9月21日晚間，一條關(guān)于取消預(yù)售制的文件就像一枚重磅炸彈在業(yè)內(nèi)炸開了鍋。由于A股今日因中秋節(jié)休市，香港的中資地產(chǎn)股首當(dāng)其沖，截至收盤，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)股全面下跌，市值一天蒸發(fā)逾636億港元。

港股地產(chǎn)股今日全面受挫，市值蒸發(fā)逾636億港元

9月21日晚間，坊間傳出一份文件《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》（以下簡稱“通知”）稱，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

受此消息影響，今日港股開市后，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)股全線下跌。截至收盤，碧桂園跌幅為5.57%，世茂房地產(chǎn)跌5.22%，華潤置地跌4.83%，中國恒大跌3.55%，地產(chǎn)股總市值一天蒸發(fā)逾636億港元。

這到底是一份怎樣的文件，引起地產(chǎn)業(yè)如此大的震蕩。

根據(jù)《通知》稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬定了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整的材料”，建議降低預(yù)售制度帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施限售，材料將于9月25日上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部，也即明日上報(bào)。

附件2內(nèi)容顯示，商品預(yù)售制度可能存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年全省資金鏈斷裂類矛盾總數(shù)61宗，其中2016年轉(zhuǎn)存數(shù)28宗，2017年新增數(shù)33宗，2017年全省資金鏈斷裂矛盾化解44宗，結(jié)余17宗。矛盾化解率72.1%。

為了解決預(yù)售制所帶來的管理風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)，建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的“窗口期”，對預(yù)售制進(jìn)行改革，降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度。

但隨后廣東省房協(xié)相關(guān)人士表示，該文件只是征詢意見稿，并非真的實(shí)施。

“商品房預(yù)售制度”伴隨了中國房地產(chǎn)已經(jīng)有25年之久，預(yù)售制度促進(jìn)了中國房地產(chǎn)市場的爆發(fā)，因?yàn)槭紫人�加快了房企資金周轉(zhuǎn)，房企拿地蓋樓，可能只是蓋了幾層就可以申請辦理預(yù)售證，開盤賣房回籠資金，開發(fā)商利用這些錢再去買更多的地，建更多的樓，有效加大了住房供給，推動(dòng)了城市化進(jìn)程。

然而，盡管預(yù)售制發(fā)展到今天已經(jīng)弊端重重，但從上述文件來看，相關(guān)政策馬上實(shí)施可能性不大。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)融資周期將大幅變長，一旦遇到市場變動(dòng)，更加容易出現(xiàn)資金鏈斷裂；另一方面，可能會出現(xiàn)階段性供應(yīng)“休克”，相應(yīng)矛盾會集中爆發(fā)，影響社會穩(wěn)定。

如上所述，預(yù)售制度一旦取消，將會直接影響房企周轉(zhuǎn)速度，高周轉(zhuǎn)模式就此終結(jié)，這也將帶來房地產(chǎn)行業(yè)的全面洗牌。房企們在今年的中報(bào)業(yè)績會上，對樓市未來的決策似乎都達(dá)成了一個(gè)共識：加快資金回籠，謹(jǐn)慎買地。

尋求房地產(chǎn)開發(fā)之外的多元發(fā)展，也正成為房企逃不開的宿命。

9月23日晚間，中國恒大（0333.HK）和廣匯寶信（01293.HK）發(fā)布公告，恒大集團(tuán)與孫廣信、廣匯集團(tuán)9月21日簽訂投資協(xié)議，雙方同意在汽車銷售、能源、物流、地產(chǎn)等領(lǐng)域開展全面戰(zhàn)略合作，充分發(fā)揮雙方的資源優(yōu)勢進(jìn)行資源整合。

根據(jù)協(xié)議稱，廣匯控股股東孫廣信承諾自協(xié)議簽署日起7個(gè)工作日內(nèi)，促成廣匯控股股東以外的現(xiàn)有廣匯集團(tuán)股東（即出讓方）向恒大集團(tuán)轉(zhuǎn)讓廣匯集團(tuán)合計(jì)23.865%股權(quán)，作價(jià)為人民幣66.8億元，恒大集團(tuán)亦以78.1億元向廣匯集團(tuán)增資。增資后，恒大集團(tuán)持有廣匯集團(tuán)合共40.964%股權(quán)，成為其第二大股東，此次交易總代價(jià)為人民幣144.9億元，恒大集團(tuán)以分期方式支付。

公開資料顯示，廣匯集團(tuán)主要從事能源、汽車銷售、物流及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。截至2016年及2017年12月31日止兩個(gè)財(cái)政年度，稅后凈利潤分別為39.88億元、39.43億元。廣匯集團(tuán)在A股擁有3家上市公司，分別為廣匯汽車、廣匯能源、廣匯物流，另有在港上市的廣匯寶信系，廣匯汽車控股子公司。

資料顯示，廣匯汽車是目前國內(nèi)第一大汽車經(jīng)銷商集團(tuán)，截止2017年12月31日，廣匯集團(tuán)的銷售網(wǎng)點(diǎn)達(dá)到800個(gè)，覆蓋28個(gè)省、自治區(qū)及直轄市，包括737家4S店，其中超豪華、豪華品牌店面近200家，中高端品牌500余家，經(jīng)銷57個(gè)乘用車品牌，員工超過5萬人。

此前恒大集團(tuán)旗下的恒大健康以67.47億港元收購香港時(shí)穎公司100%股權(quán)，間接獲得Smart King公司45%的股權(quán)，成為Faraday Future(簡稱FF)公司第一大股東，此次入股廣匯集團(tuán)，被認(rèn)為是在汽車生產(chǎn)之外的再度布局。廣匯寶信今日盤中大漲逾40%，截至收盤，漲幅為16.32%，報(bào)2.78港元，總市值為78.9億港元。

不止恒大在汽車領(lǐng)域的布局，今年以來，從城市更新、長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)、到文旅，娛樂、教育，房企產(chǎn)業(yè)鏈的內(nèi)涵，在不斷豐富，加入者更是涵蓋了大中小型房企。轉(zhuǎn)型，似乎成了房地產(chǎn)企業(yè)逃不過的宿命。