“5·15新政”是一道分水嶺，也是洛小姐開(kāi)始焦慮的節(jié)點(diǎn)。

2018年5月15日，成都樓市出臺(tái)的限購(gòu)新政，讓希冀變賣二手房賺上一筆剪刀差的業(yè)主“懵”了，洛小姐便是其中一個(gè)。房產(chǎn)中介告訴洛小姐，若想把房子盡快出手，每平方米單價(jià)必須降價(jià)千元左右。

“5·15新政”后，限購(gòu)條件由個(gè)人變更為家庭，原本開(kāi)盤(pán)即成“爆款”的樓盤(pán)成交瞬間冷卻，登記人數(shù)銳減，中簽率100%已經(jīng)不再稀奇，真正買(mǎi)房的人變少，相比2016年翻了1到3倍的二手房?jī)r(jià)格也開(kāi)始站不穩(wěn)了。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者近期走訪成都樓市發(fā)現(xiàn)，即便樓市“金九銀十”期間，成都地區(qū)的成交量也大不如前。與此同時(shí)，毗鄰天府新區(qū)成都直管區(qū)、有著“小燕郊”之稱的眉山市視高鎮(zhèn)，新開(kāi)房源也開(kāi)始降價(jià)處理。

二手房?jī)r(jià)全城勸降

讓洛小姐懊悔的是，為什么沒(méi)有趕在新政前將房子出售!但誰(shuí)也沒(méi)有料到樓市限購(gòu)下，政府的“誠(chéng)意”很足，效果也立竿見(jiàn)影。

據(jù)了解，今年5月15日當(dāng)晚，當(dāng)?shù)胤抗芫职l(fā)布通知明確指出，此次調(diào)控將住房限購(gòu)對(duì)象由自然人變更為家庭，家庭持有2套及以上住房者不得再購(gòu)買(mǎi)限購(gòu)區(qū)域住房;戶籍遷入成都市未滿24個(gè)月的購(gòu)房人，應(yīng)在成都市穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社保12個(gè)月以上方能新購(gòu)住房;父母投靠成年子女入戶的，不得作為單獨(dú)家庭購(gòu)房。

洛小姐家庭名下房產(chǎn)套數(shù)已超過(guò)限購(gòu)條件，若想購(gòu)入新房產(chǎn)，必須將名下一套房子出售才行。“現(xiàn)在新樓盤(pán)選擇比較多，因?yàn)橄迌r(jià)，新房和二手房之間還是有剪刀差，我想把名下一套房子賣掉換套改善型新房，可現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格掉得好惱火。”

洛小姐告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，自己想要賣掉的房子位于龍泉驛區(qū)大面鎮(zhèn)中國(guó)鐵建國(guó)際城，在2012年時(shí)買(mǎi)入單價(jià)6200元/平方米，今年8月份時(shí)在鏈家掛牌15000元/平方米，然而掛牌一個(gè)月后就收到中介勸說(shuō)降價(jià)的通知，讓單價(jià)降到14000元/平方米，否則會(huì)更難賣出去。

除了想通過(guò)房?jī)r(jià)剪刀差實(shí)現(xiàn)換房的洛小姐，2017年通過(guò)學(xué)歷落戶迅速在成都高新區(qū)購(gòu)入一套二手房的汪小姐同樣比較郁悶。

在接受記者采訪時(shí)，汪小姐表示，2017年選擇學(xué)歷落戶成都后，看到當(dāng)時(shí)樓市的火爆實(shí)在震驚，很害怕房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲買(mǎi)不到房子，于是以單價(jià)15200元/平方米的價(jià)格購(gòu)入了高新區(qū)君和源一套78平方米的小二居，成交周期僅用了兩天，在原房東那沒(méi)拿到半分討價(jià)還價(jià)的便宜。“雖然買(mǎi)房子是為了自住，不考慮賣掉，但看到房子剛買(mǎi)到手就貶值心里還是不舒服。”

記者以汪小姐同小區(qū)業(yè)主的名義咨詢附近鏈家房產(chǎn)中介，對(duì)方直截了當(dāng)?shù)乇硎�，如果想賣必須要降價(jià)處理，“我們都在勸業(yè)主降價(jià)，你看現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)業(yè)主掛牌價(jià)格還有在15000元、16000元的，但是從去年12月份到現(xiàn)在將近一年的時(shí)間都沒(méi)有成交量了，賣的話降價(jià)到14000元還是有可能出手的。”

隨后，記者分別咨詢了成都各個(gè)主城區(qū)內(nèi)的多個(gè)房產(chǎn)中介，得到的答案幾乎一致：二手房想脫手必須降價(jià)。

此外，來(lái)自貝殼找房成交系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成都二手房掛牌均價(jià)和參考均價(jià)從5月份開(kāi)始逐漸遞減，5月份時(shí)，掛牌均價(jià)為18131元/平方米，參考均價(jià)為15989元/平方米;到了9月份，掛牌均價(jià)和參考均價(jià)已分別跌至16706元/平方米、14694元/平方米。

長(zhǎng)期關(guān)注成都樓市發(fā)展的西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐表示，將成都的樓市狀態(tài)置于全國(guó)層面看，二手房?jī)r(jià)格的下跌正預(yù)示著樓市正�；�的到來(lái)。

新盤(pán)100%中簽已成常態(tài)

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，引起二手房?jī)r(jià)格不斷下跌的主要原因，是新房的增多和限價(jià)政策，實(shí)際售價(jià)不得高于備案價(jià)，讓很多新盤(pán)價(jià)格比同區(qū)域的二手房?jī)r(jià)低了二到五成。

不過(guò)，由于“5·15新政”的限購(gòu)調(diào)控，盡管樓盤(pán)數(shù)量相比之前翻了幾倍，但搖號(hào)人數(shù)卻在減少。曾經(jīng)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商得心應(yīng)手的“金九銀十”火爆不再。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，從9月1日到10月30日，共有62421套新房房源上市，但一個(gè)家庭只允許產(chǎn)生一個(gè)搖號(hào)號(hào)碼將許多購(gòu)房者拒之門(mén)外，隨之而來(lái)的是中簽率大幅上升。記者查閱在10月1日至11月1日近100個(gè)搖號(hào)的樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，其中，幾乎超四成的樓盤(pán)都是100%中簽率。

其中，天府新區(qū)的中海錦江壹號(hào)錦府推出1023套房源，共有608個(gè)家庭報(bào)名，保利天空之城推出545套房源，共有392個(gè)家庭報(bào)名。而在錦江區(qū)的濱江樾府樓盤(pán)由于戶型較大，推出28套房源，僅有6個(gè)家庭報(bào)名，成為成都主城區(qū)出現(xiàn)最少搖號(hào)人數(shù)樓盤(pán)。

而在“5·15新政”之前，新盤(pán)中簽率一度不超過(guò)10%。成都房協(xié)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北湖國(guó)際城2017年進(jìn)行成都首次搖號(hào)選房時(shí)，共推出住宅房源420套，參與搖號(hào)的總?cè)藬?shù)為3637名，中簽率11.55%，此后，成都新房市場(chǎng)的搖號(hào)中簽率便一再走低。2018年3月，招商中央華城共推出640套房源，報(bào)名人數(shù)達(dá)到44347人，中簽率為1.44%;2018年5月，與招商中央華城相隔4公里的青秀未遮山，將這一數(shù)字拉到了頂峰：1056套房源吸引了74187人報(bào)名，中簽率僅為1.42%。

如今，100%中簽率樓盤(pán)的出現(xiàn)，也影響了開(kāi)發(fā)商在2018年下半年的出貨速度。一位不愿具名的大型房地產(chǎn)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，100%中簽率現(xiàn)象的出現(xiàn)，確實(shí)會(huì)影響企業(yè)的去化率，而企業(yè)在年度末期往往需要加緊出貨以提振業(yè)績(jī)。

值得注意的是，2016年下半年開(kāi)始，房企幾乎是以“零優(yōu)惠”、憑行情賣房。而近期，多家一線房企已經(jīng)開(kāi)始使用優(yōu)惠手段加速去化回籠資金。如，恒大在“十一”期間推出了“全川11城31盤(pán)，黃金周大優(yōu)惠”活動(dòng)，萬(wàn)科也舉行了“金秋獻(xiàn)禮，十盤(pán)巡展”。

記者也向成都萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人求證推出樓盤(pán)優(yōu)惠是否與當(dāng)前的行業(yè)壓力相關(guān)，但截至發(fā)稿對(duì)方并未正式回應(yīng)。

關(guān)于成都樓市2017年的“瘋狂”到如今的沉靜，貝殼研究院成都分院院長(zhǎng)張鍵表示，這與短暫出現(xiàn)的供不應(yīng)求有關(guān)。“事實(shí)上，經(jīng)過(guò)2016年的國(guó)慶新房限購(gòu)及2017年的二手房限購(gòu)之后，市場(chǎng)的需求釋放明顯放緩，供需也比較平衡，但2017年下半年人才落戶政策的出臺(tái)使得市場(chǎng)需求再度爆發(fā)，給當(dāng)時(shí)有限的市場(chǎng)供應(yīng)造成了較大壓力，從而使得成都市場(chǎng)又再度走熱;‘5·15新政’之后，更加嚴(yán)格的資質(zhì)審核使得市場(chǎng)需求直接腰斬，而市場(chǎng)的新增供應(yīng)也逐步回升，這使得市場(chǎng)預(yù)期快速轉(zhuǎn)向，從賣方市場(chǎng)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)。”

在“小燕郊”視高鎮(zhèn)抄底的投資客

在成都新房、二手房市場(chǎng)均不再似從前火爆的背景下，毗鄰天府新區(qū)成都直管區(qū)的小鎮(zhèn)視高，也上演著房?jī)r(jià)下跌、投資客考慮是否抄底的眾生相。

以往的視高只是一個(gè)普通小鎮(zhèn)，但因緊鄰各種限購(gòu)加持的天府新區(qū)成都直管區(qū)，地緣優(yōu)勢(shì)盡顯卻又買(mǎi)房不受限制的小鎮(zhèn)便成了投資客云集的地點(diǎn)，也被業(yè)內(nèi)視為成都的“小燕郊”。

記者走訪遠(yuǎn)大聚華·天府之南、萬(wàn)景九州天府、天府大學(xué)里、新城悅雋天府等多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，這些周邊設(shè)施尚處于規(guī)劃中的樓盤(pán)單價(jià)均在11000元/平方米以上，有的甚至達(dá)到14000元/平方米，價(jià)格與主城區(qū)已經(jīng)接近。

在記者表明視高房?jī)r(jià)還是過(guò)高時(shí)，全程陪同看房的5名中介人員及樓盤(pán)銷售均勸說(shuō)稱，如果是投資的話，這是抄底的好時(shí)機(jī)，現(xiàn)在看房的人中，有一半是來(lái)自成都的購(gòu)房者，其他則來(lái)自廣州、青海等地。

據(jù)鏈家中介人員及樓盤(pán)內(nèi)部人士透露，這一價(jià)格相比“5·15新政”之前已經(jīng)壓下來(lái)許多，與本樓盤(pán)上期開(kāi)盤(pán)價(jià)格相比，單價(jià)下降了1000元左右。此外，如果誠(chéng)心買(mǎi)房，在總價(jià)優(yōu)惠9%到20%的基礎(chǔ)上，還可以再追加優(yōu)惠點(diǎn)。

一位來(lái)自成都的女士告訴記者，自己住在雙流區(qū)，因?yàn)闆](méi)有天府新區(qū)的購(gòu)房資格所以才準(zhǔn)備入手視高的房子，坐等升值。

記者了解到，不管來(lái)視高買(mǎi)房子的人是多是少，視高本地居民一直“波瀾不驚”，并私下默默將原有住房一層層加高，用本地人的話說(shuō)，視高遲早要拆遷，多加一層多分點(diǎn)房產(chǎn)，到時(shí)候拆遷補(bǔ)貼的房子都住不完，誰(shuí)還去花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)房子?

事實(shí)上，視高作為一個(gè)小鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)能從兩年前的3000元/平方米飆漲到14000元/平方米，與各大房企爭(zhēng)相高價(jià)拿地不無(wú)關(guān)系。公開(kāi)資料顯示，2017年5月至10月，保利地產(chǎn)、新城控股、遠(yuǎn)大聚華拿地時(shí)，溢價(jià)率分別達(dá)到305%、130%、88.33%。

然而，視高現(xiàn)在的土拍已經(jīng)失去了從前的燥熱。今年9月，視高59.7畝的商住用地僅僅以1507.5元/平方米的起拍底價(jià)成交，而這距離8月份視高3塊土地遭流拍僅過(guò)了一個(gè)月。相比去年最高超6000元/平方米的價(jià)格，如今視高土拍價(jià)已大幅回落。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，眼下視高的樓市“泡沫”可能不會(huì)持續(xù)太久。