6月份房地產(chǎn)市場成交延續(xù)趨勢性下行，各線城市新房和二手房價(jià)指數(shù)漲幅多為收窄。下半年房地產(chǎn)市場成交變化趨勢相對平穩(wěn)，房價(jià)漲幅總體可控，但結(jié)構(gòu)性差異將加大。

上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)高位運(yùn)行，6月有小幅回落。項(xiàng)目建安施工加快是支撐今年開發(fā)投資高增的主導(dǎo)因素，棚改“急剎車”和部分資金渠道管控則可能產(chǎn)生負(fù)面影響。

一、成交延續(xù)趨勢性下行，房價(jià)指數(shù)漲幅多收窄

上半年房地產(chǎn)市場成交除了“金三銀四”的短時(shí)回暖外，總體增速仍然趨勢性下行，下行走勢已持續(xù)超過三年。1-6月商品房銷售面積7.6億平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售額7.1萬億元，增長5.6%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。房價(jià)方面，6月70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)中，僅有三線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大，其他各線城市新房和二手房價(jià)環(huán)比和同比漲幅均較上月回落或持平。

保持結(jié)構(gòu)化邊際放松是權(quán)衡“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)”和“穩(wěn)樓市”之間的合適選擇，下半年邊際寬松小周期繼續(xù)。在“房住不炒+因城施策”的總基調(diào)下，以穩(wěn)定為目標(biāo)的高頻對沖、以及地區(qū)間松緊互現(xiàn)的局面將成常態(tài)。在此背景下，下半年房地產(chǎn)市場成交變化趨勢相對平穩(wěn)，房價(jià)漲幅總體在可控范圍內(nèi)，但結(jié)構(gòu)性差異將加大。城市間動(dòng)能已經(jīng)隨著政策的結(jié)構(gòu)化調(diào)整發(fā)生了切換，成交熱點(diǎn)重回一二線城市。

一二線城市購房需求依然強(qiáng)勁，在政策邊際寬松下房地產(chǎn)成交有望延續(xù)增長態(tài)勢，需求平穩(wěn)釋放。在供應(yīng)端，房企也將積極把握寬松小周期下市場預(yù)期好轉(zhuǎn)的契機(jī)，推盤積極性增強(qiáng)。一二線城市在房貸利率和審批放款效率等信貸支持方面也有明顯優(yōu)勢，將為需求釋放創(chuàng)造條件。下半年銀行受信貸額度限制，相對于上半年的貸款數(shù)量及效率預(yù)計(jì)會呈現(xiàn)季節(jié)性下降，但這并不是由銀行主觀上縮減房貸造成的。房價(jià)方面，一二線城市房價(jià)可能出現(xiàn)小幅增長，但上漲空間卻受到一定限制，相機(jī)抉擇的政策工具具備對房價(jià)波動(dòng)進(jìn)行逆向調(diào)節(jié)的能力，部分城市房價(jià)增速“冒尖”可能引發(fā)地區(qū)政策收緊對沖。

三四線城市則是房地產(chǎn)市場成交下行壓力的主要來源。三四線城市對“四限”邊際放松并不敏感，卻間接由于一二線城市轉(zhuǎn)暖，現(xiàn)階段所能享受到的溢出紅利將減弱。同時(shí)，三四線城市也面臨棚改任務(wù)大規(guī)模下調(diào)帶來的負(fù)面沖擊。下半年三四線市場基本面可能明顯走弱，成交量同比去年下降，房價(jià)從高估中合理回調(diào)。

二、房地產(chǎn)投資增速小幅回落，仍高位運(yùn)行

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)處于較快增長，1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資6.2萬億元，同比增長10.9%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

與去年的“土地拉動(dòng)型”不同，今年開發(fā)投資的高位運(yùn)行是“施工拉動(dòng)型”，即高額土地購置費(fèi)分期計(jì)入的影響逐漸消化，項(xiàng)目建安施工加快成為支撐投資高增的主導(dǎo)因素。今年以來房屋施工面積呈現(xiàn)快速增長，1-6月增速8.8%與前兩個(gè)月持平，是2015年以來的最快增長。新開工面積增速呈現(xiàn)波動(dòng)（增長10.1%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)），但仍大幅快于竣工面積增速（下降12.7%，降幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)），帶來后續(xù)施工需求的增加。同時(shí)，隨著一二線城市開工比例加大，建安單價(jià)也可能有所提高。

可能影響開發(fā)投資的負(fù)面因素有兩個(gè)。一個(gè)是確定性的政策利空，即棚改“急剎車”，計(jì)劃改造規(guī)�？s減為去年的一半。另一個(gè)是不確定的政策利空，與拿地資金相關(guān)。盡管全國數(shù)據(jù)反映1-6月開發(fā)企業(yè)土地購置面積和成交價(jià)款同比分別下降27.5%和27.6%，但實(shí)際上聚焦一二線城市少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊的競爭更為激烈。目前房企資金來源渠道較為通暢，若政策對沖土地市場的局部回溫，不排除對其中部分拿地相關(guān)融資渠道加強(qiáng)管控的可能性。

綜合來看，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會有所回落，但仍可能保持在相對高位，并有望明顯快于全社會固定資產(chǎn)投資和基建投資增速，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度較去年提升。

（作者系交通銀行金融研究中心資深研究員）