9月21日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)向各副會(huì)長單位下發(fā)了《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）�！锻ㄖ�》顯示，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料，并將于9月25曰上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱廣東省房協(xié)）相關(guān)人士證實(shí)了該文件的真實(shí)性。該人士表示，住建部在征求該方面的意見，目前處于研究和論證的階段，研究的結(jié)果住建部會(huì)向行業(yè)公布的。

商品房預(yù)售制度將終結(jié)？

《通知》顯示，日前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于對(duì)現(xiàn)有行政許可事項(xiàng)進(jìn)行清理論證并對(duì)已取消下放落實(shí)情況進(jìn)行全面評(píng)估的函》。其中要求，對(duì)商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理據(jù)，充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施。

廣東省房協(xié)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前正在進(jìn)行摸底，將于9月23日獲得反饋意見。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，關(guān)于醞釀取消商品房預(yù)售制度，這已不是第一次。早在2016年，深圳曾公開推出地塊進(jìn)行商品房限售制度試點(diǎn)。據(jù)了解，深圳為最早接觸預(yù)售制度的城市。

商品房預(yù)售制度也是特殊時(shí)代的產(chǎn)物。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購房者，由購房者預(yù)先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。該制度最早出現(xiàn)在香港，于上世紀(jì)80年代末傳入深圳，此后內(nèi)地普遍采用商品房預(yù)售制度。

對(duì)于此次廣東省房協(xié)摸底，國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，（取消商品房預(yù)售制度）如果施行的話，也是部分城市試點(diǎn)，非全面推廣。

中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄認(rèn)為，廣東是全國最早實(shí)行商品房政策的地區(qū)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間最長、市場(chǎng)化程度最高的地方之一。預(yù)售制度是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式的重要影響因素，逐步合理地降低預(yù)售比例可以有效降低壓縮房企杠桿率。但短期內(nèi)全面取消預(yù)售制度不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，廣東省擬取消預(yù)售，逐步實(shí)行現(xiàn)售，其實(shí)10年前就有這個(gè)提案，已經(jīng)醞釀了好多年的時(shí)間。廣東房地產(chǎn)起步早，市場(chǎng)化程度高，現(xiàn)房銷售比例高，精裝修比例高，推行新政條件成熟。唯一問題是廣東地區(qū)差異大，粵東粵西粵北，可能還達(dá)不到取消預(yù)售的條件。

取消預(yù)售制度是大趨勢(shì)

廣東省房協(xié)“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，取消預(yù)售是大趨勢(shì)，預(yù)售是房企資金的一大支撐，但預(yù)售產(chǎn)生了較多問題，且將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。其實(shí)預(yù)售制度有利有弊，房地產(chǎn)進(jìn)去下半場(chǎng)后，弊端就越來越明顯了。如今在房?jī)r(jià)高起、有泡沫的情況下，逐步取消預(yù)售，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持久健康發(fā)展。

他同時(shí)表示，取消預(yù)售會(huì)倒逼房企注重建筑質(zhì)量。預(yù)售會(huì)產(chǎn)生貨不對(duì)板、維權(quán)等現(xiàn)象，取消預(yù)售也是保證產(chǎn)品質(zhì)量的一個(gè)重要渠道，而如果現(xiàn)售產(chǎn)品質(zhì)量較好，價(jià)格稍高些消費(fèi)者也可以接受。

劉澄則認(rèn)為，降低預(yù)售比例可以抬高房企門檻，有利于土地市場(chǎng)降溫。但對(duì)于商品房供不應(yīng)求的地區(qū)來講，取消預(yù)售可能會(huì)加大供需矛盾。房企門檻一定會(huì)逐漸抬高，一旦改變預(yù)售制度，將對(duì)房企資金形成較大壓力�，F(xiàn)房出售更重視建筑質(zhì)量，也便于購房者與監(jiān)管部門對(duì)建筑質(zhì)量的監(jiān)控和評(píng)測(cè)。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹卻認(rèn)為，該政策落地概率不大，預(yù)售政策是銷售的一大進(jìn)步，可為開發(fā)商減輕資金壓力，加快開發(fā)周期。雖然爛尾、維權(quán)等現(xiàn)象也存在，但這是開發(fā)商沒做好。

趙卓文告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，采取現(xiàn)售對(duì)工程質(zhì)量要求更高了，特別是精裝修房子，要接受市場(chǎng)和客戶檢驗(yàn)。對(duì)促進(jìn)行業(yè)質(zhì)量管理水平提高有很大好處。

房企高周轉(zhuǎn)或?qū)㈦y以為繼

商品房預(yù)售制度存在硬幣的兩面性，一方面能夠減輕開發(fā)商的資金壓力，加快開發(fā)建設(shè)解決市場(chǎng)上房屋供應(yīng)不足的問題，但同時(shí)存在爛尾、違規(guī)銷售等亂象。行至今日，商品房預(yù)售制度真的到了退出歷史舞臺(tái)的時(shí)候了嗎？商品房預(yù)售制度取消之后將給市場(chǎng)帶來怎樣的影響？

《通知》指出，商品房預(yù)售制度的改變，事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式及其配套制度的重塑，更直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安排、建設(shè)計(jì)劃乃至戰(zhàn)略規(guī)劃等重大事項(xiàng)的調(diào)整。

廈門房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)會(huì)長傅強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，目前很多中小房企面臨現(xiàn)金流壓力，如果取消預(yù)售制度，對(duì)中小房企將形成空前的資金壓力，或?qū)⒊蔀閴嚎逯行》科蟮淖詈笠桓�稻草�?/p>

黃立沖表示，目前一旦取消商品房預(yù)售制度，減少可出售住房的供應(yīng)，不利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。同時(shí)資金的使用效率將更低，住房開發(fā)成本將更高。開發(fā)商將出現(xiàn)一連串的資金和開發(fā)鏈條問題，開發(fā)商日子將更加難過，同時(shí)還將加速部分房企的違約風(fēng)險(xiǎn)。很多完成預(yù)售的房屋將沒辦法按期完工，可能引發(fā)業(yè)主維權(quán)，存在不穩(wěn)定的因素。

同時(shí)，黃立沖認(rèn)為，如果取消預(yù)售制度，目前房企的高周轉(zhuǎn)模式將難以為繼，高周轉(zhuǎn)通過快速開發(fā)建設(shè)快速回籠資金，在當(dāng)前開發(fā)商現(xiàn)金流承壓的情況下，能在一定程度上緩解資金壓力。而一旦預(yù)售制度取消，開發(fā)商將面臨空前的資金壓力。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)涉及龐大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條，如果取消商品房預(yù)售制度，將對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶來影響。傅強(qiáng)指出，目前很多中小開發(fā)商采取代理模式，如果上游的開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，則一系列的資金將無法兌付，該制度取消的影響面將非常廣。

宋丁表示，取消預(yù)售也是一種調(diào)控手段，是內(nèi)涵式的調(diào)控，不像限售限價(jià)這些赤裸裸的調(diào)控。企業(yè)方面，如果政策落地，對(duì)房企現(xiàn)金流考驗(yàn)很大，資金鏈不好的房企最終會(huì)被迫退出市場(chǎng)，取消預(yù)售可以說是拉開了對(duì)企業(yè)的改革序幕。企業(yè)主要是看資金鏈、現(xiàn)金流，而不是說大小企業(yè)，當(dāng)然相對(duì)來說中小企業(yè)壓力會(huì)大些。企業(yè)必須要有足夠的現(xiàn)金流才能承接項(xiàng)目，未來企業(yè)必須平衡好負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表這3張表，加大自有資金的周轉(zhuǎn)，適當(dāng)平衡銀行貸款和其他渠道融資，且要有一定的利潤空間，這的確會(huì)是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

趙卓文表示，若政策執(zhí)行，樓市會(huì)發(fā)生重大改變，會(huì)加速行業(yè)集聚度，中小企業(yè)更沒空間。從房企角度來看，政策會(huì)加重企業(yè)資金壓力，加大資金成本，高周轉(zhuǎn)將變成慢周轉(zhuǎn)。