判斷房地產(chǎn)市場行不行，表面上要看需求，市場行情決定于供求關(guān)系。從長期來看，要看有沒有產(chǎn)業(yè)支撐，房地產(chǎn)能否持續(xù)發(fā)展光靠自身顯然不行，必須有實體經(jīng)濟作為支撐。搞好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，推動經(jīng)濟提質(zhì)增效，最終拉動房地產(chǎn)發(fā)展的主要抓手。

當前，我國部分城市仍然有房價上漲的較大壓力，其中主要是一二線城市，以及部分三四線等經(jīng)濟結(jié)構(gòu)合理、發(fā)展勢頭強勁且環(huán)境較好的城市。除了這些城市外，多數(shù)城市房地產(chǎn)已經(jīng)逐漸趨于平衡，甚至有的城市已經(jīng)出現(xiàn)供大于求�？傮w來看，2019年在實體經(jīng)濟不出現(xiàn)較大滑坡的情況下，樓市仍將高位運行，維持相對基本穩(wěn)定，整體發(fā)展前景仍然可期。

房地產(chǎn)發(fā)展空間仍然巨大

如何看待中國樓市的發(fā)展前景？首先必須讀懂中國經(jīng)濟。經(jīng)濟的核心無非是產(chǎn)品和服務(wù)，只有產(chǎn)品和服務(wù)增加，并且被需求方所接受，經(jīng)濟才會增長。由于我國跟產(chǎn)品和服務(wù)有關(guān)的產(chǎn)能出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性過剩，有些屬于低效乃至無效的產(chǎn)出。這種情況下，即使印再多鈔票，也無濟于事。這就是為什么要重視供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的原因。過去“三去一降一補”取得了明顯成效，一些低端過剩產(chǎn)能逐步退出，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。但去杠桿有些操之過急，融資成本始終居高不下，好在我們開始發(fā)力“一降一補”，即降成本，補短板，非常精準。

放眼全球來看，投資對中國經(jīng)濟增長的拉動貢獻非常之高，以前更是如此，現(xiàn)在消費開始慢慢頂上來。中國投了大量的項目，包括鐵路、公路、機場、房地產(chǎn)項目等等，中國用四十年時間走過了發(fā)達國家兩三百年的發(fā)展歷程，投資功不可沒。今天整個中國仍像一片繁忙的大工地，一派熱火朝天的景象。如果重視環(huán)保，這是好事，投資項目多，就業(yè)機會就多，收入也會跟著增長。同時，因為中國單位面積投資強度大，基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷完善，環(huán)境不斷變好，所以土地價值不斷升值，這也是房價上漲的主要內(nèi)在因素之一。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，改革開放40年來，我國固定資產(chǎn)投資保持快速增長。1981-2017年，全社會投資累計完成490萬億元，年均增長20.2%。以北京為例，改革開放40年來，全市僅基礎(chǔ)設(shè)施投資就達到2.5萬億元，年均增長18.4%。這些天量投資都是要收回來的，由于土地價值在不斷升值，地價房價合理上漲也是正常的。問題是不能漲得過猛，前些年就是因為地價房價上漲過猛，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)存在一定泡沫。從長期來說，我們還會不斷地投資，地價房價還會上漲，未來房地產(chǎn)發(fā)展空間還很大，但短期內(nèi)必須嚴格控制房價上漲，擠出泡沫。

另據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，剛過去不久的2018年11月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.92，比10月份回落0.03點。盡管有所下滑，但景氣指數(shù)還是在100基準線以上，說明景氣度尚可。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積與銷售額均保持增長，不過，有些指標有所下滑。業(yè)界預(yù)計，2018年全國房產(chǎn)銷售額或突破14萬億元，刷新歷史紀錄。

來自恒大研究院的研究報告也顯示，未來房地產(chǎn)市場空間仍然巨大。持續(xù)提升的居民收入和城市化水平是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本驅(qū)動力。住房需求來源于人口增長和遷移、居住條件改善、城市更新。三大需求支撐中期市場空間：預(yù)計自住需求在2018年達到峰值14.5億平方米后回落；2019、2020年分別為14億、13.4億平方米；2021-2030年年均11.9億平方米。其中城鎮(zhèn)常住人口增長、人均住房面積增長和城市更新改造帶來的需求，占總需求的42.9%、52.7%和4.4%。如果同時考慮政策刺激因素，2019年樓市仍有望穩(wěn)定發(fā)展，保持慣性高位運行。

政策適度調(diào)整“控價保量”

這些年房價之所以上漲較快，除了經(jīng)濟發(fā)展，投資拉動外，主要還要歸功于快速城市化，得益于人口的自由流動。倘若沒有人口的自由流動，中國的城市化不可能完成，也不可能取得今天的經(jīng)濟成就。改革紅利、人口紅利、土地紅利這些因素都推動了房地產(chǎn)快速發(fā)展。

但現(xiàn)在人口紅利、土地紅利在逐步消失，老齡化加重了社會負擔，希望不斷通過全面深化改革釋放政策紅利，進一步推動經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。其中，經(jīng)濟運行成本過高的問題、戶籍制度的問題、民生短板的問題等都是亟待改革加力的領(lǐng)域。

眼下收入高的群體在城市基本都有房了，但全國還有2億多流動人口，其中大部分是農(nóng)民工，沒有在城市買房的主要是這部分人。他們是具有農(nóng)村、城市雙重身份的居民，在中小城市雖然沒有戶籍門檻，但就業(yè)收入都是個問題，所以很多涌入了大城市，這些家庭實際屬于“兩不靠”家庭：一是農(nóng)村靠不住，要靠到城里打工；二是城里靠不住，想要定居很難。破解流動人口的問題，是實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展繞不過去的一道坎。

跳出房地產(chǎn)來看房地產(chǎn)，如今這一市場總體情況雖說還是好的，但是和宏觀經(jīng)濟一樣，一些趨勢性的苗頭值得關(guān)注。如果政策不進行調(diào)整，剛開始出現(xiàn)的一些下滑勢頭可能加大。特別是在當前部分主要經(jīng)濟指標和多個行業(yè)領(lǐng)域存在下滑苗頭的情況下，房地產(chǎn)很難繼續(xù)保持高速增長。因此，有必要果斷采取多種措施，綜合施策，使投資、消費和出口三駕馬車形成合力，從而拉動經(jīng)濟穩(wěn)定持續(xù)增長。

顯然，進入2019年，我們不能再用4萬億那樣的經(jīng)濟刺激方式，金融政策也不允許再搞大水漫灌，但是刺激還是需要的，同時也要防止房價在政策刺激下再次大幅上漲，否則風險就更大了。特別是熱點城市，要堅決貫徹落實中央“房住不炒”的精神，一定要管控好房價，可以采取“控價保量”的策略，通過政策微調(diào)，加大住房保障力度，支持合理自住購房和改善型需求，放大房地產(chǎn)成交量，起到遏制經(jīng)濟下滑的作用。

我們已經(jīng)看到，為了進一步支持實體經(jīng)濟發(fā)展，優(yōu)化流動性結(jié)構(gòu)，降低融資成本，央行已經(jīng)采取定向降息、下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率等措施，央行凈釋放長期資金約8000億元，預(yù)計未來還可能連續(xù)降準或非對稱降息，將利好股市樓市。隨著未來一系列改革措施出臺和政策調(diào)整，經(jīng)濟發(fā)展新動能不斷增強，2019年樓市整體發(fā)展前景仍然可期。