策底部或已現(xiàn) 房企并不悲觀

王營(yíng);王凡

本報(bào)記者 王營(yíng) 實(shí) 習(xí) 生 王凡 北京報(bào)道

與貫穿全年的拿地?zé)崆橄啾龋�近三個(gè)月以來(lái)，房企拿地速度明顯放緩。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入平穩(wěn)期，部分城市出現(xiàn)下調(diào)，大部分城市去化速度放緩，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)拿地的節(jié)奏明顯放緩。

25家龍頭房企拿地?cái)?shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月低于千億，這也是最近4年來(lái)首次出現(xiàn)。而此前，25家房企拿地金額基本在每月1200-2000億。與此同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控頻率也在逐步放緩。11月房地產(chǎn)收緊約束性政策銳減。截至上周末，11月來(lái)，各種房地產(chǎn)調(diào)控政策合計(jì)僅20次，相比之前平均單月40次明顯減少。

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，房企拿地放緩現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但這并不意味著市場(chǎng)的悲觀。在調(diào)控之下，市場(chǎng)預(yù)期有所變化，投資投機(jī)性需求被擠出，改善型和自住型需求受到抑制，供求關(guān)系得到一定程度的調(diào)整與平衡。

政策底部或已現(xiàn)

11月樓市政策明顯減少，只有蘇州一地針對(duì)限購(gòu)政策有所升級(jí)。其他城市基本無(wú)收緊約束性的調(diào)控政策發(fā)布。大部分調(diào)控都是重申之前的調(diào)控政策，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容基本以落實(shí)之前政策為主。

與此同時(shí)，從全國(guó)看，嚴(yán)格落實(shí)之前的調(diào)控政策，整體市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)平穩(wěn)，部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始明顯調(diào)整。市場(chǎng)漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因。樓市告別高燒，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場(chǎng)基礎(chǔ)不存在。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：金九銀十成色不足，大部分熱點(diǎn)城市成交均出現(xiàn)了環(huán)比的下行。20個(gè)熱點(diǎn)城市合計(jì)成交1448萬(wàn)平米，環(huán)比下調(diào)了11%。

受多重因素影響，房企拿地?zé)崆橐灿兴鶞p緩。數(shù)據(jù)顯示，25家房地產(chǎn)行業(yè)龍頭房企中， 9-11月，拿地金額分別合計(jì)只有767億、720億、394億。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，房企拿地減少是受資金壓力、銷(xiāo)售放緩、土地條件苛刻等多重因素影響。他認(rèn)為，樓市單月成交連續(xù)2個(gè)月同比下調(diào)，金九銀十退燒，樓市接近拐點(diǎn)。

截至2018年10月，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲周期已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)41個(gè)月（計(jì)算年內(nèi)累計(jì)樓市同比上漲），繼續(xù)刷新了中國(guó)房地產(chǎn)歷史上漲周期最長(zhǎng)歷史。累計(jì)市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)依然在上升。

但單獨(dú)看拆分?jǐn)?shù)據(jù)，9-10月已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)了成交面積同比下調(diào)。10月單月同比下調(diào)了3.12%。這已經(jīng)是連續(xù)第二個(gè)月度數(shù)據(jù)同比下調(diào)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，近幾個(gè)月房企拿地量減少，主要有以下幾方面原因，其一是房企謹(jǐn)慎度在提升，拿地?zé)崆樵跍p少，土地流拍案例不斷增多；其二是部分房企的拿地資金受限，尤其是近期項(xiàng)目去化速度變慢導(dǎo)致回款同步變慢，讓不少房企感覺(jué)“捉襟見(jiàn)肘”；其三是大型品牌房企拿地的模式更為多樣化，除了在土拍市場(chǎng)獲得土地外，還通過(guò)合作或股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式獲得土地儲(chǔ)備。

張波認(rèn)為，土地市場(chǎng)往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”，近期土地市場(chǎng)趨冷也是樓市降溫的直觀體現(xiàn)，降溫本身已是共識(shí)，但房企心態(tài)變化上更值得關(guān)注。變化主要體現(xiàn)在拿地城市的選擇上，一方面部分房企將重心重新調(diào)整回一二線(xiàn)，綠地、陽(yáng)光城、中梁地產(chǎn)等品牌房企，開(kāi)始加大在一二線(xiàn)城市的布局；另一方面，部分房企依然堅(jiān)定看好三四線(xiàn)城市甚至加大在三四線(xiàn)的布局力度，其中不少采用城市群定位策略，在深耕核心城市群的同時(shí)，抓住三四線(xiàn)城市的去庫(kù)存政策的最后紅利期，用高周轉(zhuǎn)方式快速拿地、銷(xiāo)售，以期實(shí)現(xiàn)企業(yè)短期業(yè)績(jī)的快速提升。

樓市預(yù)期穩(wěn)定

房企拿地放緩是否意味著對(duì)后市預(yù)期悲觀？

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，房企普遍對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)比較悲觀，現(xiàn)在拿地等到明年賣(mài)房的話(huà)可能會(huì)被套住。房地產(chǎn)商預(yù)期下降，也就不再大量拿地。

楊紅旭判斷，調(diào)控政策明年可能放松。“從今年九月份開(kāi)始，樓市進(jìn)入平穩(wěn)期，即不升級(jí)也不加碼的企穩(wěn)期。我估計(jì)到明年，調(diào)控會(huì)略放松。一方面樓市確實(shí)普遍低迷，部分城市相當(dāng)?shù)兔裕涣硪环矫�，宏觀經(jīng)濟(jì)仍不太樂(lè)觀。因此，客觀上講，房地產(chǎn)依然是很重要的產(chǎn)業(yè)，對(duì)于穩(wěn)增長(zhǎng)發(fā)揮重要的力量。”

楊紅旭認(rèn)為，明年調(diào)控政策會(huì)由緊轉(zhuǎn)為略松，但不太可能出現(xiàn)大幅刺激樓市情況。明年主要是一個(gè)小政策局部放松，有些地方政府放松。而大的政策放松預(yù)計(jì)2020年會(huì)出現(xiàn)。

歐陽(yáng)捷并不這樣認(rèn)為，他認(rèn)為，房企拿地減少主要源于地價(jià)高而房?jī)r(jià)受限，房?jī)r(jià)地價(jià)差太小，“有些項(xiàng)目不足以覆蓋建安成本、運(yùn)營(yíng)成本和稅費(fèi)”，但地方政府對(duì)于土地價(jià)格的預(yù)期還未明顯下降，房企也不愿拿高價(jià)地，近幾個(gè)月房企拿地自然減少了。事實(shí)上，今年1-9月，二線(xiàn)城市成交住宅用地同比增長(zhǎng)26.6%，三四線(xiàn)城市同比增長(zhǎng)46.6%，房企拿地已經(jīng)比較多了，總體上看，房企并不缺地。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，中央著眼大局，調(diào)控不會(huì)放松，是謂大穩(wěn)；各地意在財(cái)政，一城多策，是謂小亂。比如，限貸是央行支持調(diào)控的唯一統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但各地可能會(huì)有一些“小動(dòng)作”，但不會(huì)影響樓市大穩(wěn)，比如小幅放松限購(gòu)，降低購(gòu)房條件，穩(wěn)定購(gòu)房客流。但小亂不會(huì)影響樓市大穩(wěn)。因此，調(diào)控整體放松的可能性幾乎為零。

張波則認(rèn)為，對(duì)于樓市用“悲觀”來(lái)形容則過(guò)于片面，整體市場(chǎng)基本面應(yīng)該是預(yù)期“穩(wěn)定”，但“悲觀”用來(lái)形容投資市場(chǎng)則是更為貼切。換言之，在未來(lái)樓市穩(wěn)定的大背景下，房?jī)r(jià)本身也不會(huì)有太大起伏，尤其不會(huì)出現(xiàn)大漲。對(duì)于期待在樓市，尤其是住宅投資上短期獲利者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該只能持“悲觀”態(tài)度了，相反自住者則迎來(lái)了最好的選房找房時(shí)機(jī)。另外從市場(chǎng)的成交量來(lái)看，明年將依然保持和今年的大致均衡，但一線(xiàn)城市的市場(chǎng)，尤其是二手房市場(chǎng)低迷將表現(xiàn)得更為明顯。

就土地市場(chǎng)而言，張波認(rèn)為，土地市場(chǎng)趨冷在短期內(nèi)很難得到改變，并且這一狀況至少將延續(xù)到明年一季度，同時(shí)樓市降溫向三四線(xiàn)不斷蔓延，未來(lái)三四線(xiàn)城市土地也難以再現(xiàn)近幾年的輝煌。