嚴(yán)監(jiān)管下，房企融資通道持續(xù)收緊，“房住不炒”的思路也愈發(fā)體現(xiàn)。

央行最新數(shù)據(jù)顯示，7月份，新增社會融資規(guī)模1.01萬億元，比上月少約1.25萬億元，比上年同期少2103億元；新增人民幣貸款1.06萬億元，比上月少6000億元，比上年同期少3900億元。7月末，M2同比增長8.1%，增速比上月及上年同期均下滑0.4個百分點(diǎn)。

在專家看來，7月份社融、信貸及M2等核心金融數(shù)據(jù)不及預(yù)期與近來房企融資收緊有關(guān)。東方金誠首席宏觀分析師王青表示，當(dāng)前嚴(yán)控地方隱性負(fù)債、嚴(yán)格房地產(chǎn)監(jiān)管，對居民、房企及城投資金來源構(gòu)成較強(qiáng)抑制。房企融資收緊導(dǎo)致信托貸款減少較多，嚴(yán)控消費(fèi)貸流向房地產(chǎn)業(yè)造成居民短期貸款明顯下降。

事實(shí)上，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的導(dǎo)向在2019年伊始便已明晰。這一提法在過去很少出現(xiàn)，而今年以來中央各部委針對防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險已經(jīng)累計(jì)發(fā)布18次講話或政策。4月份開始，房企融資管控持續(xù)加碼，給整個房地產(chǎn)市場帶來的降溫影響已經(jīng)在7月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)。從融資政策內(nèi)容來看，除了延續(xù)“房住不炒”“因城施策”等調(diào)控思路，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險是政策的主要目標(biāo)，而優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)金融對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度也是題中應(yīng)有之義。

房企融資管控逐步加碼

今年2月份，銀保監(jiān)會副主席王兆星曾指出，繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險，要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開發(fā)和個人貸款，要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險出現(xiàn)大的問題。加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險管控成為今年以來房地產(chǎn)市場的重要監(jiān)管目標(biāo)。

5月中旬，銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。

這一文件被視為是房企融資全面收緊的重要信號。不久后，人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴論壇上提到，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問題。“全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過度積壓了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步降低，助長了房地產(chǎn)投資投機(jī)行為。”郭樹清強(qiáng)調(diào)說。

7月份以來，銀保監(jiān)會和央行連續(xù)5次發(fā)布政策，加強(qiáng)房企融資行為管控。政治局會議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，更是強(qiáng)化房地產(chǎn)嚴(yán)監(jiān)管基調(diào)。

《金融時報》記者從地方監(jiān)管人士處得知，雖然銀行房貸以及房產(chǎn)抵押貸款占比仍然不低，但現(xiàn)在房企融資的角度非常多元化。銀行的表內(nèi)貸款和非信貸渠道融資受限嚴(yán)重，通過非銀機(jī)構(gòu)發(fā)行債券，信托計(jì)劃、資管計(jì)劃已經(jīng)是許多房企的主要融資渠道。在記者詢問的幾個重點(diǎn)監(jiān)控區(qū)域，今年上半年房企銀行貸款占比均不足20%。

基于房企融資多元化這一特點(diǎn)，監(jiān)管部門也采取了更多措施。針對增長迅速的房地產(chǎn)信托，7月上旬，銀保監(jiān)會對中融信托、光大信托、五礦信托等房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司開展約談，對土地前融等業(yè)務(wù)提出合規(guī)要求。同期，美元債融資渠道也遭管控。發(fā)改委要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，同時還要加強(qiáng)信息披露等。

一組數(shù)據(jù)表明，融資收緊政策效果開始初步顯現(xiàn)。華泰證券研報顯示，第一季度融資總額為4250億元，同比增長16%，創(chuàng)下2017年以來的最高值。第二季度融資總額為2919億元，同比下滑22%，4月至6月單月融資總額分別同比下滑22%、18%、26%。具體來看，2019年5-6月，行業(yè)境內(nèi)債發(fā)行同比下滑7%，其中公司債、短融、中票、ABS、定向工具分別同比下滑17%、15%、63%、19%、25%；境外債發(fā)行同比下滑21%；集合信托發(fā)行增速由1-4月的17%收窄至7%。

平抑土地市場熱度防范金融風(fēng)險是主因

從歷史情況看，房地產(chǎn)行業(yè)融資政策的變化往往源于土地市場的波動，但2019年的土地市場回暖與此前有所不同。華泰證券上述研報指出，一方面，土地市場更多呈現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性回暖；另一方面，溢價率整體上升幅度有限。此次融資政策與“因城施策”思路一致，更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)化調(diào)控和窗口指導(dǎo)，而不是“一刀切”收緊。融資監(jiān)管的意圖在于通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度，從而平穩(wěn)房地產(chǎn)市場銷售終端預(yù)期，降低房企未來潛在經(jīng)營風(fēng)險。

一位監(jiān)管人士回應(yīng)《金融時報》記者，“事實(shí)上對房企融資方面基本沒有新的要求，都是之前既有規(guī)定，只是要求更趨嚴(yán)格執(zhí)行。”他表示，前端借錢蓋房、后端提前預(yù)售，房地產(chǎn)行業(yè)的確占用了過多的金融資源。就當(dāng)下中國發(fā)展而言，更應(yīng)把這些資金配置到高質(zhì)量發(fā)展所需的實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。

基于此，監(jiān)管方面也不惜出“重拳”。今年以來，針對房地產(chǎn)貸款違規(guī)的處罰力度越來越強(qiáng)。據(jù)此前統(tǒng)計(jì)，上半年銀保監(jiān)系統(tǒng)開出的超1300張罰單中，資金違規(guī)進(jìn)入股市、樓市的罰單共計(jì)87張，其中資金違規(guī)進(jìn)入樓市罰單數(shù)量共計(jì)75張。

另外，本月初，銀保監(jiān)會辦公廳發(fā)布《中國銀保監(jiān)會辦公廳關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》，決定在32個城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作。檢查要點(diǎn)包括：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信政策和內(nèi)控制度執(zhí)行情況；房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲備貸款管理情況；個人住房貸款管理情況；住房租賃貸款�？梢灶A(yù)計(jì)，隨著監(jiān)管“重拳”在這32個城市相繼落下，下半年房企違規(guī)融資情況將進(jìn)一步收斂。

在房地產(chǎn)融資顯著收緊的同時，個人住房信貸業(yè)務(wù)監(jiān)管也進(jìn)一步加強(qiáng)。人民銀行在北京召開銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會上指出，“保持個人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房”；銀保監(jiān)會已經(jīng)開始檢查各銀行差別化信貸政策落實(shí)情況，執(zhí)行最低首付比例和限貸政策要求，履行首付資金真實(shí)性與貸款申請人償債能力評估與檢查等，并著重查處個人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房，以及其他銀行信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為。

“下半年銀行受信貸額度限制，相對于上半年的房貸放款數(shù)量及效率會呈現(xiàn)季節(jié)性下降，政策面的收緊則可能進(jìn)一步強(qiáng)化信貸縮量現(xiàn)象。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹告訴《金融時報》記者，接下來商業(yè)銀行將加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款投放和資金流向的把關(guān)，特別是拿地相關(guān)融資的跟蹤排查。由于開發(fā)貸款長期受名單制及限額管控，增長波動幅度不會太劇烈，而個人按揭貸款受到的影響可能相對較大。近期多個二線城市房貸利率出現(xiàn)不同比例的上浮，房貸利率正式進(jìn)入反彈階段，按揭貸款增速將相應(yīng)下降。