)房地產(chǎn)調(diào)控短板和全方位引導(dǎo)合理住宅消費(fèi)之外，還需要采取有效措施改變住宅投資的不合理預(yù)期，同時(shí)穩(wěn)妥應(yīng)對可能出現(xiàn)的市場波動。

“731”中央政治局的73字政策，已為今后樓市走向定調(diào)。時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在60多個(gè)城市祭出“限售”利器后，“打補(bǔ)丁”“管秩序”成為最近2個(gè)月樓市調(diào)控的重點(diǎn)。從住建部到主要城市，都在發(fā)布秩序整頓政策與文件。

9月19日，北京和上海雙雙在官網(wǎng)掛出治理市場亂象專項(xiàng)行為的通知。其中，北京重點(diǎn)整治“學(xué)區(qū)住房”“商住房”“企業(yè)購房”等內(nèi)容；上海則大力整治首付貸、違規(guī)提取公積金、通過婚姻獲得購房資格等行為。

深圳、廣州此前已經(jīng)搶先一步出手整頓房地產(chǎn)市場。9月18日，廣州表示，要把掃黑除惡專項(xiàng)行動與日常市場巡查結(jié)合起來，進(jìn)一步加大對中介機(jī)構(gòu)的巡查。而深圳在8月中旬就已出文，要嚴(yán)厲打擊中介機(jī)構(gòu)以威脅等暴力手段驅(qū)逐承租人、惡意克扣保證金和預(yù)定金，以及“茶水費(fèi)”與“陰陽合同”等22條樓市亂象。

“樓市調(diào)控政策的逐步加碼且無舒緩跡象，使得本輪樓市調(diào)控周期凸顯手段更多、力度更大的特點(diǎn)，”張敬偉稱，“有些城市房價(jià)漲得太快，僅僅約談市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更關(guān)鍵的是理順這些城市的市場。因此，樓市調(diào)控主要還是要化解供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性沉疴”。

在張敬偉看來，以往，樓市供給側(cè)疊加了地方GDP崇拜、土地財(cái)政、開發(fā)商利益訴求和金融機(jī)構(gòu)的深度參與，現(xiàn)在則多了樓市周期率累積的結(jié)構(gòu)性利益糾纏和系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。樓市不能硬著陸，只能軟調(diào)控。

“之前在一線城市運(yùn)行的特殊政策，在試驗(yàn)效果成功后，未來很有可能在二三線城市落地。”有房企代表李凱（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，比如搖號、限制企業(yè)買房、離婚結(jié)婚買房政策等，都可能會陸續(xù)全面鋪開，用意是堵住漏洞。

土地流拍成降溫信號

土地市場，是樓市的晴雨表，亦是先行指標(biāo)之一。2018年的全國土地大量流拍，這是過去多少年很難見到的。

北京300公里外的石家莊，280畝普通宅地正在等待競拍人。最終因無人報(bào)價(jià)，這場9月17日的公開出讓活動只能叫停。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年8月底，全國已發(fā)生土地流拍807宗，累計(jì)流拍建筑面積達(dá)7954萬平方米，是去年同期數(shù)額的7.3倍。

整體看來，2018 年土地流拍現(xiàn)象較前兩年明顯增加，單月流拍建筑面積均在500萬平方米以上，6月以來更是突破千萬平方米，土地流拍節(jié)奏不斷加快。對比市場推出的總建筑面積，流拍率自二季度以來不斷攀升，8月數(shù)值已達(dá) 7.05%，創(chuàng)月度流拍率紀(jì)錄。

三四線城市仍為土地流拍事件高發(fā)區(qū)域，但下半年以來占比有所下降，二線城市占比逐漸上升。統(tǒng)計(jì)年內(nèi)流拍土地規(guī)模排名前 20 的城市中，二線城市達(dá)8家，而且排名前四位的太原、阜陽、天津、合肥中，有三地為二線城市。1–8 月，二線城市平均流拍率為 5.12%，平均溢價(jià)率 17.37%，而三四線城市流拍率僅 3.98%，平均溢價(jià)率更是比二線城市高出 12 個(gè)百分點(diǎn)。

但上文已有提及，前8月，房企購地1.64億平方米，土地成交價(jià)款8177億元，同比分別增長15.6%和23.7%，該如何解釋這與流拍嚴(yán)重的分歧？

業(yè)內(nèi)專家告訴時(shí)代周報(bào)記者，關(guān)鍵要看市場的結(jié)構(gòu)。很多城市雖然流拍數(shù)量多，但成交量也還是大的，換而言之，主要是供地節(jié)奏在加快。但房企在新環(huán)境下變得更加謹(jǐn)慎。

“本輪流拍事件恰是房產(chǎn)市場逐漸趨于理性的重要體現(xiàn)，開發(fā)商減少盲目拿地，”周岳分析，調(diào)控政策不斷加碼，土地出讓條件愈加嚴(yán)苛。特別是一二線城市，限地價(jià)、限房價(jià)、競自持、競配建、搖號購房、共有產(chǎn)權(quán)等成為市場推地的重要附加條件。這對于房企的經(jīng)營盈利產(chǎn)生較大壓力，加之土地配置費(fèi)高企，才使得多處地塊無人問津。

除此，現(xiàn)金流是房企殺手，回款慢、融資難，還債高峰期到來。數(shù)據(jù)顯示，自2018下半年到2021年房企有息負(fù)債集中到期，規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元，2022年及以后到期的總規(guī)模0.9萬億元。

同時(shí)，房企在銷售端又遭遇史上更嚴(yán)厲的“限購、限價(jià)、限簽”，直接導(dǎo)致房企經(jīng)營現(xiàn)金流回款慢，回款少。接下來，房企將整體處于“頻還債，融資少，回款少”的尷尬局面。

周岳認(rèn)為，此輪流拍或?qū)��?dǎo)致市場需求的萎縮，從而限制房價(jià)的上漲空間。中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員郭麗巖也表示，地價(jià)和房價(jià)之間是全鏈條的關(guān)系，部分城市的土地溢價(jià)率在下降，預(yù)示著市場對于未來房價(jià)走勢預(yù)期的變化。

某房產(chǎn)研究院首席分析師張波對時(shí)代周報(bào)記者指出，8月份房價(jià)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，只不過是市場的慣性，樓市熱度已近“觸頂”。他覺得“金九銀十”成色不足是市場共識，樓市降溫已然來臨。