第三，房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化�？紤]到房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的定位，以及打贏三大攻堅(jiān)戰(zhàn)的現(xiàn)實(shí)政治需要，未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格從整體上看很難出現(xiàn)大漲大跌的戲劇性局面。使各方合意的大概率表現(xiàn)可能是：整體平穩(wěn)，但有結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場(chǎng)分化在所難免。眾所周知，中國(guó)高房?jī)r(jià)的根本原因，是政策抑制和行政扭曲下的供需空間錯(cuò)配，即“有需求的地方?jīng)]供給，有供給的地方?jīng)]需求”。

依此邏輯，戰(zhàn)略上仍然較為看好發(fā)展?jié)摿�較大的一二線中心城市，看淡缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和人口流入的三四線城市。從調(diào)控政策的角度觀察，密集出臺(tái)的政策或?qū)χ卸唐诜康禺a(chǎn)價(jià)格和投資產(chǎn)生一定影響，但對(duì)不同類型城市影響有所分化。一二線城市商品房住宅庫(kù)存較低、需求整體不弱，市場(chǎng)供不應(yīng)求，住宅價(jià)格增速整體趨于穩(wěn)定，部分二線城市有所上漲；三線及以下城市或受調(diào)控政策邊際影響較大，地產(chǎn)銷售或加速降溫、拖累全國(guó)銷售，三線城市二手住宅價(jià)格趨穩(wěn)，上漲勢(shì)頭得到抑制。

此外，國(guó)開(kāi)行棚改政策開(kāi)始調(diào)整，未來(lái)貨幣化安置比例可能會(huì)降低，三四線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力逐漸消解，投資上行空間同樣較小，資金外溢，加之貨幣再度有限放水，一二線城市房?jī)r(jià)面臨再次上漲的較大風(fēng)險(xiǎn)。

第四，商品房與公租房的比例將進(jìn)一步優(yōu)化，公租房迎來(lái)快速發(fā)展良機(jī)。

“租購(gòu)并舉”，核心在租，租賃房市場(chǎng)的不平衡不充分是房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前發(fā)展的明顯短板。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡不充分，重銷售輕租賃，已造成租賃市場(chǎng)先天不足。在未來(lái)新的住房制度中，租賃比購(gòu)買更重要，先租后買也將成為受到鼓勵(lì)的全新消費(fèi)方式。住房租賃市場(chǎng)將會(huì)有更規(guī)范的引導(dǎo)，改善租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后的局面。從政策支持角度看，無(wú)論是土地、財(cái)政、金融還是法律，租賃市場(chǎng)將持續(xù)受益政策紅利的釋放。

從租賃市場(chǎng)的需求端分析，城鎮(zhèn)化進(jìn)程流動(dòng)人口衍生大量租賃需求，低租售比擠壓購(gòu)買需求外溢至租賃市場(chǎng)，萬(wàn)億規(guī)模的市場(chǎng)藍(lán)�？善�。

再?gòu)墓┙o端看，租賃房源供給不足，現(xiàn)有租賃市場(chǎng)亟待規(guī)范，對(duì)規(guī)范化品質(zhì)化租房需求旺盛。預(yù)計(jì)未來(lái)隨政策逐步落地，租賃市場(chǎng)將迎來(lái)快速發(fā)展，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇。

第五，中國(guó)城鎮(zhèn)化快速推動(dòng)下的大規(guī)模增量房地產(chǎn)建設(shè)時(shí)代正在告一段落，增量時(shí)代的需求將逐步放緩。

一方面，開(kāi)發(fā)投資和新房增量趨緩；另一方面，二手房交易在越來(lái)越多的城市中占主導(dǎo)地位。北、上、廣、深的二手房化程度在不斷加深，并且有向全國(guó)化擴(kuò)展的趨勢(shì)。2017年有20個(gè)城市的二手房成交套數(shù)超過(guò)新房，且部分二線、三線城市的表現(xiàn)越來(lái)越突出。從戶均套數(shù)指標(biāo)看，中國(guó)已超過(guò)1向1.1逼近。而美、日戶均套數(shù)在1.1-1.2之間時(shí)，基本處在供求大致平衡、增量房增長(zhǎng)達(dá)到峰值的階段。未來(lái)房地產(chǎn)的需求還將長(zhǎng)期存在，只不過(guò)變成了重點(diǎn)要提升居住的品質(zhì)。