中國新房銷售只能漲價不能降價？近來，多地樓盤上演打折促銷，再度引來前期已簽約業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。前天傳出來的廈門萬科“買貴退差價”事件，在經(jīng)歷了一天的熱議后被萬科自己否認(rèn)。

一方面，開發(fā)商“壓力山大”，苦等現(xiàn)金流；另一方面，炒房業(yè)主卻揪著心，生怕房價就此滑落。奇特的降價恐懼癥，也折射出國內(nèi)樓市投機(jī)者的畸形心態(tài)。

“買貴退差價”？萬科否認(rèn)

前天晚上，有微信公眾號發(fā)表文章稱：廈門萬科的白鷺郡項(xiàng)目買貴退差價，計劃退還業(yè)主一個億。昨晚，廈門萬科通過微信公眾號回應(yīng)稱“此傳言不屬實(shí)”。

廈門萬科解釋，白鷺郡項(xiàng)目在9月底之前簽約的產(chǎn)品原交付標(biāo)準(zhǔn)包含溫泉入戶，但在推進(jìn)過程中反復(fù)論證發(fā)現(xiàn)難以滿足實(shí)際使用要求，故該項(xiàng)目決定不引溫泉入戶。

雖然否認(rèn)是“退差價”，但廈門萬科的確要補(bǔ)償客戶一筆費(fèi)用。記者注意到，對于受此影響的業(yè)主，廈門萬科提供了兩種方案：其一是“接受變更，補(bǔ)償20萬元”；其二是“不接受變更，解除合同”。

在第二種方案中，廈門萬科甚至稱將針對一次性付款客戶，按照一年期定期存款利率補(bǔ)償；針對辦理了購房貸款的客戶，首期款部分按照一年期定期存款利率所計算的金額進(jìn)行補(bǔ)償，貸款部分則按照實(shí)際已產(chǎn)生的貸款利息進(jìn)行補(bǔ)償。對比昨天微信公眾號曝出的“每戶退100萬”的補(bǔ)償說法，第二套方案實(shí)際是萬科對解約客戶退還幾百萬的總房款之外，再補(bǔ)償一筆高昂的利息。

無論補(bǔ)償?shù)恼鎸?shí)原因如何，白鷺郡項(xiàng)目價格稍早前確實(shí)經(jīng)歷過一次“驟降”。

據(jù)了解，廈門萬科白鷺郡項(xiàng)目位于廈門翔安區(qū)，主要是別墅項(xiàng)目。據(jù)貝殼找房平臺上一位負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的銷售人員介紹，該項(xiàng)目此前每套450萬元到500萬元，國慶假期有一批項(xiàng)目以278萬元左右的價格對外出售，價格下跌幅度已接近一半。

降價就鬧？開發(fā)商縱容

“白鷺郡項(xiàng)目這次降價后，別墅內(nèi)砍掉了裝修、車位和電梯。”該銷售人員直言，裝修價格為50萬元，別墅內(nèi)地下二層的車位兩個共32萬元，家用電梯大約15萬元。“即便算上這近一百萬元費(fèi)用，總價也依然要比過去450萬元到500萬元的售價低很多。”

公開信息顯示，這次“大促銷”頗為成功。萬科白鷺郡2號樓于10月1日正式開盤，800余客戶到現(xiàn)場，206套房源全部售罄。

砍掉裝修降價的行為，在最近的房地產(chǎn)市場并不少見。“促銷”雖然把大量滯銷的房子像搓堆兒打折一般賣出去，卻也把樓盤推向風(fēng)口浪尖，引發(fā)先前已購房業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。有消息顯示，江西上饒碧桂園信州府項(xiàng)目因?yàn)閺?0000元降價至7000元，也使得前期業(yè)主到售樓處激烈抗議。

這輪降價背后也有門道。記者注意到，多個樓盤的打折促銷實(shí)際上是“砍掉精裝修換價格”。深圳心海城售樓處一位工作人員介紹，上月底開盤后，業(yè)主可以選擇精裝或毛坯，精裝修房子的均價為3.6萬元,毛坯則降到了均價3.4萬元。

“砍掉精裝其實(shí)可以降低開發(fā)商的損失。”某知名地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，開發(fā)商“團(tuán)購”裝修材料價格明顯低于市場價，甚至是市場價的3折左右。例如，開發(fā)商宣稱的3000元裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際的成本往往也就一兩千元。也就是說，把精裝修砍掉，對購房人來說是降了價，對開發(fā)商則是降低了損失。

“降價就鬧糾紛明顯不符合契約精神，在房價上漲過程中，購房者并未平分利潤給開發(fā)商，所以在下調(diào)的時候也很難要求開發(fā)商退差價。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，對于降價補(bǔ)償，開發(fā)商從維護(hù)品牌形象的考量接受協(xié)商的行為也可以理解，但是會對市場帶來不好的示范。

此前，樓市低迷時期，多地也出現(xiàn)過“房鬧”現(xiàn)象，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這樣的非理性行為不應(yīng)該被縱容。

市場低迷 降價促銷或蔓延

頻頻發(fā)生的業(yè)主抗議樓盤降價事件，背后的大背景是多地樓市成交量正逐漸高位回落。

“開發(fā)商壓力太大，為了回籠資金，不得不以降價換成交量。”一位地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者道出實(shí)情。目前，多地房地產(chǎn)市場正陷入困局——不降價促銷，銷售就難有起色。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1至9月一二線城市的新建住宅成交量出現(xiàn)了明顯的同比下調(diào)，降幅為6.7%。“9月份超過六成城市成交量同比出現(xiàn)了下調(diào)的現(xiàn)象。”張大偉分析，房價一旦不漲，對于習(xí)慣了過去三四年通過投資投機(jī)房產(chǎn)獲益的人群來說，就容易出現(xiàn)強(qiáng)烈不滿。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說，樓市降溫已然來臨，“金九銀十”成色不足已是市場共識。根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測的全國50余個重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)，已經(jīng)有10多個品牌房企在打折促銷，預(yù)計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和項(xiàng)目上體現(xiàn)。隨著“以價換量”項(xiàng)目越來越多，成交量保持相對穩(wěn)定的同時，房價的下行壓力會更大。