在部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)之際，央行又宣布了一個(gè)大消息——降準(zhǔn)！

盡管近幾次降準(zhǔn)，央行都強(qiáng)調(diào)是“定向調(diào)控”、“并非大水漫灌”，但是仍會(huì)被大部分人認(rèn)為降準(zhǔn)釋放資金最終會(huì)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，再加上總理昨日罕見(jiàn)提出“全面降準(zhǔn)”，更加引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士的遐想——樓市政策春風(fēng)來(lái)了？

那么，此次降準(zhǔn)的背景和意義是什么？對(duì)樓市究竟有多大影響？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降準(zhǔn)及相關(guān)操作主要目的是優(yōu)化流動(dòng)性結(jié)構(gòu)，降低融資成本，進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)樓市和房?jī)r(jià)并無(wú)直接利好影響，但是，整個(gè)社會(huì)資金充裕的情況下，也將間接利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面房企的資金壓力有望緩解，另一方面房貸利率有望降低。不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，光靠個(gè)人房貸的小幅放松尚不能立即促進(jìn)房?jī)r(jià)反彈，2019年全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)下跌、探底的主趨勢(shì)不會(huì)改變。

降準(zhǔn)為了支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)

對(duì)于此次降準(zhǔn)，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步解釋稱(chēng)：此次降準(zhǔn)仍屬于定向調(diào)控，并非大水漫灌，穩(wěn)健的貨幣政策取向沒(méi)有改變。此次降準(zhǔn)及相關(guān)操作凈釋放約8000億元長(zhǎng)期增量資金，可以有效增加小微企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款資金來(lái)源。置換中期借貸便利每年還可直接降低相關(guān)銀行付息成本約200億元，通過(guò)銀行傳導(dǎo)有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)降成本。這些都有利于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

從央行的表述來(lái)看，降準(zhǔn)及相關(guān)操作是為了進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化流動(dòng)性結(jié)構(gòu)，降低融資成本。這一點(diǎn)在業(yè)內(nèi)已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家都認(rèn)為降準(zhǔn)是應(yīng)對(duì)短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)困境的舉措。

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑，三季度回落至6.5%，四季度繼續(xù)走弱。實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，尤其是中小企業(yè)融資難、融資貴的情況仍然存在。為了穩(wěn)增長(zhǎng)，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是小微企業(yè)，降準(zhǔn)是合理的貨幣動(dòng)作。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)也認(rèn)為，降準(zhǔn)是應(yīng)對(duì)短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)困境的舉措。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就提出宏觀政策要強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)，繼續(xù)積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，穩(wěn)定總需求。在當(dāng)前外部環(huán)境嚴(yán)峻，內(nèi)生動(dòng)力不足的當(dāng)下，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，減稅、降準(zhǔn)在未來(lái)將有可能繼續(xù)實(shí)施。

“央行在開(kāi)年即開(kāi)展降準(zhǔn)操作，且兩次實(shí)施降準(zhǔn)僅間隔10天，并同時(shí)宣布，顯示出放松貨幣信貸環(huán)境，支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)的急迫心態(tài)。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅說(shuō)。

楊紅旭表示，正如央行負(fù)責(zé)人所言，此次降準(zhǔn)仍屬于定向調(diào)控，并非大水漫灌。降準(zhǔn)，有利于商業(yè)銀行放貸額度的增加，置換部分中期借貸便利，還可降低銀行及企業(yè)融資成本，所以有利于支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

資金充裕間接利好樓市

盡管降準(zhǔn)的目的是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，并非直接刺激樓市，但是在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，整體社會(huì)資金充裕了，也將間接利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面能緩解房企的資金壓力，另一方面房貸利率也可能逐步回調(diào)至基準(zhǔn)利率。

“對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，此次全面降準(zhǔn)，且未明確限定資金流向，流動(dòng)性的寬松，對(duì)渴求資金的地產(chǎn)行業(yè)將帶來(lái)重大利好。”郭毅認(rèn)為，首先，對(duì)于房企而言，獲得銀行貸款支持的難度將大大降低，房企現(xiàn)金流緊繃的狀態(tài)將得到改善，同時(shí)融資成本也有望下調(diào)。特別是國(guó)企、央企，以及全國(guó)排名前30位的頭部房企，更將從中受益。房企資金面的寬松，將有助減少此前在全國(guó)頻頻出現(xiàn)的土地流拍流標(biāo)現(xiàn)象，一、二線城市的土地市場(chǎng)將逐步升溫。

其次，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行資金面的充裕，加之新一年信貸額度的放開(kāi)，房貸門(mén)檻也將有所寬松，此前全國(guó)普遍上浮10%-15%的房貸利率，上浮部分將逐步回縮，甚至存在回歸基準(zhǔn)利率的可能。購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)房成本也將就此降低。“但并不會(huì)對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生迅速的向上拉動(dòng)，原因是當(dāng)前制約購(gòu)房消費(fèi)的核心關(guān)鍵在于過(guò)高的首付比例，而非房貸利率，只有適當(dāng)下調(diào)首付比例，才有助激發(fā)購(gòu)房需求的釋放。”郭毅說(shuō)。

在楊紅旭看來(lái)，降準(zhǔn)有利于增加整個(gè)社會(huì)融資，但由于屬于定向支持，而房地產(chǎn)業(yè)不在支持之列，所以對(duì)樓市和房?jī)r(jià)，并無(wú)直接利好影響。“但存在間接利好影響，大河水多了，或明或暗的會(huì)有部分水量流到房地產(chǎn)的小河中。”他說(shuō)，尤其是個(gè)人房貸，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行的可貸款額度增加之后，在放貸壓力較大的情況之下，同時(shí)擔(dān)心小微企業(yè)貸款的呆壞帳風(fēng)險(xiǎn)，那么部分商業(yè)銀行必然會(huì)加大個(gè)人房貸方面的貸款投放力度，貸款門(mén)檻降低，房貸利率在2019年將現(xiàn)穩(wěn)中略降的趨勢(shì)，這有利于購(gòu)房者的需求釋放，進(jìn)而緩解房?jī)r(jià)下跌的壓力。

許小樂(lè)也認(rèn)為，降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要是通過(guò)房貸利率傳導(dǎo)，可以緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，降低購(gòu)房者的貸款成本。如2018年10月定向降準(zhǔn)后，杭州下調(diào)房貸利率，銀行放款速度加快，二手房市場(chǎng)成交量小幅提高。他預(yù)計(jì)，隨著資金的釋放，部分城市的銀行下調(diào)房貸利率，房貸可能會(huì)回到基準(zhǔn)利率水平，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定利好。“但房貸政策的調(diào)整會(huì)因城而異，房?jī)r(jià)上漲壓力較大的重點(diǎn)城市可能扎緊資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道，避免資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)房?jī)r(jià)大漲。從目前的情況看，全面刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)可能性不大。”他說(shuō)。

不過(guò)，楊紅旭進(jìn)一步指出，光靠個(gè)人房貸的小幅放松，尚不能立即促進(jìn)房?jī)r(jià)反彈。2019年全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)下跌、探底的主趨勢(shì)不會(huì)因此而改變。“從實(shí)證來(lái)看，2018年已經(jīng)有四次降準(zhǔn)，但多數(shù)房?jī)r(jià)卻在2018年9月出現(xiàn)下跌的拐點(diǎn)，如今仍在繼續(xù)下跌過(guò)程中。”他說(shuō)。