繼樂伽“爆雷”后，又有長租公寓出現(xiàn)資金鏈問題。據(jù)媒體報(bào)道，悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司(以下簡稱“悅?cè)绻��?rdquo;)、杭州德寓科技、國暢房地產(chǎn)代理有限公司都被爆出資金鏈問題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從整個(gè)行業(yè)融資環(huán)境來看，只有頭部公寓企業(yè)能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無緣融資，同時(shí)，長租公寓領(lǐng)域已經(jīng)逐步進(jìn)入到深水區(qū)，中小公寓或面臨較大的洗牌和淘汰概率。

多家長租公寓遭遇資金鏈問題

據(jù)媒體報(bào)道稱，10月8日，河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司(以下簡稱“悅?cè)绻��?rdquo;)發(fā)布公告稱，其投入的1600套公寓因面臨巨大的經(jīng)營及資金壓力，已無力維持公司正常經(jīng)營。

悅?cè)绻�寓在今�?月已接受了鄭州比遜達(dá)美公寓管理有限公司(以下簡稱“比遜達(dá)美”)的并購重組。目前，悅?cè)绻�司的全部股份已轉(zhuǎn)讓給比遜達(dá)美公司，且已進(jìn)行相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及工商變更手續(xù)。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，公司經(jīng)營管理及房源管理等事宜均由收購方全權(quán)負(fù)責(zé)。

天眼查顯示，河南悅?cè)缳Y產(chǎn)管理有限公司成立于2014年7月30日，注冊資本為3100萬元，法定代表人為汪明躍，目前處于“存續(xù)”狀態(tài)。公司的經(jīng)營范圍為：企業(yè)投資管理、企業(yè)管理咨詢等；以自有資金對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、服務(wù)業(yè)投資；物業(yè)服務(wù)(憑有效資質(zhì)證經(jīng)營)等。比遜達(dá)美已100%持有悅?cè)绻�寓股�?quán)。

財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)點(diǎn)評稱，長租公寓資金壓力增大，也說明經(jīng)營預(yù)期和市場反應(yīng)是不一致的，股權(quán)轉(zhuǎn)讓某種程度上也是為了防范虧損擴(kuò)大，這也使得后續(xù)長租公寓企業(yè)需要更加注重房源管理和資金風(fēng)險(xiǎn)。

無獨(dú)有偶，據(jù)媒體報(bào)道，杭州的德寓科技因?yàn)楦呤盏妥舛鴮?dǎo)致資金鏈危機(jī)。此外，同在杭州的國暢房地產(chǎn)代理有限公司也關(guān)門了，不少房東被拖欠了房租，租客交的房租也打了水漂。

記者注意到，2018年以來，長租公寓行業(yè)“爆雷”不斷，寓見公寓、好租好住、愛公寓、優(yōu)租客、愷信亞洲、鼎家公寓、杭州德寓等接連曝出資金鏈問題。截至目前，已有20余家長租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而破產(chǎn)。其中，樂伽公寓的關(guān)停，導(dǎo)致南京、蘇州、合肥等地不少房東、房客蒙受損失，引發(fā)外界較多關(guān)注。

“高進(jìn)低出”破壞行業(yè)整體信用

新京報(bào)記者注意到，在此次資金鏈出現(xiàn)問題的公寓機(jī)構(gòu)中，跟樂伽公寓一樣，也存在“高進(jìn)低出”的做法。

所謂“高進(jìn)低出”模式，即以高于市場價(jià)拿房，給房東的付款方式為一個(gè)月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金為半年，甚至一年。如果租客想月付，租金價(jià)格就高，因此，不少租客因便宜，便選擇半年租甚至一年租。

之所以會出現(xiàn)“高進(jìn)低出”的模式，巴樂兔聯(lián)合創(chuàng)始人高萌指出，可能是受過去一段時(shí)間長租市場風(fēng)口強(qiáng)勁的影響。不過，“當(dāng)前市場已趨于冷靜理性，無論從政策、資本，還是經(jīng)營角度，都需要從問題中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。”高萌稱。

“長租本身是一個(gè)剛需、低頻、低利潤的傳統(tǒng)生意，且事關(guān)民生大事，更需踏實(shí)穩(wěn)健，追求租客保障、民生穩(wěn)定、經(jīng)營受益的共惠局面。當(dāng)前，亟需在各方努力下，建立一個(gè)信息透明、標(biāo)準(zhǔn)可循的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。”高萌表示。

“‘高進(jìn)低出’模式正破壞著行業(yè)整體信用。”房東東創(chuàng)始人全靂指出，“高進(jìn)低出”與租金貸一樣，是典型的利用資金池，運(yùn)營長租公寓的做法。這一模式，無形中會放大杠桿，由于缺少風(fēng)險(xiǎn)控制，一旦企業(yè)經(jīng)營管理失誤，最終會導(dǎo)致房東、租客嚴(yán)重?fù)p失。

全靂進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，目前租賃行業(yè)還缺乏法律化的約束，也沒有押金保障制度，或擔(dān)保金制度。這也就意味著，企業(yè)倒閉了，對租客、房東而言，還缺乏相關(guān)保障。因此，全靂呼吁，“必須把這個(gè)行業(yè)里的黑中介和黑二房東，進(jìn)行嚴(yán)懲。”

在業(yè)內(nèi)看來，現(xiàn)階段，缺少對公寓經(jīng)營者約束力，是行業(yè)滋生不良企業(yè)的主要原因。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會趙慶祥建議，“盡快出臺住房租賃條例，租賃行業(yè)必須通過立法建立準(zhǔn)入門檻；此外，可以由協(xié)會牽頭探索建立風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，租賃企業(yè)按照規(guī)模，繳納風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，此舉一方面可以對沖經(jīng)營不善帶來的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，也可以控制企業(yè)的擴(kuò)張速度。”

資本寒冬來臨？

眾所周知，作為一種新興業(yè)態(tài)，長租公寓的痛點(diǎn)在于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”，雖然行業(yè)前景可期，但是到目前為止，尚無企業(yè)能給出清晰的盈利模式。自我造血功能不足，長租公寓只能靠外部輸血，不斷融資，尤其是在急于擴(kuò)張規(guī)模的起步和發(fā)展階段。

然而，長租公寓市場持續(xù)受金融去杠桿、行業(yè)嚴(yán)苛監(jiān)管、資本理性收縮幾大因素的影響，行業(yè)延續(xù)整體增速放緩的趨勢。市場進(jìn)入洗牌期，在高投入低產(chǎn)出的現(xiàn)狀下，各企業(yè)基于規(guī)模和資源優(yōu)勢進(jìn)一步兩極分化。

全靂認(rèn)為，從整個(gè)行業(yè)融資環(huán)境來看，只有頭部公寓企業(yè)能得到銀行和資本的青睞，而中小公寓幾乎無緣融資，同時(shí)，長租公寓領(lǐng)域已經(jīng)逐步進(jìn)入到深水區(qū)，中小公寓自然面臨大的洗牌和淘汰。對于缺少持續(xù)競爭力的中小公寓而言，選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓或退出，反而是更合適的選擇。

業(yè)內(nèi)人士亦表示，“市場上并不缺少錢，關(guān)鍵在于企業(yè)自身的盈利模式，如果盈利模式不是很清楚，進(jìn)來后退不出去，投資方就會質(zhì)疑與觀望。”

雖然長租公寓行業(yè)遭遇調(diào)整，但前景依然可期。在趙慶祥看來，長租行業(yè)還有較好的發(fā)展前景。“目前住房租賃市場規(guī)范發(fā)展過程中，肯定會出現(xiàn)各種問題，但隨著租賃制度的完善，這些問題都會逐步得以解決。”趙慶祥總結(jié)稱。