文／劉一慶

房子不僅是容身之所，更蘊含著“家”的寓意。中國改革開放走過了風(fēng)雨砥礪的40年，從上世紀(jì)60年代的平房，70年代的筒子樓，80年代的單元樓，到現(xiàn)在的高層復(fù)式等，從福利分房，到實現(xiàn)商品房轉(zhuǎn)化，國人的住房條件和質(zhì)量都發(fā)生了翻天覆地的變化。這種轉(zhuǎn)化過程也是中國經(jīng)濟體制改革的過程。深刻地體現(xiàn)了時代的進步。

從醞釀、探索到正式啟動，從分期分批推進到不斷深化，再從福利分房制度終結(jié)到住房保障時代開啟，我國關(guān)于住房制度改革的每一步措施都清晰可見。中國城市的面貌在房改政策下發(fā)生了翻天覆地的變化，高樓林立、道路寬敞，房地產(chǎn)也成為拉動經(jīng)濟增長的強動力。

大幕拉開住房改革初探索

改革開放之前，我國采取福利分房制度，絕大部分城鎮(zhèn)居民的住房是租賃單位或房屋管理部門的房屋，僅少數(shù)居民擁有自己的房子。筒子樓是最典型的代表，一條長走廊串連許多單間，人口多、住房面積小、三代同居一室是當(dāng)時住房條件的真實寫照。

改革開放初期，中國人口增長迅速，人口與住房的矛盾日益加大。1978年，全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅3.6平方米，缺房戶達869萬，占城市總戶數(shù)的近一半。

1978年是中國改革開放的起步之年，黨的十一屆三中全會召開，中國從此進入了改革開放的嶄新時代。鄧小平首次提出允許私人建房或者私建公助，中國開始試水住房制度改革。從此，中國的住房開始了從瓦房、平房到樓房、公寓、別墅的全新發(fā)展階段。

1979年，中央資助西安（樓盤）、柳州（樓盤）、梧州、南寧等城市的房屋建設(shè)，并以土建成本價向居民出售。同年，福州（樓盤）在全國率先撤銷“私人建房”的禁令。在1979年的秋交會上，穗港雙方簽訂了引進外資建房的合同，我國第一批商品房由此誕生。

深圳（樓盤）作為中國第一個經(jīng)濟特區(qū)是鄧小平“畫的一個圈”，那1980年他發(fā)表的《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》，則是畫下了另一個“圈”。1980年1月，深圳經(jīng)濟特區(qū)成立了第一家房地產(chǎn)公司，也是我國有史以來第一家房地產(chǎn)公司。

鄧小平指出，住房改革要走商品化的路子，由此拉開了住房制度改革的大幕。從1980年至1988年，是房改準(zhǔn)備階段。這一階段仍執(zhí)行福利分房制度，只是住房形態(tài)發(fā)生了變化。由筒子樓轉(zhuǎn)變成了設(shè)施相對完備的單元房，居住條件上了一個臺階。

1980年6月，《全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱》中提出：準(zhǔn)許職工私人建房、私人買房、準(zhǔn)許私人擁有自己的住宅。1981年，國家建筑工程總局和中國建設(shè)銀行聯(lián)合組建了中國房屋建設(shè)開發(fā)公司，成為我國第一家全國性房地產(chǎn)開發(fā)公司。

1982年中國宣布土地國有化，而且還限于城市范圍。同年，國家有關(guān)部門設(shè)計了“三三制”補貼出售新建住房方案，即由政府、企業(yè)和個人各承擔(dān)三分之一，并在鄭州（樓盤）、常州（樓盤）、四平、沙市試點。不過由于在試點中暴露出住房建設(shè)資金不能自身循環(huán)等問題，國家和企業(yè)難以長期承受這種負擔(dān)，因而于1985年停止了這種做法。

從1956年到1986年30年間，全國城市僅蓋了7億平方米住宅，按照50平方米一套，折1400萬套，平均每年47萬套。1985年國家對城鎮(zhèn)住房進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果是人均住房面積僅2至4平方米。

1986年1月國務(wù)院召開了“第一次全國住房制度改革工作會議”，標(biāo)志著我國住房制度改革進入整體方案設(shè)計和全面試點階段。

此后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。1988年2月25日發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，拉開了中國住房體制改革的序幕。從此，住房逐漸變成了個人私有財產(chǎn)，此前沿襲多年的福利房逐漸被個人消費的商品房所取代。

1991年10月召開了全國第二次房改工作會議，確定了租、售、建并舉，以提租為重點，“多提少補”或“小步提租不補貼”的租金改革原則。通過提高租金，促進售房，回收資金，促進建房，形成住宅建設(shè)、流通的良性循環(huán)。

1993年11月，國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組在北京（樓盤）召開了第三次房改工作會議，改變了第二次房改會議確定的思路，代之以“以出售公房為重點，售、租、建并舉”的新方案。

1994年7月18日，國務(wù)院作出《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，標(biāo)志著初步探索建立中低收入階層為主的經(jīng)濟適用房和高收入階層為主的商品房供應(yīng)體系來提高我國住房保障水平的萌芽。《決定》的出臺，開啟了我國城鎮(zhèn)住房商品化的大門。各地紛紛制定本地區(qū)房改實施方案，在建立住房公積金、提高公房租金、出售公房等方面快速發(fā)展。

1998年之前，我國住房保障政策處于萌芽探索階段。從1998年開始，我國房改進入建立住房保障制度階段。這一階段對住房制度不斷實行修改、完善，也可稱為不斷深化房改的階段。

1998年7月3日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》具有里程碑式意義，該文件宣布全國城鎮(zhèn)從1998下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。這意味著取消福利分房，住房資源全面市場化，房子從分配型的計劃經(jīng)濟走向了市場經(jīng)濟。

中國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)面積得到飛速發(fā)展，1997年才剛剛跨過4億平方米大關(guān)，然而，僅僅過了兩年時間，1999年就越過5億平方米門坎，2001年突破6億平方米新紀(jì)錄。

住房資源的市場化拉動了內(nèi)需，刺激投資，推動經(jīng)濟增長。數(shù)據(jù)顯示，中國的房地產(chǎn)投資規(guī)模從1998年房改前的3580億元，一路增長到2017年的14萬億元，20年間增幅達到40倍。房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的拉動還不僅限于自身行業(yè)，它對建筑及建材行業(yè)，家電、家具、汽車等制造行業(yè)，金融行業(yè)，家裝行業(yè)、倉儲、物流及交通運輸行業(yè)，都有不同程度的拉動。