“先生您好，這里是XX區(qū)融創(chuàng)地產(chǎn)項(xiàng)目……”

“啪，掛掉電話！”

“先生您好，這里是XX區(qū)萬(wàn)科未來(lái)城項(xiàng)目……”

“滾��！”

最近接到樓盤賣房電話的頻率越來(lái)越高了。記得在2016年、2017年的時(shí)候，手機(jī)特安靜。從這個(gè)現(xiàn)象來(lái)看，樓市真的不景氣！

中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科，在國(guó)慶前夕高喊“活下去”的口號(hào)。緊接著，一條關(guān)于萬(wàn)科給降價(jià)前購(gòu)買廈門（樓盤）白鷺郡的業(yè)主每戶“退款100萬(wàn)”的消息瞬間引爆了地產(chǎn)圈。雖然被緊急辟謠，但這都被認(rèn)為是房地產(chǎn)進(jìn)入寒冬的標(biāo)志。

當(dāng)萬(wàn)科、恒大、綠地、碧桂園、融創(chuàng)等大型房企均認(rèn)為樓市迎來(lái)拐點(diǎn)，并計(jì)劃過(guò)冬的時(shí)候，一些中小開發(fā)商早已進(jìn)入了寒冬臘月！全國(guó)各地陸續(xù)出現(xiàn)購(gòu)房客上訪、打砸售樓處等惡性事件，原因無(wú)外乎開發(fā)商延期交房、房子爛尾、偷工減料、配套不全、與購(gòu)房前承諾不符等。而發(fā)生這種糾紛的多為中小開發(fā)商。

缺錢！這是中小開發(fā)商的通病！有人預(yù)測(cè)，樓市冰封的2018年將導(dǎo)致90%的中小房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，樓市大洗牌成為必然！

1 房?jī)r(jià)和銷售面積都在降！

河北燕郊的二手房房?jī)r(jià)的這種沒有多少真實(shí)居住需求的郊區(qū)，靠炒房客支撐的地方，房?jī)r(jià)下跌是必然的。除了這些郊區(qū)，20大房地產(chǎn)開發(fā)商2018年的新盤價(jià)格也已經(jīng)大幅下調(diào)，銷售面積也在下降。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京（樓盤）的平均房?jī)r(jià)2015年10月為每平方米37221元，漲至2017年2月的每平方米60738元，漲幅高達(dá)63.18%。不僅北京，2017年全國(guó)幾乎所有城市都在暴漲，多地漲幅超過(guò)100%，北京的漲幅根本不算高。

但是潮水正在悄悄退去，那種超50%的漲幅早已不在。2018年1-9月的數(shù)據(jù)顯示，2018年1—9月百城住宅價(jià)格累計(jì)上漲4.05%，漲幅較去年同期收窄1.85個(gè)百分點(diǎn)。分城市來(lái)看，三線代表城市1-9月累計(jì)上漲7.19%，較去年同期收窄2.56個(gè)百分點(diǎn)。

許多市民都真切感受到，自己身邊的一些樓盤新開盤價(jià)格沒有大漲，甚至是有一定小幅度的下滑。數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了民眾的感受。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者統(tǒng)計(jì)，9月，20家房企的銷售單價(jià)（總銷售額/總銷售面積）為14527元/平方米，相比于去年同期的14108元/平方米有所上升，但比8月微降85元；比7月下滑1203元，降幅達(dá)7.11%，相當(dāng)于每百平方米的房子降價(jià)12萬(wàn)元。

除了價(jià)格的下滑外，銷量也同步下滑。為此，多家上市房企都在財(cái)報(bào)中計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。綠地控股\上半年期末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提26.26億元，萬(wàn)科計(jì)提15.37億元。此外，保利發(fā)展、華夏幸福、金地集團(tuán)、新城控股、泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城等，期末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提均超1億元。

顯然，2016、2017年的好日子早已一去不復(fù)返了。與普通民眾嗅覺遲鈍不同，“春江水暖鴨先知”，同理如果水冷了也是他們先知。

2 開發(fā)商回款壓力大，土地大量流拍！

“我們所有行為都收斂聚焦到保證萬(wàn)科‘活下去’。因此回款目標(biāo)的達(dá)成變得非常重要，6300 億的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障。”郁亮說(shuō)，“如果 6300 億回款目標(biāo)沒有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說(shuō)明我們沒有任何資格和能力做下去。”

郁亮還透露，截至2018年8月末，萬(wàn)科6300億元的年度回款目標(biāo)“還有一半多沒完成”。對(duì)于負(fù)債萬(wàn)億的萬(wàn)科，它必須通過(guò)回款來(lái)保證現(xiàn)金流，否則就會(huì)非常危險(xiǎn)。

然而，由于房?jī)r(jià)滯漲，銷量下滑，回款并沒那么簡(jiǎn)單了。2018年第一季度，大型房企的回款率只有50%左右。由于網(wǎng)簽更加嚴(yán)格，銀行放款周期延長(zhǎng)，可以預(yù)見的是第二第三季度回款率可能更慘。

在回款率大幅下滑的同時(shí)，開發(fā)商也已經(jīng)無(wú)錢買地，土地流拍成常態(tài)。據(jù)媒體報(bào)道，北京、武漢（樓盤）等多地都出現(xiàn)土地拍賣遇冷的狀況出現(xiàn)，很多地塊以拍賣最低價(jià)成交，還有大量流拍的土地。

比如，8月28日，武漢10宗純住宅用地不僅沒有一宗在競(jìng)拍過(guò)程中觸及最高價(jià)，還有7宗地塊以最低價(jià)成交，1個(gè)地塊更是流拍。在北京，2018年1至8月，住宅用地共流拍6宗，其中4宗地塊為限競(jìng)房，2宗地塊為共有產(chǎn)權(quán)住房。

開發(fā)商競(jìng)拍土地不積極，除了回款壓力大外，還有市場(chǎng)限購(gòu)限售限價(jià)政策，以及自持租賃房源的要求，都讓開發(fā)商感覺沒利可圖，不愿意再將精力放在房地產(chǎn)開發(fā)上，紛紛考慮轉(zhuǎn)型。比如，恒大投資賈躍亭的法拉第未來(lái)，即使被坑，都在所不惜。

相比，萬(wàn)科、恒大這些大型開發(fā)商，中小開發(fā)商的資金壓力更是空前的。這首先表現(xiàn)在，他們現(xiàn)有樓盤的建設(shè)速度中，青島凱旋地產(chǎn)開發(fā)的海德堡小區(qū)本計(jì)劃2017年12月31日交房，可至今仍然未能完工，導(dǎo)致大量購(gòu)房者求助于政府。這就是中小開發(fā)商資金緊張的代表。

由于監(jiān)管部門要求，開發(fā)商競(jìng)拍土地需要繳納25%的自有資金擔(dān)保，同時(shí)還會(huì)對(duì)開發(fā)商購(gòu)地資金進(jìn)行全面“穿透”，防止開發(fā)商利用P2P、非法集資等手段獲取風(fēng)險(xiǎn)資金。開發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣“以1博100”的玩法，自己拿1000萬(wàn)，跟銀行貸款10個(gè)億，把風(fēng)險(xiǎn)全壓到銀行身上，現(xiàn)在銀行不吃他們他們這套了！

這也意味著，沒有自有資金能力過(guò)冬的企業(yè)，都將面臨困境。因此，有人預(yù)測(cè)90%的開發(fā)商都將倒閉，原因只有一個(gè)：缺錢！

3 樓市未來(lái)何去何從？

在當(dāng)前樓市寒冬之下，未來(lái)開發(fā)商會(huì)怎樣？購(gòu)房者如何把握購(gòu)房機(jī)會(huì)？筆者談一談個(gè)人看法。

首先，90%的中小開發(fā)商倒閉是必然。萬(wàn)科、恒大都準(zhǔn)備過(guò)冬，沒資金實(shí)力的小開發(fā)商，必然面臨倒閉潮。

這將帶來(lái)一系列的問(wèn)題。一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，在建的住房就會(huì)違約，或偷工減料，導(dǎo)致房子的品質(zhì)受到影響。這也必然面臨大量的購(gòu)房者維權(quán)，引發(fā)政府管理的壓力。因?yàn)橘?gòu)房者會(huì)將開發(fā)商的違約歸結(jié)為政府監(jiān)管不力。

因此，有傳聞稱，廣州（樓盤）要出臺(tái)政策“取消房地產(chǎn)預(yù)售制度”，所有房子都要賣現(xiàn)房。如果這個(gè)政策實(shí)施，更考驗(yàn)開發(fā)商的資金實(shí)力，倒閉潮會(huì)更猛烈。當(dāng)然，對(duì)于這群“吸血鬼”，他們破產(chǎn)值得所有人拍手慶賀！

其次，樓市的政策并不是跌，而是穩(wěn)！8月31號(hào)，政府明確提出“遏制房?jī)r(jià)上漲”，很多人認(rèn)為這是要讓房?jī)r(jià)下跌。這個(gè)理解是錯(cuò)誤的。房?jī)r(jià)大跌，首先會(huì)把壓力傳導(dǎo)至銀行，銀行的貸款90%來(lái)自于購(gòu)房者，一旦斷供潮出現(xiàn)，會(huì)導(dǎo)致銀行倒閉，這會(huì)造成全盤皆輸?shù)暮蠊��?/p>

現(xiàn)在的政策就是冰封樓市，沒有交易就沒有傷害。不讓漲，也不能跌。樓市是典型的政策市，所以那些剛需購(gòu)房者，不要繼續(xù)抱有樓市暴跌的幻想。如果暴跌，你的財(cái)富也將受損，更沒有購(gòu)買力了。

再次，炒房客聚集的郊區(qū)，房?jī)r(jià)大跌是必然。房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。很多城市在建設(shè)衛(wèi)星城，新區(qū)，希望吸引一些創(chuàng)業(yè)公司、科技公司能入駐。這些郊區(qū)的創(chuàng)業(yè)條件都很好，但無(wú)奈的是創(chuàng)業(yè)九死一生，成功率極低。

所以很多創(chuàng)業(yè)公司只是到這些新區(qū)申請(qǐng)政策，欺騙政府補(bǔ)貼而已，并非真正的創(chuàng)業(yè)。無(wú)法給這些郊區(qū)帶來(lái)常駐人口，但由于創(chuàng)業(yè)新區(qū)的概念，以及不限購(gòu)的政策，早已把房?jī)r(jià)炒上天。這些區(qū)域的房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)極大。

真的是三十年河?xùn)|，三十年河西！樓市變天已成為必然，那些囤房的投資者，你們還好么？（完）

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