樓市調(diào)控政策號(hào)角從今年4月吹到7月，愈吹愈響。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入7月，陸續(xù)有蘇州加碼調(diào)控、洛陽(yáng)重申限價(jià)、呼和浩特開(kāi)啟行業(yè)規(guī)范自查、寧波規(guī)范商品房銷售等政策出臺(tái)。7月19日，開(kāi)封取消“限售令”，一天后撤回，亦從側(cè)面反映當(dāng)前樓市調(diào)控政策從嚴(yán)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)指出，截至7月28日，7月單月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)40次。這輪從3月開(kāi)啟的樓市“小陽(yáng)春”，目前退燒程度并不明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，6月共63城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，較5月減少4個(gè)，但仍高于今年2月—彼時(shí)，僅有57城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲。

“從政策走勢(shì)來(lái)看，‘房住不炒’下，穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)還是我國(guó)房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。接下來(lái)，預(yù)計(jì)有上漲風(fēng)險(xiǎn)的城市仍舊會(huì)出臺(tái)政策維‘穩(wěn)’。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，雖然7月政策收緊釋放的信號(hào)更加明顯，但并不代表未來(lái)樓市調(diào)控政策一味從緊：“整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)融資環(huán)境、需求側(cè)調(diào)控力度是影響樓市基本面的主要因素。整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成全局性影響，而房地產(chǎn)融資環(huán)境則直接對(duì)房企形成明顯影響，在需求側(cè)調(diào)控不放松的趨勢(shì)下，下半年樓市過(guò)熱的幾率明顯較小，樓市政策也將從穩(wěn)，不會(huì)過(guò)多加碼。”

樓市降溫緩慢

以4月19日為節(jié)點(diǎn)，今年上半年的樓市調(diào)控明顯分為兩個(gè)階段：一季度發(fā)布政策量少且偏寬松，隨著4月19日住建部未點(diǎn)名預(yù)警6個(gè)一季度房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的城市，政策迅速轉(zhuǎn)向。

數(shù)據(jù)顯示，4月、5月、6月我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控分別達(dá)60次、41次和46次�；仡櫞饲�1—3月，則分別為68次、21次、15次。其中1月發(fā)布樓市相關(guān)政策較多，主要是受各地召開(kāi)地方兩會(huì)、定調(diào)樓市的影響。

7月，四個(gè)加碼調(diào)控政策的典型城市中，蘇州5月因房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大被住建部點(diǎn)名預(yù)警，洛陽(yáng)為6月全國(guó)新房漲幅第一城市，呼和浩特則連續(xù)8個(gè)月二手房漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，寧波由于近期浙江省批復(fù)前灣新區(qū)，部分房企開(kāi)始借機(jī)炒作房源緊缺的市場(chǎng)氛圍。

蘇州是上半年政策調(diào)控最典型的城市。克而瑞地產(chǎn)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月蘇州市區(qū)商品住宅成交面積為66萬(wàn)平方米，環(huán)比增加109%；4月市場(chǎng)延續(xù)熱度，共成交商品住宅105萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)58%。

隨后，蘇州迅速出臺(tái)調(diào)控政策。5月11日，蘇州對(duì)蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)新房限售三年，蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房限售五年，并調(diào)整了地價(jià)指導(dǎo)要求。

但市場(chǎng)并未明顯降溫。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，政策發(fā)布當(dāng)月，蘇州商品住宅成交面積99萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑6%；6月，蘇州全市商品住宅成交91萬(wàn)平方米，繼續(xù)小幅下滑，但縱向比較來(lái)看，仍舊處于歷史較高位置。

7月24日，蘇州再度出手，將非蘇州市戶籍居民家庭購(gòu)買第一套房所需社保要求2年內(nèi)累計(jì)繳納1年提高到3年內(nèi)連續(xù)繳納2年，并將限售范圍從局部擴(kuò)大到全市。

另外，時(shí)代周報(bào)記者注意到，金融政策收緊成為7月樓市調(diào)控的重點(diǎn)之一。截至7月29日，相關(guān)部門已發(fā)布15次講話或政策，要求注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。銀保監(jiān)會(huì)、央行亦密集采取各項(xiàng)措施：5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，規(guī)范房地產(chǎn)融資；7月12日，《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，提出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于“借新還舊”。

“之前，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)比較少提及。但近期被反復(fù)提及并出臺(tái)針對(duì)性政策，說(shuō)明中央各級(jí)部門已經(jīng)注意到房地產(chǎn)融資井噴、風(fēng)險(xiǎn)加大，助推了地市、樓市走熱。”張大偉表示。

三四線城市未達(dá)政策松綁條件

“房住不炒”“三穩(wěn)”要求全國(guó)“一盤棋”，但落實(shí)到各地，卻面臨不同的壓力。

以蘇州、洛陽(yáng)、呼和浩特、寧波為代表的熱點(diǎn)一二線城市仍面臨抑制房?jī)r(jià)上漲要求，部分三四線城市則需應(yīng)對(duì)樓市防跌難題。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全梳理，截至目前，已有開(kāi)封（發(fā)布一日后撤回）、菏澤、太原三城取消限售令，另有衡陽(yáng)（同樣是發(fā)布后撤回）、南京高淳區(qū)、蘭州等地取消限購(gòu)令。此外，安徽阜陽(yáng)已取消土地出讓限價(jià)條款。

三四線城市樓市面臨的壓力究竟有多大？

上海易居房地產(chǎn)研究院《2019年上半年中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至2019年6月底，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為45203萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.4%，同比增長(zhǎng)6.0%。其中64個(gè)三四線城市庫(kù)存總量為20180萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.6%，同比增長(zhǎng)9.5%。易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“三四線城市庫(kù)存已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月同比正增長(zhǎng)，庫(kù)存去化壓力有所增加。”

和熱點(diǎn)一二線城市不同，受調(diào)控影響，近兩年，三四線城市樓市快速降溫。

以開(kāi)封為例。2017年5月，開(kāi)封發(fā)布“汴九條”，調(diào)控樓市。當(dāng)年，開(kāi)封市全年商品房總銷售面積為394.68萬(wàn)平方米，月平均成交約32.89萬(wàn)平方米。隨后市場(chǎng)快速下滑，2018年開(kāi)封全市新建商品房累計(jì)成交258.5萬(wàn)平方米，同比下滑21.53%，月平均成交面積約為21.54萬(wàn)平方米。

根據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù)，開(kāi)封市場(chǎng)下行的趨勢(shì)至今仍未扭轉(zhuǎn)—2019年上半年，開(kāi)封市區(qū)成交商品住宅124.51萬(wàn)平方米，月平均成交量約為20.75萬(wàn)平方米。但上海易居房地產(chǎn)研究院同時(shí)提出，三四線城市樓市政策松綁的條件還不成熟，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅依然在擴(kuò)大。

根據(jù)《2019年上半年中國(guó)百城房?jī)r(jià)報(bào)告》，今年上半年，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)64個(gè)三四線城市新建商品住宅成交均價(jià)為10927元/平方米，同比上漲10.1%。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，三四線城市房?jī)r(jià)的這一波上漲，甚至可以追溯到2018年6月：從2018年6月開(kāi)始，三四線城市房?jī)r(jià)同比漲幅曲線呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，中間雖略有波動(dòng)但趨勢(shì)不改。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師段雨桐指出：“2019年第30周，三四線城市的商品住宅均價(jià)為11365元/平方米，環(huán)比微漲0.06%，連續(xù)三周上漲，雖說(shuō)‘因城施策’，但目前三四線城市并不具備政策松綁條件。地方政府出臺(tái)政策前，應(yīng)先詳細(xì)了解地方具體情況、預(yù)計(jì)政策效果，再根據(jù)國(guó)家的調(diào)控方向，出臺(tái)適合自己城市的政策。”