根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道，近日，上海住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展2018年房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�治的通知》，通知有兩大重點：

1、整治“首付貸”或者采取“分期首付”等違規(guī)貸款形式，不允許借首付來加杠桿！

2、打擊違規(guī)提取公積金或者違規(guī)利用公積金貸款。

這是9月份短短的半個月內(nèi)，一線城市當(dāng)中的兩大巨頭同時加強樓市管控，更早的是北京，9月13日，北京從3個方面收緊公積金政策，一是提高首付比例；二是二套房認(rèn)房又認(rèn)貸；三是貸款額度與繳存年限掛鉤！而這次上海則從是首付貸資金上下功夫。

兩大城市同時收緊政策并不意外，6月底，住建部等多部委發(fā)出通知，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。這30個城市包括：

北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、�？�、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。

這從中可以讀出幾點信息：

1、上海本次政策的出發(fā)點是治理房地產(chǎn)市場亂象；

2、由于北京、上海已經(jīng)率先帶頭，接下來30個城市當(dāng)中會有越來越多的城市收緊樓市管控。

3、雖然每個城市都是治理房地產(chǎn)市場亂象，但是治理的重點不相同，分類調(diào)控，比如北京是公積金方面，而上海是首付貸方面。

上海為什么對首付貸下手呢？

根本原因于首付貸風(fēng)險太大，比如你買一套100萬的房子，首付30萬，貸款70萬，這30萬應(yīng)該收入湊起來的，但是實際情況是由于資金不足或者炒房需要這30萬都是借來的，也就是說杠桿是原來的N倍，這樣的杠桿率在房價一直上漲的情況下還好說，但如果不漲呢？那么你需要承擔(dān)高額的利息，如果還不起利息那么就要拋售房子，非常容易造成恐慌。

治理首付貸是降杠桿的一種方式，目前中國的宏觀杠桿率非常高，數(shù)據(jù)顯示，2017年末中國政府、企業(yè)、居民三方面的債務(wù)率已經(jīng)達(dá)到250%，相當(dāng)于中國人連續(xù)2.5年不吃不喝才能還完欠下的債，前財政部長兩天前還警告，不降杠桿,系統(tǒng)性風(fēng)險早晚爆發(fā)。

我查了下央行上海總部的數(shù)據(jù)：

1、8月份，上海市人民幣各項貸款增加430.31億元，同比少增137.76億元。其中，個人貸款增加304.7億元，同比多增5.58億元。

2、本外幣個人住房貸款增加51.34億元，環(huán)比和同比分別少增17.62億元和38.94億元

總貸款和住房貸款都是少增，但是個人貸款卻是增加，說明了什么？

說明銀行貸款進(jìn)入樓市的資金表面上是少增了，但是實際上還是增加的，不少人通過買車、消費、旅游等名義申請貸款，但實際上是進(jìn)入了樓市，而首付貸也是其中一個。

那么首付貸款到底是玩?

有些可能是房地產(chǎn)中介或者金融公司和銀行合作推出貸款產(chǎn)品，比如“按揭7成+消費貸1成”、“按揭6成+消費貸2成”等。在這里可以分成兩塊：

1、按揭到底是6成還是7成或者是其他要根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策來定，比如根據(jù)上海現(xiàn)有政策，居民家庭購買首套房（認(rèn)房認(rèn)貸），商業(yè)貸款首付不能低于35%；購買普通二套房首付不能低于50%。

也就是說你購買二套房的話按揭50%基本是固定的，剩下的首付由消費貸來分擔(dān)。

2、房地產(chǎn)中介或者金融公司在消費貸當(dāng)中的作用是給銀行提供擔(dān)保，你可能貸款1成，兩成等。有的金融公司還可能給購房者提供“首付分期”服務(wù)。

接下來這些為購房者提供二次金融服務(wù)的房地產(chǎn)中介或者金融公司將來面臨一次嚴(yán)厲的打擊。

上海這次出手是有道理的，8月上海新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比0.1%，而四大一線城市當(dāng)中就有3個環(huán)比上漲，只有北京一個持平。近期樓市一系列的政策確實反應(yīng)了一個現(xiàn)象，房價上漲壓力大，容易露臉的城市，很容易加碼調(diào)控，這時候投資房產(chǎn)確實有不少風(fēng)險。