由于市場高點已過，“低點時拿地”的慣性思維，是驅動房企在近期持續(xù)發(fā)力的主因。在政策調控從嚴、企業(yè)對市場預期下降的情況下，今年土地市場仍會維持“低價走量”的平穩(wěn)局面。除非熱點城市推出限制性條件較少、地段優(yōu)質的熱門地塊。

土地市場開年冰與火

2018年開年，全國土地市場呈現一派冰與火共舞的場景。

在風向標城市北京，1月以來三宗宅地流拍；多城土地市場以低溢價率完成地塊成交。但在部分熱點城市，房企的積極拿地態(tài)勢仍舊不減。與此同時，在政策支持下，以自持用地和集體建設用地為主要供應方式，也將帶來租賃供應的極大釋放。

在運營的命脈資金方面，房企正在蓄力。1月以來包括規(guī)模房企在內的各類機構仍在積極尋求更多元的融資方式。

一半海水一半火焰的表象之下，潛藏著房企在被視為樓市小年的2018年，在應對更嚴苛的拿地方式、不曾放松的資金環(huán)境之下，為更長遠、更穩(wěn)妥地運作暗暗鋪路。（駱軼琪）

2月1日下午，在蘇州的一場土地拍賣中，龍湖地產以40.72億元的價格獲得吳中區(qū)的兩宗地塊。當日上午，龍湖還斥資55.78億元在杭州獲取兩宗土地。一天之內斥資96.5億元拿地，對于一貫謹慎的龍湖來說，顯得頗不尋常。

此前一日，合肥出讓6宗地塊，旭輝、碧桂園、中梁等知名房企均有斬獲。雖然總價不高，但三宗地塊的溢價率分別達到168.79%、152.08%和144.43%。

進入2018年以來，全國土地交易仍以“低價走量”為主要特征。土地交易的平均價格和溢價率都不高，流標、流拍案例也時有出現。但土地成交規(guī)模仍然較大，凸顯出企業(yè)仍有強烈的補倉意愿。

考慮到房企在過去兩年里大量消化庫存，這種意愿不難理解。分析人士指出，由于市場高點已過，“低點時拿地”的慣性思維，是驅動房企在近期持續(xù)發(fā)力的主因。

在這背后，是一個更大的時代背景。隨著“白銀時代”到來，行業(yè)競爭愈加激烈，部分房企正陷入“不進則退”的焦慮中。其中，大中型房企的焦慮感尤其強烈。

“不進則沉沒”

中原地產統(tǒng)計顯示，2018年1月，房地產企業(yè)延續(xù)了去年拿地的積極性。當月，有20家企業(yè)在土地市場斥資超過30億。其中，5家房企的拿地金額超過百億，分別是碧桂園、龍湖、中海、萬科、世茂。

“在調控持續(xù)加碼的趨勢下，房企依然在拿地加速過程中。”該機構表示。

在中原地產的統(tǒng)計口徑中，以5508億奪取2017年“銷冠”的碧桂園是1月拿地最多的企業(yè)，該公司斥資187.15億，獲取43宗土地。龍湖的拿地金額為140.27億元，排名第二，但龍湖僅獲得9宗土地。

大量去庫存后的補倉壓力，被認為是房企拿地熱情不減的原因。

根據國家統(tǒng)計局的數據，2014年至2016年間，房地產企業(yè)拿地面積均為負增長。雖然2017年這一增速“轉正”，但由于2016年、2017年連續(xù)出現銷售“大年”，到去年末，很多企業(yè)的庫存仍然不足。

中原地產指出，房地產去庫存任務初步完成，一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分，很多城市的去化周期在12個月以下。

與此同時，由于企業(yè)對今年普遍維持“小年”的判斷，“低點時拿地”的準則也在此時發(fā)揮作用。“今年是理論上的補倉時機。”北京某上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，由于房屋交易市場降溫，土地市場的熱度也隨之下降，有助于企業(yè)降低拿地成本。

在這背后，是房企對規(guī)模的普遍焦慮。新城控股副總裁歐陽捷在“首屆華夏地產投融資峰會”上指出，資金、土地、客戶都在向大企業(yè)集中，市場也出現“大象賽跑”的現象。

他認為，由于市場集中度的提高遠超預期，大企業(yè)面臨的情況不是“不進則退”，而是“不進則沉沒”。在這種情況下，企業(yè)還是要加速奔跑，所以市場能看到的情況是，大企業(yè)跑得越來越快。

最近兩年來，越來越多的房企祭出規(guī)模趕超計劃，并為之做出人力資源、架構調整等準備。如陽光城欲在2020年實現3500億的銷售目標，并從碧桂園挖來朱榮斌和吳建斌的“雙斌”組合，該企業(yè)還效仿碧桂園，啟動跟投機制；新城控股在2017年初提出過“5年沖擊3000億”的目標；金科也曾提出“2020年沖擊2000億”的口號。

今年1月拿地支出位列第二的龍湖，同樣有規(guī)模上的野心。1月30日，在2017年年會上，龍湖CEO邵明曉制定了新的目標，未來三年，龍湖依然要保證行業(yè)規(guī)模前十，2020年龍湖會爭取跨過3000億。三年內將誕生至少17個百億級以上的地區(qū)公司。

為此，龍湖需要在區(qū)域布局上聚焦并發(fā)力。邵明曉表示，未來三年，龍湖要培育1-3個500億元級地區(qū)公司、3-5個300億元級地區(qū)公司、5-8個200億元級地區(qū)公司、8-15個100億元級地區(qū)公司。進入時間超過3年，但是規(guī)模仍在50億元以下地區(qū)公司將被消除或合并。

另據21世紀經濟報道記者了解，部分房企雖未對外公開銷售野心，但在內部已經做出指示。某閩系房企北京區(qū)域負責人透露，今年北京公司的拿地和銷售計劃都有所上調，其他的區(qū)域公司也大都被分派了更高的銷售目標。

態(tài)度趨于謹慎

在房企仍然維持較大拿地規(guī)模的同時，對土地市場的態(tài)度卻趨于謹慎。2018年以來，低總價、低溢價繼續(xù)成為土地市場的特征，且流拍、流標的案例開始增多，北京就出現三宗土地流標案例。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，這與房企的資金狀況趨緊有關。他表示，大部分房企的銷售回款仍然充裕，但由于今明兩年將迎來償債高峰，因此用于拿地的資金仍然相對有限。

與此同時，融資政策的從緊，也使房企的資金成本不斷提高。

1月25至26日，銀監(jiān)會在2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議中提出，今年將繼續(xù)防控金融風險，將在降低企業(yè)負債率、嚴格控制高負債企業(yè)融資的同時，控制居民杠桿率的過快增長，繼續(xù)遏制房地產泡沫化。這一表態(tài)被認為延續(xù)了內地融資政策趨嚴的基調，并繼續(xù)迫使房企謀求海外融資。

但由于美元升值預期帶來的匯率壓力等，海外融資的成本要明顯高于內地。中原地產指出，房企在2016年的平均發(fā)債成本在4%左右，且多為人民幣債務。到2017年，美元債務占比上升，平均融資成本也升至5%-6%的水平。今年以來，美元融資成為主流，部分房企的發(fā)債成本上升到8%以上。

“從去年開始，總部授予的拿地權限就有所收緊，以前通常相當于50%以上的溢價，并允許競標配建保障房。最近已經降到20%-30%的溢價水平。”前述閩系房企人士表示。

該人士指出，這同時也考慮到了調控政策的因素，因為無論總部還是北京公司，都預期“限價令”不會很快放松。而對于企業(yè)來說，通過順暢的銷售獲得回款，仍是調控從嚴環(huán)境下的第一目標。

好消息在于，在監(jiān)管層督促下，當前熱點城市的供地規(guī)模已明顯加大，使得企業(yè)有了更多選擇余地。

以北京為例，出于進軍北京市場、鞏固市場占有率、占據品牌傳播高點等考慮，過去房企會獲取一些限制條件多、盈利空間小的“虧本項目”。如今，一些品質不佳的地塊會被企業(yè)選擇性放棄，其面臨的爭奪并不激烈，甚至遭遇流拍、流標。1月25日，北京出讓的兩宗共有產權住房地塊，就因無人報價而流標。

中原地產認為，在政策調控從嚴、企業(yè)預期下降的情況下，今年土地市場仍會維持“低價走量”的平穩(wěn)局面。除非熱點城市推出限制性條件較少、地段優(yōu)質的熱門地塊，否則對土地的爭搶并不會太激烈。

該機構還指出，近幾年來，與成本相對較高的招拍掛市場相比，房企更青睞以并購方式獲取項目，這種情況在未來還會延續(xù)，并購的金額和頻次都將呈現上升趨勢。因此，與相對平淡的土地交易市場相比，并購市場的動向更值得關注。