自2016年6月國(guó)務(wù)院推出了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》開(kāi)始，就拉開(kāi)了我國(guó)全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的序幕。此后在政策的推動(dòng)下，各大房企紛紛布局長(zhǎng)租公寓。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)TOP30房企中，已進(jìn)軍或表示將布局長(zhǎng)租公寓的房企已達(dá)到了近20家，可見(jiàn)長(zhǎng)租公寓已成為了房企布局多元業(yè)務(wù)的一個(gè)主要趨勢(shì)之一。

01萬(wàn)科、龍湖、旭輝等已形成一定規(guī)模

目前從房企布局長(zhǎng)租公寓的情況來(lái)看，萬(wàn)科、招商于各房企中布局時(shí)間較早，且已形成了一定的長(zhǎng)租規(guī)模；此外龍湖、旭輝等于2017年前開(kāi)始布局長(zhǎng)租領(lǐng)域，發(fā)展也十分迅速。據(jù)易居企業(yè)集團(tuán)·克而瑞、中國(guó)飯店協(xié)會(huì)、東方證券聯(lián)合出品的2017年度《中國(guó)租賃住宅行業(yè)白皮書(shū)》，截止到2017年底，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別位列長(zhǎng)租公寓管理規(guī)模行業(yè)前三。2018年6月，萬(wàn)科在租賃住房領(lǐng)域已累計(jì)獲取房間數(shù)超16萬(wàn)間、開(kāi)業(yè)超4萬(wàn)間，為房企中當(dāng)之無(wú)愧的規(guī)模冠軍，郁亮還表示未來(lái)三年希望萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓還能繼續(xù)保持中國(guó)第一。此外龍湖方面，截至2018年8月龍湖冠寓于全國(guó)20余個(gè)城市擁有在運(yùn)營(yíng)房源數(shù)2萬(wàn)余間；而旭輝領(lǐng)寓截止2018年3月也已布局16個(gè)城市，擁有簽約公寓數(shù)超2萬(wàn)間。

從這些房企的城市布局來(lái)看，萬(wàn)科、招商主要布局深耕深圳、廣州兩地，其中以萬(wàn)科為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)截止2018年12月萬(wàn)科于廣州共有項(xiàng)目數(shù)約30家；深圳擁有項(xiàng)目數(shù)約20家，兩城的項(xiàng)目數(shù)在各城市中處于領(lǐng)先位置。此外萬(wàn)科還推出了“萬(wàn)村計(jì)劃”和“聯(lián)手國(guó)企”等戰(zhàn)略，其中“萬(wàn)村計(jì)劃”旨在深圳多個(gè)區(qū)域的城中村開(kāi)啟整租及改造運(yùn)營(yíng)工作；而“聯(lián)手國(guó)企”則指與土地和政策支持的地方性國(guó)企合作。通過(guò)地方國(guó)企拿租賃地塊，萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)的方式，以擴(kuò)張自身長(zhǎng)租規(guī)模。如2018年10月，萬(wàn)科就與上海閔房合作，落地閔房泊寓莘莊疏影店，提供房源數(shù)572套。

而龍湖、旭輝則將華東地區(qū)作為了主要戰(zhàn)場(chǎng)，其中以龍湖為例，截止2018年12月龍湖于上海已擁有項(xiàng)目數(shù)量20余家，在各城市中遙遙鄰先。此外上海冠寓負(fù)責(zé)人還曾表示，不久的將來(lái)上海冠寓的銷(xiāo)售份額計(jì)劃占到整個(gè)龍湖冠寓的30%左右，并爭(zhēng)做上海長(zhǎng)租公寓的前三甲。整體來(lái)看，這類(lèi)企業(yè)已初步完成了長(zhǎng)租公寓的全國(guó)布局，并逐步向城市深耕的階段轉(zhuǎn)變，從而在熱點(diǎn)一二線城市搶占更多的市場(chǎng)份額，以賺取更多利潤(rùn)。

02碧桂園、保利等發(fā)起規(guī)模沖刺

雖然目前一部分房企已擁有了一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但近期不少房企在宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓的同時(shí)，也都提出了短期發(fā)展目標(biāo)，未來(lái)房企布局長(zhǎng)租公寓的排名也或?qū)⒚媾R重新洗牌，這類(lèi)規(guī)模沖刺的房企中以碧桂園、保利、中駿等為代表。

其中以碧桂園的目標(biāo)最為宏大，碧桂園于2017年底才正式布局長(zhǎng)租公寓，并推出了BIG+碧家國(guó)際社區(qū)，定位為城市夢(mèng)想充電站。雖然布局時(shí)間并不算早，但碧桂園計(jì)劃到2020年將建設(shè)100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓，其中40萬(wàn)套自主開(kāi)發(fā)，60萬(wàn)套靠創(chuàng)新模式拓展。截至2019年1月10日，“BIG+碧家國(guó)際社區(qū)”已布局全國(guó)18個(gè)城市，分別為北京、上海、廣州、深圳、武漢、長(zhǎng)沙、東莞、天津、杭州、重慶、廈門(mén)、成都、蘇州、大連、肇慶、佛山、惠州、常州，其中包括已開(kāi)業(yè)門(mén)店30個(gè)；已開(kāi)業(yè)及已獲取項(xiàng)目的整體規(guī)模已突破4萬(wàn)。

除碧桂園外，保利在長(zhǎng)租公寓方面也提出了較高的目標(biāo)要求。事實(shí)上，保利發(fā)展早于2015年7月就與優(yōu)客逸家合作，推出了UOKO公寓。2018年8月，保利發(fā)展旗下公寓租賃業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)公司——保利公寓管理有限公司成立，并推出了小n、N+等品牌線，標(biāo)志了保利正式進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。截止2018年8月，保利公寓已有十余個(gè)在營(yíng)項(xiàng)目，管理與儲(chǔ)備房源達(dá)一萬(wàn)余間。保利計(jì)劃2020年企業(yè)的公寓管理規(guī)模將達(dá)30萬(wàn)間，從而成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)軍的租賃住房投資運(yùn)營(yíng)商。

碧桂園、保利這一類(lèi)房企雖然布局時(shí)間較晚，但在未來(lái)的規(guī)模上提出了更高的要求。這類(lèi)企業(yè)通過(guò)未來(lái)規(guī)模擴(kuò)張后的規(guī)模效應(yīng)使得邊際成本下降，從而為企業(yè)帶來(lái)更多的利潤(rùn)空間；此外規(guī)模的擴(kuò)張也有利于品牌影響力，從而帶來(lái)更多的品牌溢價(jià)。

03房企試水長(zhǎng)租方法各有不同

除此之外，還有一部分的企業(yè)仍處于長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的起步階段，這類(lèi)企業(yè)如中海、美的、融創(chuàng)等等；還有一些企業(yè)雖然目前沒(méi)有項(xiàng)目推出，但已明確表示將會(huì)試水長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，這類(lèi)企業(yè)如福晟、時(shí)代、禹洲等等。

值得注意的是，在具體的做法上這些房企也不盡相同，如花樣年主要是從養(yǎng)老領(lǐng)域著手，目前正從自有物業(yè)的改造來(lái)嘗試長(zhǎng)租業(yè)務(wù)；北辰則是從復(fù)合地產(chǎn)的角度出發(fā)，以地產(chǎn)為載體，結(jié)合多種產(chǎn)業(yè)，其中不排除長(zhǎng)租公寓；正榮主要是為了盤(pán)活存量資產(chǎn)；融創(chuàng)則從“不走量、做高端”的角度出發(fā)。不同的出發(fā)點(diǎn)，也將為其未來(lái)的長(zhǎng)租公寓在特性上產(chǎn)生較大的區(qū)別。

雖然大部分房企都十分看好長(zhǎng)租市場(chǎng)，但仍有少數(shù)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)存在敬畏心理。如目前已成立長(zhǎng)租公寓管理中心的新城控股，其副總裁歐陽(yáng)捷就曾表示，長(zhǎng)租公寓目前還不是風(fēng)口，而是風(fēng)輕，仍需要多看和謹(jǐn)慎。還有一些企業(yè)則明確表示暫時(shí)沒(méi)有系統(tǒng)性地方案涉足長(zhǎng)租領(lǐng)域，如富力地產(chǎn)。事實(shí)上，目前長(zhǎng)租公寓雖受政策扶持，但對(duì)于大多數(shù)從未有涉足的企業(yè)而言仍是具有一定挑戰(zhàn)性的領(lǐng)域。一方面長(zhǎng)租公寓會(huì)占用企業(yè)大量的資金沉淀，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)能力有一定要求；此外長(zhǎng)租公寓要做出利潤(rùn)，也更考驗(yàn)企業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力。

整體來(lái)看，目前房企的長(zhǎng)租公寓布局已進(jìn)入白熱化階段，其中萬(wàn)科、龍湖、旭輝、招商等房企在規(guī)模上暫時(shí)處于領(lǐng)先，而碧桂園、保利等則奮起直追，有望趕超前列，可見(jiàn)未來(lái)的長(zhǎng)租公寓規(guī)模之爭(zhēng)也將愈發(fā)激烈。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在做大長(zhǎng)租公寓規(guī)模的同時(shí)，也更應(yīng)兼顧軟實(shí)力，如何提高運(yùn)營(yíng)能力，如何進(jìn)行成本管控，如何維護(hù)好品牌形象等也都將為長(zhǎng)租公寓制勝的關(guān)鍵。