橫盤時(shí)代

分析過(guò)去兩年多的樓市變化，可以發(fā)現(xiàn)，有別于以往的“新時(shí)代”可能已經(jīng)到來(lái)。

中國(guó)樓市此輪調(diào)控始于2016年三季度。當(dāng)時(shí)，在經(jīng)歷一輪房?jī)r(jià)增長(zhǎng)后，2016年國(guó)慶期間，全國(guó)共有19座城市先后發(fā)布調(diào)控政策，中國(guó)樓市新一輪調(diào)控周期自此開(kāi)始。

隨后到2017年2月，在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會(huì)議上，首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。緊接著在3月份的全國(guó)兩會(huì)上，“因城市施策去庫(kù)存”、“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控”、“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”被寫入政府工作報(bào)告。

調(diào)控風(fēng)暴自此襲來(lái)，北京在2017年3月17日率先出招，將已有住房或購(gòu)房記錄者的首付比例提高至6成。當(dāng)年3月，全國(guó)有超過(guò)30個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策多達(dá)38次。

按照某研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2017年，全國(guó)110個(gè)城市及縣級(jí)以上部門，共發(fā)布調(diào)控政策超過(guò)270次，是歷史上調(diào)控最多的一年。而到2018年，截止到2018年12月前全國(guó)已發(fā)布的各類調(diào)控更是多達(dá)444次。

2018年7月31日的中央政治局會(huì)議還在重申“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。

史上最嚴(yán)調(diào)控期內(nèi)，“降房?jī)r(jià)”成了各地政府部門負(fù)責(zé)人必須下定決心、不得不完成的任務(wù)。中國(guó)樓市在強(qiáng)力調(diào)控下的效果也是立竿見(jiàn)影，截至目前，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示全國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升、波動(dòng)平穩(wěn)，而來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)則顯示，2018年全國(guó)樓市成交面積也與2017年基本持平。

這是幾乎過(guò)去5年來(lái)都未曾有過(guò)的情況，調(diào)控令市場(chǎng)波動(dòng)在短時(shí)間內(nèi)降到了最低。新城控股總裁歐陽(yáng)捷此前曾針對(duì)這種市場(chǎng)狀況撰文認(rèn)為，鑒于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期消失，價(jià)格穩(wěn)定成交放緩，中國(guó)樓市現(xiàn)已進(jìn)入“橫盤時(shí)代”。

按照歐陽(yáng)捷的觀點(diǎn)，在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已經(jīng)消失，沒(méi)有價(jià)格波動(dòng)的市場(chǎng)，將導(dǎo)致投資客全面退潮，隨著市場(chǎng)需求向自住型客戶轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)進(jìn)入緩行平穩(wěn)周期，各類限制政策存在的意義也將逐漸消失。

周京奎也認(rèn)同這種看法，他認(rèn)為未來(lái)其他城市調(diào)控松綁可能也是基于合理調(diào)整，眼下市場(chǎng)預(yù)期偏冷，部分地方的松動(dòng)，實(shí)際上也是地方對(duì)一些正常需求進(jìn)行微調(diào)，對(duì)有效需求進(jìn)行釋放。

但對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，橫盤時(shí)代卻是最難受的時(shí)期。許多房企對(duì)眼下的態(tài)勢(shì)都持謹(jǐn)慎態(tài)度。根據(jù)上市房企業(yè)績(jī)報(bào)告，恒大、碧桂園、融創(chuàng)、泰禾等房企2018年下半年以來(lái)拿地速度均有明顯放緩。

房企收斂擴(kuò)張，在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)最明顯。按相關(guān)的數(shù)據(jù)，從2018年下半年開(kāi)始，全國(guó)土地成交面積出現(xiàn)連續(xù)下滑，其中9-11月連續(xù)三個(gè)月土地成交面積同比下滑，11月更是下調(diào)5％。

土地、項(xiàng)目是一家房企規(guī)模擴(kuò)張的基礎(chǔ)�？涩F(xiàn)在，即便像中海地產(chǎn)這樣負(fù)債率不足60％的企業(yè)，也沒(méi)有再大肆拿地了。中海地產(chǎn)董事局主席兼行政總裁顏建國(guó)此前甚至在業(yè)績(jī)會(huì)上公開(kāi)表示，“目前我們對(duì)市場(chǎng)保持高度謹(jǐn)慎態(tài)度，寧可錯(cuò)失一些機(jī)會(huì)，也不想投錯(cuò)幾塊地”。

“橫盤時(shí)代的樓市既沒(méi)有火熱的盛夏，也沒(méi)有寒冷的冬天，只剩下沒(méi)有投機(jī)投資客的春秋兩季。”歐陽(yáng)捷這樣總結(jié)道。

有分析師認(rèn)為，2018年全國(guó)房地產(chǎn)銷售額仍將刷新歷史紀(jì)錄，但銷售面積有可能低于2017年，與歐陽(yáng)捷的橫盤理論類似，他以此判斷樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

樓市下行考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商的資金狀況，而土地財(cái)政衰減則成了擺在政府面前的一道難題，通過(guò)行政手段控制市場(chǎng)價(jià)格，橫盤帶來(lái)的后果，其實(shí)給部分政府和企業(yè)都帶來(lái)了壓力。

這也從另一個(gè)側(cè)面詮釋了近期一些城市急于松綁調(diào)控的動(dòng)機(jī)。某研究院院長(zhǎng)告訴記者，今天房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨的約束今非昔比，不僅有經(jīng)濟(jì)下行的壓力，還有債務(wù)的壓力，資產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲或下跌都可能導(dǎo)致系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，2019年的政策面，更大可能是中溫放松，“既不會(huì)大刺激，也不會(huì)過(guò)于緊張”。

但他也強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)全面放松的標(biāo)志應(yīng)該是基準(zhǔn)利率和首付比例的調(diào)整，而目前距離這種形式的放松還為時(shí)過(guò)早。

2019年不樂(lè)觀

歲末年初，整個(gè)市場(chǎng)都對(duì)未來(lái)政策風(fēng)向越來(lái)越敏感。

在2018年12月23日舉行的“第十屆北大光華新年論壇”上，建設(shè)銀行董事長(zhǎng)田國(guó)立就說(shuō)，“我搞了一輩子金融，現(xiàn)在買房也賺不了錢了，你現(xiàn)在買不就是高位接盤了嗎？”

田國(guó)立的這句話雖然是為倡導(dǎo)租房的提議做鋪墊，但也從側(cè)面顯示了當(dāng)下樓市與以往不同的參照系。

與諸多認(rèn)為調(diào)控松綁，樓市回暖的論調(diào)相左的是，在記者采訪的多位人士眼中，新一年的中國(guó)樓市，可能還將繼續(xù)下行。

一位不愿具名的券商分析人士告訴記者，他們判斷2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)比今年更冷，理由除了連續(xù)調(diào)控造成的市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向之外，他們認(rèn)為從歷史銷售、土地出讓等數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已再次進(jìn)入下行周期。

一研究機(jī)構(gòu)也是這種觀點(diǎn)的支持者。盡管2018年中國(guó)樓市行情趨冷，但從宏觀數(shù)據(jù)上看，中國(guó)樓市仍在頂峰行走。過(guò)去三年，中國(guó)樓市的連續(xù)交易量都超過(guò)10萬(wàn)億，在整個(gè)過(guò)去40年住房發(fā)展歷史上是沒(méi)有的。他認(rèn)為，在需求大量釋放后，明年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)降溫。

此外，該研究機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，當(dāng)前一二線城市的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)攀升至高位，與購(gòu)買力形成的差距越來(lái)越大，會(huì)產(chǎn)生一種“自動(dòng)的負(fù)反饋力”。

而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，2019年可能會(huì)更不好過(guò)。上述券商人士認(rèn)為，雖然政策層面近期對(duì)房企發(fā)債有所放寬，但機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)風(fēng)控要求越來(lái)越高，房企融資分化越來(lái)越大。他舉例稱，以萬(wàn)科為代表的大型房企近期融資成本大致在5％以內(nèi)，而內(nèi)房股大多數(shù)房企目前融資成本均已在10％以上。

融資分化，與金融政策及機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的判斷息息相關(guān)。該人士認(rèn)為，中小房企的融資問(wèn)題還將延續(xù)，一些負(fù)債嚴(yán)重，質(zhì)押比率過(guò)高的企業(yè)將會(huì)更加困難，其中一些企業(yè)甚至不排除出現(xiàn)違約的可能。

事實(shí)上，近期已有房企因債務(wù)違約而牽連購(gòu)房者受損，除此前因退市導(dǎo)致在建項(xiàng)目爛尾的房企中弘股份外，圣誕節(jié)前夜，曾連續(xù)15年入圍中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的浙江房企銀億股份，公告一筆2015年發(fā)行的3億元債券違約。隔天，該公司在寧波的銀億朗境項(xiàng)目即公告停工，而該項(xiàng)目此前已經(jīng)售罄，其1500戶業(yè)主可能將面臨延遲交房的風(fēng)險(xiǎn)。

“從我們的分析來(lái)看，這種違約可能還會(huì)繼續(xù)發(fā)生。現(xiàn)在融資困難局面轉(zhuǎn)機(jī)不大，一些高負(fù)債、高質(zhì)押的企業(yè)在2019年會(huì)更危險(xiǎn)。”上述人士對(duì)南方周末記者說(shuō)，“當(dāng)初萬(wàn)科說(shuō)‘活下去’時(shí)我們也不以為然，但現(xiàn)在的結(jié)果可能比預(yù)期還要悲觀。”

不過(guò)，在歐陽(yáng)捷看來(lái)，沒(méi)有行業(yè)會(huì)放棄增長(zhǎng)，大房企總是會(huì)繼續(xù)發(fā)展，地方政府的基建工程也將繼續(xù)為房地產(chǎn)注入動(dòng)力，而隨著主要城市供應(yīng)相對(duì)充足，房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，居民收入的增長(zhǎng)也將逐步消減觀望情緒。

周金奎也認(rèn)為，類似近期這種地方性調(diào)整的放松會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。在他看來(lái)，中國(guó)樓市調(diào)控需要因地制宜的根本原因，是各地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的千差萬(wàn)別，想要擺脫土地財(cái)政并不容易，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整則是個(gè)緩慢的過(guò)程。“尤其越深入到三四五線，越艱難，所以會(huì)有一些符合市場(chǎng)邏輯的松動(dòng)。但我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展不會(huì)開(kāi)倒車，哪怕轉(zhuǎn)型的過(guò)程會(huì)很艱難。”

2018年12月30日，李莉去售樓處簽了合同。結(jié)束之后，她逐一退出了那些微信群。作為一個(gè)普通人，她沒(méi)辦法斷言政策該怎么走，但無(wú)論如何，她還是想在這座城市有個(gè)家。