6月25日，貝殼研究院發(fā)布《2019中國(guó)房地產(chǎn)半年報(bào)》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）�！秷�(bào)告》指出，今年上半年全國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)（主要為一線城市和區(qū)域中心城市）從低迷中走出，但回暖并不穩(wěn)定，市場(chǎng)整體表現(xiàn)出“前高后低，分化加劇”的特點(diǎn)。上半年后期成交量雖然下落，但新增客源及帶看量并未同步減少，這意味著下半年購(gòu)房需求仍在，有一定的上行動(dòng)力。不過，重點(diǎn)城市的改善型需求受制于“認(rèn)房又認(rèn)貸”難以釋放，市場(chǎng)缺乏大幅向上動(dòng)能。

上半年二手房成交量環(huán)比增五成

今年上半年，部分城市出現(xiàn)樓市“小陽春”、土地市場(chǎng)回暖等苗頭，受到業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，重點(diǎn)14城（北京、上海、深圳、大連、天津、濟(jì)南、青島、南京、武漢、西安、長(zhǎng)沙、成都、重慶、杭州）二手房市場(chǎng)大幅調(diào)整后，需求開始釋放，成交量同比去年微增3%，但由于去年下半年成交低迷，環(huán)比則增加52.3%，從底部走出。

貝殼研究院首席分析師許小樂分析認(rèn)為，這種回暖表現(xiàn)為今年一季度二手房市場(chǎng)底部向上、新房市場(chǎng)回暖、土地市場(chǎng)走出低迷。但二季度在政策收緊、預(yù)期轉(zhuǎn)變背景下，市場(chǎng)回暖并未持續(xù)。2019年上半年呈現(xiàn)明顯的“前高后低”特征。

“前高后低”的分水嶺出現(xiàn)在今年3月份。今年上半年，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)底部回暖之后需求開始顯現(xiàn)疲態(tài)，二季度月均成交比3月減少21.5%。同時(shí)，預(yù)期隨市場(chǎng)回落而走弱，貝殼找房交易數(shù)據(jù)顯示，大部分城市掛牌價(jià)下跌，其中二季度14城中，9城業(yè)主報(bào)價(jià)呈現(xiàn)出較明顯跌幅。

今年上半年市場(chǎng)的分化也更為明顯。其一，調(diào)控較早的一線城市波動(dòng)小，如上海、北京等城市市場(chǎng)升溫相對(duì)溫和。其二，二線城市新房市場(chǎng)分化，前期回落較早的強(qiáng)二線與東北、西南地區(qū)部分城市出現(xiàn)回暖，如天津、南京、長(zhǎng)春、昆明等；其三，土地市場(chǎng)分化，二線城市升溫更加明顯。

下半年穩(wěn)是常態(tài) 

展望下半年，《報(bào)告》認(rèn)為，重點(diǎn)城市市場(chǎng)潛在需求普遍存在，這將是支撐下半年市場(chǎng)的上行動(dòng)力。貝殼交易數(shù)據(jù)顯示，今年二季度重點(diǎn)城市新增客源及帶看客戶量并未出現(xiàn)明顯下滑，且新增客房比近期呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)。但這股力量尚不能支撐房?jī)r(jià)大幅向上。這是因?yàn)槟壳爸攸c(diǎn)城市都是改善型需求主導(dǎo)的市場(chǎng)，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策下，換房需求的杠桿被極大壓縮，不存在大幅向上動(dòng)力，“穩(wěn)”是下半年的大主題，也是市場(chǎng)面的常態(tài)。

許小樂提醒，當(dāng)下市場(chǎng)仍處于嚴(yán)格調(diào)控下，需求難以釋放，后續(xù)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)和部分地區(qū)新房市場(chǎng)或?qū)⒚媾R“新庫(kù)存”問題。在貝殼研究院監(jiān)測(cè)的29個(gè)重點(diǎn)城市中，有7個(gè)城市二手房月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)增加3個(gè)月，13個(gè)城市月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)增加4個(gè)月，7個(gè)城市月末庫(kù)存環(huán)比持續(xù)增加5個(gè)月，庫(kù)存下降的城市僅有上海和蘇州。

而政策面上，許小樂分析，宏觀經(jīng)濟(jì)壓力下政策不能“緊”，房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)下政策不能“松”，“一城一策”將是下半年及更長(zhǎng)時(shí)間的政策基調(diào)。