資源枯竭型城市，人口外流明顯是主因

對(duì)于鶴崗房?jī)r(jià)出現(xiàn)白菜價(jià)的原因，上海（樓盤(pán)）易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，這反映出資源枯竭城市的情況，鶴崗是2011年國(guó)務(wù)院公布的資源枯竭型城市名單之一，礦產(chǎn)資源枯竭，經(jīng)濟(jì)增速放慢，同時(shí)又處于東北地區(qū)，整個(gè)是人口流出的中小城市，靠近俄羅斯，綜合情況決定了房?jī)r(jià)偏低迷。這種城市一般的舊房子賣(mài)三四千比較常見(jiàn)，新盤(pán)賣(mài)5000到8000可能比較常見(jiàn)，但單價(jià)1000確實(shí)是比較低的，這只能反映出這個(gè)城市的樓市特別低迷。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，對(duì)于鶴崗等城市的房?jī)r(jià)，需要客觀看待：

第一，東北很多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上比較頹廢，最主要原因是人口外流很明顯。類(lèi)似城市包括鶴崗、雙鴨山、七臺(tái)河等，即過(guò)去是煤炭和工業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，但這幾年因?yàn)槊禾空�頓等，城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展也受到影響，很多人口也逐漸外流。類(lèi)似外流主要是兩種，一種是到沈陽(yáng)、大連（樓盤(pán)）、北京（樓盤(pán)）等周邊大城市定居；另一種是資金外流，主要是購(gòu)房資金主要流入到了三亞（樓盤(pán)）等濱海城市。所以在沒(méi)有人口支撐的情況下，樓市交易不好，價(jià)格自然比較低。

第二，此類(lèi)房?jī)r(jià)也存在一定的片面性。實(shí)際上部分房產(chǎn)之所以如此低價(jià)，是因?yàn)楸旧沓鲎庑Ч�也不好，同時(shí)長(zhǎng)期閑置，部分可能也和物業(yè)過(guò)于破舊等有關(guān)，但實(shí)際上目前大多城市即便樓市再糟糕，單價(jià)基本上都還是需要3000元/平方米以上的水平的，很少真的出現(xiàn)一套房只需要10萬(wàn)元總價(jià)的現(xiàn)象。所以極端的房產(chǎn)多少是和房源本身有特殊因素有關(guān)，不代表全市水平。

稍早之前，3月5日，黑龍江鶴崗市公安局通過(guò)其官方微信號(hào)發(fā)布《鶴崗市公安局關(guān)于2019年度招警優(yōu)惠政策》提到，多類(lèi)符合條件的公安院校畢業(yè)生可以享受到“一車(chē)一房”優(yōu)惠：即價(jià)值在10萬(wàn)元以內(nèi)的汽車(chē)，以及建筑面積在50-90平方米，房源位于市區(qū)內(nèi)的住房。選房順序按照按照公安聯(lián)考分?jǐn)?shù)或公務(wù)員考試成績(jī)從高到低排列。

棚改曾帶動(dòng)房地產(chǎn)投資翻倍增長(zhǎng)

公開(kāi)資料顯示，鶴崗是黑龍江省轄地級(jí)市，位于黑龍江省東北部，北隔黑龍江與俄羅斯相望，東南臨松花江與佳木斯（樓盤(pán)）接壤，西屏小興安嶺與伊春為鄰，處在黑龍江、松花江、小興安嶺“兩江一嶺”圍成的“金三角”區(qū)域；總面積14684平方千米，下轄2個(gè)縣和6個(gè)區(qū)。截至2017年底，鶴崗市總?cè)丝?00.9萬(wàn)人。其中城鎮(zhèn)人口83.3萬(wàn)人。第一財(cái)經(jīng)旗下“新一線城市研究所”去年4月曾發(fā)布《2018中國(guó)最新1-5線城市排名出爐》，鶴崗市位于5線城市行列。

2017年，鶴崗市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值282.9億元，比上年增長(zhǎng)7.3%。第一產(chǎn)業(yè)增加值93億元，比上年增長(zhǎng)5.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值87.6億元，比上年增長(zhǎng)9.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值102.3億元，比上年增長(zhǎng)7.5%。另外，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入21370元，農(nóng)村常住居民人均可支配收入13967元。

黑龍江省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，據(jù)人口抽樣調(diào)查推算，2018年，黑龍江省人口自然增長(zhǎng)率為-0.69‰。年末常住總?cè)丝跒?773.1萬(wàn)人，比上年減少15.6萬(wàn)人。

除了人口負(fù)增長(zhǎng)的因素，大規(guī)模棚改帶來(lái)的住房供應(yīng)過(guò)多也是影響房?jī)r(jià)因素之一。

券商中記者了解到，2013年，鶴崗市大面積啟動(dòng)棚戶區(qū)改造工程。2017年，為推動(dòng)城市棚戶區(qū)改造步伐，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施條件，完善居住功能，鶴崗市發(fā)布《2017-2018年城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目補(bǔ)償安置方案》，改造范圍是工農(nóng)區(qū)、南山區(qū)、東山區(qū)、向陽(yáng)區(qū)、興山區(qū)五個(gè)行政區(qū)域范圍內(nèi)的城市棚戶區(qū)居民房屋，補(bǔ)償安置方式有產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種。

1.產(chǎn)權(quán)調(diào)換。城市棚戶區(qū)居民原可居住房屋面積可調(diào)換新安置樓房面積。新安置房屋面積大于原房可居面積的，45平方米以內(nèi)，按經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格每平方米1350元結(jié)算。超出45平方米以外部分，按新安置樓層價(jià)格結(jié)算。

2.直接貨幣補(bǔ)償。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以本區(qū)域新建房屋市場(chǎng)平均價(jià)格為基數(shù)，根據(jù)房屋的區(qū)域、位置、用途、建筑面積、結(jié)構(gòu)、成新等因素，確定房屋補(bǔ)償價(jià)格，對(duì)城市棚戶區(qū)居民進(jìn)行補(bǔ)償。城市棚戶區(qū)居民產(chǎn)權(quán)證載標(biāo)明用途為住宅，在評(píng)估作價(jià)的基礎(chǔ)上予以上浮，磚混結(jié)構(gòu)的上浮10%，磚木結(jié)構(gòu)的上浮15%，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)的上浮20%，未在規(guī)定期限內(nèi)搬遷的，不予上浮。

在棚改的帶動(dòng)下，鶴崗市2017年房地產(chǎn)投資翻倍增長(zhǎng)。2017年，鶴崗市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資8.1億元，比上年增長(zhǎng)114.2%。房屋施工面積160.7萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)25%，其中住宅137.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.9%；新開(kāi)工面積40.5萬(wàn)平方米，比上年增加3.2倍，其中住宅31.7萬(wàn)平方米。商品房銷(xiāo)售面積13.3萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)24%。商品房銷(xiāo)售額4億元，比上年增長(zhǎng)34.9%。

楊紅旭對(duì)券商中國(guó)記者表示，大規(guī)模棚改下，如果實(shí)物安置比例過(guò)大，或帶來(lái)的住房供應(yīng)過(guò)多，這也可能是影響房?jī)r(jià)因素之一。