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    16家上市房企中報(bào)業(yè)績預(yù)喜 下半年快速增長概率不大

    作者:未知 來源:證券日報(bào) 更新時(shí)間:2019年07月16日 【字體:

    房地產(chǎn)行業(yè)競爭正進(jìn)入“高手過招”時(shí)代。

    截至7月15日,據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,按照證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類,滬深兩市共計(jì)39家上市房企披露2019年中期業(yè)績預(yù)告,包括扭虧企業(yè)在內(nèi),16家房企業(yè)績預(yù)喜,占比達(dá)41%。從預(yù)告凈利潤變動(dòng)幅度來看,實(shí)現(xiàn)增長的企業(yè)有15家,占比不足四成,剔除數(shù)據(jù)不確定性房企,16家虧損,其中8家是首虧。

    值得一提的是,這39家房企中大多數(shù)是中小房企,但也有泰禾集團(tuán)等銷售規(guī)模達(dá)千億元量級的房企,可以折射出行業(yè)整體情況。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示,2019年上半年,行業(yè)分化現(xiàn)象進(jìn)一步加劇,業(yè)績變化可謂“喜憂參半”,中小房企虧損面擴(kuò)大,部分大中型房企盈利情況較好,尤其泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展等第二梯隊(duì)房企表現(xiàn)突出,有助于強(qiáng)化投資者對此類房企的市場信心。

    泰禾等三家凈利增幅超40%

    在已發(fā)布2019年中期業(yè)績預(yù)告的39家房企中,剔除8家無法提供業(yè)績增長或下滑幅度數(shù)據(jù)的企業(yè),實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長的房企不足一半,可謂“喜憂參半”。

    從預(yù)告凈利潤下限來看,在已公布具體數(shù)據(jù)的39家企業(yè)中,10家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元,占比達(dá)26%;預(yù)告凈利潤變動(dòng)幅度超過100%的房企達(dá)7家,這意味著少數(shù)房企凈利潤將翻倍。

    《證券日報(bào)》記者注意到,大型房企盈利總額排位依舊靠前,凈利潤超過10億元的房企目前有6家,其中預(yù)告凈利潤變動(dòng)幅度超過40%的為金科股份、泰禾集團(tuán)和藍(lán)光發(fā)展。

    以泰禾集團(tuán)為例,據(jù)其公告顯示,2019年上半年,預(yù)計(jì)公司歸屬于上市公司股東的凈利潤在13.7億元—15.7億元之間,比上年同期增長40.04%-59.97%

    關(guān)于業(yè)績變動(dòng)的原因,泰禾集團(tuán)稱主要有兩個(gè)方面,一是報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模正常增長,2019年上半年可確認(rèn)銷售收入高于上年同期致使利潤增長;二是報(bào)告期內(nèi)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目引入合作方,進(jìn)行股權(quán)合作,因股權(quán)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)投資收益高于上年同期。

    此外,從泰禾集團(tuán)近年來的拿地投資邏輯或也透露出一些重要信心。2017年初,泰禾集團(tuán)董事長黃其森稱,不會(huì)去拿“地王”。事實(shí)上,自2015年土地市場“面粉貴過面包”以來,泰禾集團(tuán)在拿地方式上幾乎上演了大反轉(zhuǎn),不再去公開市場當(dāng)“拿地大哥”,而是通過收購、參股等多種方式低價(jià)獲得土地儲(chǔ)備。

    土地成本降低后,盡管市場動(dòng)蕩,甚至一線城市新房入市價(jià)格被限制,但瞄準(zhǔn)做4億中產(chǎn)人群生意的黃其森,多年來聚焦于布局改善型和高端產(chǎn)品線,平均銷售單價(jià)一路走高。中泰證券分析師倪一琛表示,泰禾集團(tuán)2018年住宅結(jié)算均價(jià)高達(dá)2.25萬元/平方米。此外,得益于高毛利項(xiàng)目結(jié)算,公司2018年全年毛利率達(dá)到30%以上,帶動(dòng)凈利潤率增加3個(gè)百分點(diǎn)以上。

    除了降低土地成本投入進(jìn)而提升利潤空間,依靠股權(quán)轉(zhuǎn)讓增厚凈利潤收入,也是今年上半年有些房企增收的原因之一。比如,泰禾集團(tuán)出售多個(gè)項(xiàng)目部分股權(quán)引入合作方,進(jìn)而獲得投資收益;海航投資業(yè)績增長超過100%的原因之一也是股權(quán)轉(zhuǎn)讓所致。

    正如嚴(yán)躍進(jìn)所言,2019年上半年結(jié)算的項(xiàng)目多是2017年以來拿地的項(xiàng)目,有些房企在這一期間拿到的便宜地塊,結(jié)算利潤較高;但一些處在爬坡求規(guī)模擴(kuò)張階段的房企卻在前兩三年間頻繁拿下高價(jià)地,導(dǎo)致利潤率水平差,接下來日子可能比較困難,不排除出讓項(xiàng)目的可能性。

    地產(chǎn)“小年”仍存機(jī)會(huì)

    今年上半年,《證券日報(bào)》記者與多位房企高管交流后獲悉,業(yè)界普遍認(rèn)為今年仍舊是房地產(chǎn)行業(yè)的“小年”,但“小年”中藏有機(jī)會(huì)。上半年,蘇州、西安等部分二線城市市場上行,有些企業(yè)搶得了銷售窗口期,已經(jīng)回籠不少資金,預(yù)計(jì)下半年有些城市政策層面或許有所放松,多數(shù)開發(fā)商將在下半年集中推盤。

    克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2019年上半年,TOP100房企累計(jì)權(quán)益銷售規(guī)模近3.9萬億元,同比僅微增4%。從整體來看,房企2019年目標(biāo)制定相對謹(jǐn)慎,平均目標(biāo)增長率僅在20%左右。同時(shí),2019年整體的預(yù)期貨值去化率降至60%左右,完成業(yè)績目標(biāo)更依賴于供貨量的增長。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì),在行業(yè)增速放緩的背景下,部分房企全年業(yè)績目標(biāo)的完成尚有一定壓力,下半年仍需加速推貨入市。

    “對于房企下半年的排兵布陣,在加快推貨的同時(shí),還要注意提高回款率。”有業(yè)內(nèi)分析人士表示,即使利潤率有所下滑,但回款到位,還可抓住窗口期拿地,企業(yè)則能繼續(xù)發(fā)展。

    實(shí)際上,目前來看,不管是龍頭房企還是中小房企,都非常注重現(xiàn)金回籠情況。以泰禾集團(tuán)為例,上半年啟動(dòng)“搶收”計(jì)劃后,在北京的兩個(gè)“大院系”項(xiàng)目即斬獲113億元銷售額。從數(shù)據(jù)上看,北京新建商品住宅市場一年的網(wǎng)簽銷售額約為400億元,半年則相當(dāng)于200億元,這意味著泰禾上半年完成的銷售業(yè)績占據(jù)了北京新建商品住宅市場一半的份額。

    由此可見,“小年”中的機(jī)會(huì)仍在,能抓住這些機(jī)會(huì)的房企市場份額將進(jìn)一步提高。

    克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,TOP50房企權(quán)益金額門檻升至217.8億元,門檻增幅最高達(dá)6%;TOP30房企和TOP100房企的權(quán)益金額門檻分別為350.3億元和85.5億元,門檻增幅分別為2.8%和5%。而TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.5%,同比提升0.8個(gè)百分點(diǎn),可見龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。

    至于下半年的整體市場走勢,克而瑞預(yù)計(jì)稱,“2019年將是房地產(chǎn)市場銷售‘小年’。下半年,百強(qiáng)房企規(guī)模增長也將繼續(xù)保持平穩(wěn),出現(xiàn)快速增長的概率不大”。

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