1月8日，易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱透過數(shù)據(jù)矩陣對(duì)2019年地產(chǎn)市場作出了部分預(yù)測。

《國際金融報(bào)》記者據(jù)此采訪了多位行業(yè)人士，試圖透過這些預(yù)測觀點(diǎn)的背后邏輯，為2019年行業(yè)的走向?qū)ふ腋�多的落腳點(diǎn)，以期在摸索中前行。

1 仍是經(jīng)濟(jì)壓艙石

經(jīng)歷了2018年的“寒冬”后，在這場預(yù)測的開始，丁祖昱便以“信心比黃金重要”為基調(diào)，希望鼓勵(lì)更多行業(yè)人士。他說，沒有必要對(duì)房地產(chǎn)的未來失去信心，特別是對(duì)2019年不要失去信心。以房地產(chǎn)的規(guī)模和體量，這個(gè)行業(yè)依然是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑。

但在調(diào)控頻出、“地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)”的質(zhì)疑聲日益高漲、“住房不炒”的概念深入人心的總基調(diào)下，未來房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中將扮演怎樣的角色？

一位十強(qiáng)房企的高管對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示，盡管房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下半場，但中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束，消費(fèi)者對(duì)美好生活對(duì)好房子的需求沒有減少，房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)依然可觀（超過16%），對(duì)上下游的拉動(dòng)依然強(qiáng)勁。在經(jīng)濟(jì)下行壓力不改和“房住不炒”的政策要求下，房地產(chǎn)已經(jīng)從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的火車頭轉(zhuǎn)變?yōu)榉�(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石。

2 “放水”難解渴

1月4日，中國人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。

中國人民銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次降準(zhǔn)將凈釋放約8000億元長期增量資金，可以有效增加小微企業(yè)、民營企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款資金來源。

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注的點(diǎn)則是：此次降準(zhǔn)能否讓更多資金流入樓市？

丁祖昱認(rèn)為，2019年上半年可能是十年來房地產(chǎn)壓力最大的一個(gè)上半年，政策可能會(huì)有一些變動(dòng)，但不用考慮貨幣市場對(duì)短期樓市的影響。即使貨幣適度放水，也不會(huì)馬上作用于房地產(chǎn)。

同策研究院研究總監(jiān)張宏偉表示，2018年以來四次降準(zhǔn)都沒有帶動(dòng)樓市上漲，此次也不會(huì)帶來過多影響。

張宏偉認(rèn)為，2019年樓市調(diào)控依然是大基調(diào)，面對(duì)政策給予房企融資渠道的重重防火墻，大部分資金無法進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域，因此釋放出的流動(dòng)資金難以對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生作用。房企資金面仍會(huì)緊張，樓市降價(jià)的趨勢基本不會(huì)改變。

在“錢緊債多”的資金命門下，房企的融資額也在下滑。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年，40家典型房企融資總額為6291.24億元，同比2017年7297.89億元下滑13.8%，其中年末12月，上述融資總額更是僅為181.52億元，環(huán)比上月激減64.12%，迎2018年以來最大降幅，也創(chuàng)下了2017年以來融資新低。

3 “四限”放松有望

在經(jīng)歷很長一段時(shí)間的調(diào)控后，房地產(chǎn)市場在2018年最后一個(gè)月釋放出些許松綁的信號(hào)。這段時(shí)間，山東菏澤、廣東廣州、廣東珠海、湖南衡陽、安徽合肥等地陸續(xù)傳出放開限售、限價(jià)的信息，即便衡陽在發(fā)出通知后又戲劇化地撤銷，外界依然認(rèn)為房地產(chǎn)市場松綁幾成定局。

一位二十強(qiáng)房企的高管在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，政策放松已然發(fā)生。這背后的邏輯在于房地產(chǎn)市場政策的核心訴求是“穩(wěn)”，即樓市不能大起大落、房價(jià)不能大漲大跌。“四限”是在市場火爆之時(shí)的抑制政策，而當(dāng)市場降溫之時(shí)則需要放松政策、調(diào)整預(yù)期、托底成交與投資。

上述高管直言，未來，樓市將在不突破上限和不穿透下限之間小幅波動(dòng)、尋求平衡。

4 行業(yè)規(guī)模下降

2018上半年，三四線城市的銷售額整體占比為69%，而2018年第四季度是67%，下降了2個(gè)百分點(diǎn)。丁祖昱認(rèn)為這是一個(gè)值得關(guān)注的信號(hào)，三四線城市整體成交乏力將會(huì)直接影響2019年的行業(yè)規(guī)模。

一位不愿具名的知名地產(chǎn)人對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示，總體來看，一二線城市人口仍在凈流入，需求長期穩(wěn)定增長。三四線城市人口有進(jìn)有出、基本平衡、需求穩(wěn)定。五六線城市人口流出、需求難以增長。

他分析，未來不會(huì)再有大規(guī)模的政策刺激，市場規(guī)模將回歸自然的需求并保持持續(xù)穩(wěn)定，但超過2018年市場規(guī)模的概率應(yīng)該不大。

5 剛需下滑

丁祖昱會(huì)上提出的另外一個(gè)警示，緣于遠(yuǎn)郊剛需房成交量在2018年整體出現(xiàn)滑坡。

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對(duì)《國際金融報(bào)》記者表示，項(xiàng)目地段、設(shè)施等方面的限制及購房者對(duì)于房價(jià)下跌的預(yù)期均是造成剛需房成交下滑的原因。“以上海為例，中環(huán)均價(jià)為9萬元/平，外圍郊環(huán)為4萬元/平，且外圍產(chǎn)品為減配、簡配或毛坯，性價(jià)比不高。”

貝殼研究院上海分院院長陳澤帥認(rèn)為，“2018年以來，上海新增新房及二手房掛牌主要集中在中環(huán)以外的區(qū)域。其中，新房在中環(huán)以外的供應(yīng)量占比達(dá)80%以上，二手房在中環(huán)以外的供應(yīng)量占比達(dá)65%。從需求端來看，中環(huán)以外的看房客戶占比總量為55%，客戶可挑選的范圍最大，供需關(guān)系相對(duì)最為緩和。”

“還未見底”是陳澤帥對(duì)2019年上海外環(huán)首套剛需房的市場預(yù)期，他表示，“降價(jià)會(huì)讓產(chǎn)品更具競爭力。”

盧文曦也指出，2019年，不少捂盤的房企或因資金問題加緊推盤，供大于求的情況對(duì)剛需有利。

“剛需下滑、改善需求比重上升是大趨勢。目前政策對(duì)于普通住房較為關(guān)心，對(duì)于低收入群體、購房困難群體，加大公租房供應(yīng)力度，對(duì)于有一定購買能力但又買不起商品房的人，在大城市供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房。”易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，“同時(shí)，租賃市場發(fā)展力度加大，很多城市開始出讓住房租賃用地，未來年輕人租房的數(shù)量和比重會(huì)提升。”